Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2014 по делу n А09-7809/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Данная норма не позволяет сторонам при заключении договора предусматривать иной порядок. То есть, если арендодатель дал согласие на производство неотделимых улучшений, то он обязан засчитать в счет оплаты реализуемого имущества стоимость таких работ, независимо от того, предусмотрели стороны данное условие в договоре или они предусмотрели иное. Пункт договора, противоречащий указанной норме, является ничтожным. Данные отношения регулируются специально установленной императивной нормой и направлены на оказание государственной поддержки предприятиям малого и среднего бизнеса. Поэтому арендодатель при отчуждении указанного недвижимого имущества не должен включать в стоимость этого имущества стоимость неотделимых улучшений независимо от условий договора аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 № 9785/12).

Решение вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в оплату его выкупной стоимости находится в зависимости от наличия согласия его собственника на проведение, в том числе и капитального ремонта арендуемого помещения.

Поскольку предприниматель не представил доказательств получения согласия арендодателя на производство капитального ремонта в арендуемом помещении, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии основания для удовлетворения требований заявителя о понуждении администрации зачесть стоимость неотделимых улучшений арендуемого нежилого помещения в счет оплаты приобретаемого арендуемого объекта в размере 561 704 рублей 30 копеек и  заключить с предпринимателем договор   по цене 506 296 рублей 70 копеек.

Ссылка заявителя на то, что  часть 1 статьи 616 ГК РФ допускает проведение арендатором капитального ремонта  помещения без  согласия арендодателя подлежит отклонению, поскольку нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы, потребовать соответственного уменьшения арендной платы либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Довод предпринимателя о том, что согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений выкупаемого объекта недвижимости выражено в акте вводе этого объекта в эксплуатацию приемочной комиссией после проведения его капитального ремонта также не может быть принят во внимание, поскольку акт ввода в эксплуатацию – это документ, удостоверяющий, что капитальный ремонт, реконструкция выполнены в полном объеме в  соответствии с требованиями проектной и разрешительной  документации.

Подписывая указанный акт, должностные лица органа местного самоуправления реализуют предоставленные указанному органу публичные полномочия, а не права и обязанности арендодателя – собственника имущества по гражданско-правовой сделке.

Сведений о согласовании с арендодателем объема работ и их стоимости в указанном акте не имеется.

Иных доказательств, свидетельствующих о наличии согласия комитета по управлению имуществом на произведение капитального ремонта спорного объекта в материалы дела не представлено.

Фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

При вышеуказанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены  принятого судебного акта.

Руководствуясь статьями  266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 27.05.2014 по делу № А09-7809/2013 оставить без изменения,  апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Судьи

                  Н.В. Заикина 

                  Н.В. Еремичева

                  Е.В. Мордасов