Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2014 по делу n А68-7090/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

независимо от форм собственности.

Под инвестиционной деятельностью понимается вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта, а под капитальными вложениями понимаются инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты (преамбула, статья 1 Закона № 39-ФЗ).

Согласно статье 8 Закона № 39-ФЗ отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – постановление № 54) разъяснено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав  30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

С учетом изложенного, исходя из условий спорного контракта, апелляционный суд считает, что заключенную сделку следует квалифицировать в качестве договора купли-продажи будущей вещи.

В постановлении  № 54 сформулированы следующие разъяснения относительно решения вопроса об индивидуализации недвижимого имущества, являющегося предметом договора купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Так, согласно пункту 2 постановления № 54 для индивидуализации предмета договора достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). Индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания и иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией). В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным.

Требование об индивидуализации недвижимой вещи, которая будет создана в будущем, нельзя признать невыполненным в той ситуации, когда сторонами согласованы условия, на основании которых эта вещь может быть определена на момент исполнения обязательства.

Учитывая правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.05.2010 № 1404/10, условие, не указанное в договоре, может быть также восполнено фактическими действиями стороны договора, связанными с исполнением условий этого договора, совершенными в разумный срок. В случае принятия такого исполнения другой стороной условие договора должно считаться согласованным, а договор - заключенным.

Таким образом, правовая позиция, сформулированная в постановлении № 54 и постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.05.2010 № 1404/10, следует принципам, закрепленным в статьях 1 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, и основывается на необходимости сохранения договоров и исполнения их условий, а также применения установленных законом и договором мер ответственности за их нарушение.

Как следует из материалов дела, стороны согласовали характеристики земельного участка, предоставленного обществу  по договору аренды, участок был поставлен на кадастровый учет.  Условиями контракта согласован адрес строительства, количество, а также  общая и индивидуальная площадь будущих квартир.

Договор купли-продажи будущей недвижимости государственной регистрации не подлежит, поскольку по смыслу пункта 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРП. Если сторонами заключен договор купли-продажи будущего жилого помещения (пункт 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации), то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами (пункт 9 постановления № 54).

При таких обстоятельствах оснований для вывода о незаключенности договора купли-продажи будущей недвижимости не имеется.

Материалами дела подтверждается и обществом не оспаривается, что условия контракта в части передачи квартир не исполнены.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 6 пункта 5  постановления № 54, при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, надлежит исходить из того, что   если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в реестре, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3, 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества) (В силу пункта 3 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457 названного Кодекса), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

При таких обстоятельствах с учетом того, что в установленный контрактом срок квартиры не были переданы администрации и у общества эти квартиры отсутствуют,  требование о взыскании   перечисленной по контракту суммы предварительной оплаты в размере 13 759 460 рублей  67 копеек подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя.

В соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Таким образом, в настоящем случае проценты не могут быть начислены ранее даты наступления у общества обязанности передать квартиры, предусмотренной пунктом 3.2.5 контракта – 31.01.2013.

Исходя из изложенного подхода, размер процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 05.02.2013 по 23.12.2013 с учетом сумм  перечисленных денежных средств, определенный по ставке 8, 25 % годовых,   составит 939 684 рубля 72 копейки. В представленном суду апелляционной инстанции расчете от 12.08.2014 администрация подтвердила  названный размер процентов. Контррасчет процентов обществом не представлен, а сам расчет не оспорен.

Довод заявителя о смешанной природе спорного контракта (содержащего элементы договора подряда, инвестиционного договора и муниципального контракта) отклоняется по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления. Кроме того,  такой разновидности договора как инвестиционный или муниципальный нормы Гражданского кодекса Российской Федерации не содержат, а к инвестиционному контракту исходя из его правовой природы следует применять нормы о договорах   и разрешать спор по правилам глав  30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д. (пункт 4 постановления № 54).

Ссылка  общества на уплату им арендной платы за пользование земельным участком не имеет определяющего значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку такая плата вносилась им в рамках договора аренды во исполнение своих обязанностей арендатора.  

С учетом изложенного решение суда подлежит отмене, а исковые требования администрации частичному удовлетворению.

В соответствии с пунктом 3  статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, с ответчика в доход федерального  бюджета подлежит взысканию госпошлина по иску в сумме 96 495 рублей 72 копеек.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 110, пунктом 2 статьи 269, статьями  270,  271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 09.01.2014 по делу   №  А68-7090/13 отменить.

            Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Гринстрой Поволжье» в пользу  администрации муниципального образования  город Болохово Киреевского района 14 699 145 рублей 39 копеек, в том числе  перечисленные по муниципальному контракту от 23.10.2012 денежные средства в размере 13 759 460 рублей 67 копеек и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме  939 684 рубля 72 копейки.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Гринстрой Поволжье»   в доход федерального бюджета  госпошлину по иску в сумме 96 495 рублей 72 копейки.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

                            Л.А. Капустина

                            Ю.А. Волкова

                            Е.В. Рыжова