Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2014 по делу n А54-6675/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Следовательно, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 35 ЗК РФ в случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Принимая во внимание, что земельный участок с кадастровым номе­ром 62:29:0110025:13 находился в аренде у продавца, то с 22.03.2013 к по­купателю – обществу с ограниченной ответственностью «Эллада» перешли права и обязанности арендатора, в том числе возникла обязанность по вне­сению арендной платы за пользование земельным участком с учетом доли приобретенного им   имущества – 7/10 доли в праве собственности.

При этом у продавца – общества с ограниченной ответственностью «Рязанская кузница» осталась обязанность по внесению арендной платы за пользование спорным земельным участком с учетом оставшейся за ним до­ли имущества – 3/10 доли в праве собственности.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Фе­дерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соот­ветствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных право­вых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требова­ниями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из представленного истцом расчета задолженности по арендной плате, произведенного с учетом даты государственной регистрации перехода доли в праве собственности от одного лица к другому на объект недвижимого имущества, для обслуживания которого и был предоставлен в аренду спор­ный земельный участок, усматривается, что задолженность общества с ог­раниченной ответственностью «Рязанская кузница» рассчитана за период с 20.12.2012 по 31.12.2013 и составила сумму 30707 руб.                76 коп. Задолжен­ность общества с ограниченной ответственностью «Эллада» рассчитана за период с 22.03.2013 по 31.12.2013 и составила сумму 82562 руб. 88 коп. (т. 1, л. д. 54, 56, 122-123).

Расчет задолженности произведен с учетом размера долей в праве соб­ственности на объект недвижимого имущества каждого из арендаторов.

Вместе с тем в материалы дела не представлено документальных доказательств надлежащего исполнения ответчиками обязательств по внесению арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 62:29:0110025:13 с учетом размера долей в праве собственности на артези­анскую скважину.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил  требование истца о взыскании с ответчиков задолженности по арендным платежам в заявленной сумме.

Помимо требования о взыскании суммы основного долга истцом заяв­лено требование о взыскании с ответчиков пени за просрочку внесения арендных платежей.

Пункт 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации ус­танавливает, что исполнение обязательств может обеспечиваться, в частности,  неустой­кой.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Статьей 331 ГК РФ предусмотрено, что соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от основного обязательства.

В соответствии с пунктом 5.1. договора от 08.09.2008 № А 155-08 аренды               земельно­го участка с кадастровым номером 62:29:0110025:13 в случае нарушения арендатором срока внесения платежей он уплачивает пени в размере 0,04 % от суммы недоимки за каждый день просрочки.

Истец просит взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Рязанская кузница» пени за просрочку внесений платежей за период с 16.03.2013 по 30.11.2013 в размере 1 607 руб. 22 коп., с общества с ограни­ченной ответственностью «Эллада» - пени за просрочку внесений платежей за период с 16.06.2013 по 30.11.2013 в размере 2 946 руб. 23 коп.

Расчет суммы пени также произведен истцом с учетом размера долей в праве собственности на объект недвижимого имущества каждого из арен­даторов и даты государственной регистрации перехода права собственно­сти на долю от одного лица к другому.

Проверив расчет неустойки, суд первой инстанции правомерно посчитал его обоснованным, выполненным в соответствии с условиями договора.

Согласно пункту 1 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81                            «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Между тем заявления о снижении размера неустойки, а также возражений против расчета неустойки со стороны ответчиков не поступало.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии правовых оснований для взыскания с ООО «Эллада» задолженности по арендной плате и пени ввиду отсутствия между ним и истцом прямых договорных отношений, отклоняются судом исходя из положений статьи 35 ЗК РФ и статьи 522 ГК РФ, согласно которым покупатель объекта недвижимого имущества в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Кроме того, согласно пункту 5.1 договора купли-продажи недвижимого имущества  от 06.03.2012 № 1 к обществу с ограниченной ответственностью «Эллада» с 22.03.2013 перешла обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участкам, занятым недвижимым имуществом и необходимым для его использования.

Следовательно, условие договора аренды об уплате сумм пени, в случае допущенной арендатором просрочки по внесению арендного платежа, распространяется и на нового собственника объекта недвижимого имущества, расположенного на находящемся в аренде земельном участке, поскольку произошла перемена лица в договоре аренды.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания для освобождения общества с ограниченной ответственностью «Эллада» от внесения арендных платежей и пени за просрочку в их уплате.

При этом принятие обществом с ограниченной ответственностью «Эллада» мер для заключения с истцом договора аренды спорного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора не является основанием для освобождения ответчика от обязанности внесения арендной платы за землю и пени.

Отклоняя доводы общества с ограниченной ответственностью «Эллада»  относительно завышения площади земельного участка, который необходим ему для обслуживания артезианской скважины, суд первой инстанции правомерно указал следующее.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости его покупатель вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости,

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на объект недвижимости к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на объект недвижимости или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Таким образом, действующее законодательство не предоставляет новому собственнику объекта недвижимости самостоятельно, в одностороннем порядке, по своему личному усмотрению определять площадь земельного участка, необходимого ему для использования объекта недвижимого имущества и находившегося в аренде у предыдущего собственника объекта недвижимости.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 15.04.2014 по делу  № А54-6675/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                                  О.Г. Тучкова

Судьи                                                                                                                 Е.В. Рыжова

                                                                                                                            Е.Н. Тимашкова