Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2014 по делу n А68-31/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

«Об установлении значений коэффициентов видов разрешенного использования земельных участков, применяемых для определения  размера арендной платы».

Согласно пункту  7  подпункта  4  приложения № 1 к постановлению № 259 «Значения коэффициентов видов разрешенного использования земельных  участков,  находящихся  в  собственности  Тульской  области,  а  также земельных  участков,  государственная  собственность  на  которые  не  разграничена,  в административном центре Тульской области  – городе Туле» к  земельным  участкам, предоставленным  для  строительства  административно-торговых  зданий,  применяется коэффициент Ки, равный 0,029.

Между тем министерством  применен неверный  коэффициент вида  разрешенного использования к расчету арендной платы.

Из  содержания  кадастрового паспорта  земельного участка (т. 1, л. д. 14) и договора аренды земельного участка (т. 1, л. д. 15) следует, что  используемый  предпринимателем  земельный  участок  имеет вид разрешенного использования – для строительства торгово-складского комплекса.  Свидетельства  о  государственной  регистрации  права  (т. 1, л. д. 29, 30) подтверждают,  что  на  арендуемом  земельном  участке  находятся незавершенные  строительством  объекты.  Иных  объектов  недвижимости  на  арендуемом земельном участке не находится. 

В настоящее время строительство объектов не завершено, а потому применение министерством коэффициента Ки, равного  0,085 и применяемого для земельных участков, предназначенных для размещения складов (подпункт 2 пункта 9  приложения № 1 к постановлению № 259), неправомерно. Применение коэффициента 0, 085 предполагает наличие на земельном участке действующего объекта недвижимости – здания склада, чего нет в настоящем случае.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии  оснований для правомерности применения министерством при расчете арендной платы коэффициента вида разрешенного использования 0, 085.

Судебная коллегия считает правильным решение суда и в части  признания незаконным отказа министерства  от договора аренды  земельного участка в силу следующего.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае договор аренды земельного участка заключен на пять лет. По истечении срока действия договора предприниматель  продолжил пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно посчитал договор аренды возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством, а также по инициативе арендодателя в случаях, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Как следует из части 1 статьи 2 Земельного кодекса Российской Федерации, земельное законодательство состоит из настоящего Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации. Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах и законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать настоящему Кодексу.

Согласно части 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, нормы Земельного кодекса Российской Федерации имеют приоритет по сравнению с другими федеральными законами, содержащими нормы земельного права.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08 разъяснено, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

Однако по указанному основанию министерство  в суд не обращалось.

При этом статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускает необоснованного отказа в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Доказательств того, что цель, в соответствии с которой обществу был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, материалы дела не содержат. Напротив, из них следует, что на спорном земельном участке  расположен объект незавершенного строительства, который не может использоваться по функциональному назначению, поскольку требует  завершения строительства  и ввода в эксплуатацию.

Рассмотрев и оценив представленные в материалы дела документы в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил, что на спорном земельном участке строительство не завершено. Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 10.09.2009 (т. 1, л. д. 29, 30) на земельном участке расположены объекты незавершенного строительства, права на которые зарегистрированы за предпринимателем.

В суде апелляционной инстанции   предпринимателем в порядке возражений на апелляционную жалобу (статья 268 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации)  представлено разрешение на строительство от 02.12.2004.

При таких обстоятельствах, поскольку цель договора аренды не достигнута, следует согласиться с выводом первой инстанции о необоснованности отказа министерства от  договора аренды  по основанию статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод министерства о том, что истец не исполнил в срок  обязательства по договору и не построил  объект, не подлежит оценке в рамках настоящего спора, поскольку соответствующих требований о расторжении  договора по данному основанию  им не заявлялось.

Предметом оценки является  законность односторонней сделки министерства по  отказу от договора в порядке статьи  610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом апелляционной инстанции отклоняется ссылка министерства на пропуск  истцом установленного статьей 198 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации срока на обжалование  действий  органа власти по изменению  арендной платы (применение иного коэффициента вида разрешенного использования).

Рассматриваемые в рамках настоящего дела требования являются исковыми, а потому подлежат рассмотрению по правилам искового производства.

Применительно к разъяснениям, содержащимся в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»,   если на стадии принятия иска суд придет к выводу о том, что избранный способ защиты права собственности или другого вещного права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения.

В соответствии со статьей 148 ГПК РФ или статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.

Принимая решение, суд в силу с части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Цель, которую преследовал предприниматель, обращаясь в суд, состояла  признании незаконными односторонних сделок – отказа от  договора аренды и увеличения арендной платы, право на совершение которых предоставлено министерству нормами статей 450,  610 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями договора аренды.

В связи с этим процессуальные нормы,  регламентирующие порядок  административного судопроизводства (глава 24 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации), не применимы.

Довод заявителя о том, что собственник объекта незавершенного строительства имеет права на пользование земельным участком, занимаемым строением, является ошибочным.

Реализуя один из основополагающих принципов земельного законодательства - принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, положения пункта 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливают, что собственник объекта недвижимости, находящегося на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, не указаны в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации наряду со зданиями, строениями, сооружениями как объекты, для цели эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок.

Толкование отдельных положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации по рассматриваемому вопросу дано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08. Согласно правовой позиции Президиума земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, только для целей эксплуатации уже существующие зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 14880/10).

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в  апелляционной жалобе  доводам не имеется.

Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену  судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии с пунктом 3  статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку заявитель в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, последняя взысканию не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271    Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

                           ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 14.05.2014 по делу № А68-31/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

                         Л.А. Капустина

                         О.Г. Тучкова

                         Е.Н. Тимашкова