Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2014 по делу n А68-31/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

05 августа 2014 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                      Дело №  А68-31/2014

Резолютивная часть постановления объявлена   05.08.2014

Постановление изготовлено в полном объеме    05.08.2014

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Капустиной Л.А., судей Тучковой О.Г. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., при участии от истца – индивидуального предпринимателя Савельева Вячеслава Александровича                        (ОГРНИП 304710626600112) – Савельева В.А. (паспорт) и Данилевской Н.З. (доверенность от 27.08.2013), от ответчика – министерства имущественных и земельных отношений Тульской области (г. Тула, ОГРН 1087154003518, ИНН 7106503078) – Найденовой О.Ю. (доверенность от 06.12.2013),  рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу министерства имущественных и земельных отношений Тульской области на решение Арбитражного суда Тульской области от 14.05.2014 по делу № А68-31/2014 (судья Андреева Е.В), установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Савельев Вячеслав Александрович                         (далее  – предприниматель)  обратился  в  Арбитражный  суд  Тульской  области  с  заявлением  (с учетом уточнения) к министерству  имущественных  и  земельных  отношений  Тульской  области  (далее  – министерство) о признании незаконными действий ответчика по одностороннему отказу от договора аренды земельного участка от 01.11.2004  № 04В0345,  изложенному   в  уведомлении  от  22.11.2013  №  20-01-22/14316;   признании незаконными  действий  ответчика  по  увеличению  арендной  платы  с августа 2013 года (т. 1, л. д. 5, 53).

Решением суда от 14.05.2014 (т. 1, л. д. 83)  заявленные требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован отсутствием оснований для  применения к расчету арендной платы  коэффициента вида разрешенного использования земельного участка, соответствующего установленному для размещения складов, отметив, что в настоящем случае на земельном участке находится объект незавершенного строительства, сам участок предоставлен для строительства торгово-складского комплекса, а потому к расчету должен применяться соответствующий  данному  назначению коэффициент. Признавая незаконным односторонний отказ от договора аренды земельного участка, суд принял во внимание особый правовой режим земельного участка в период строительства и установил, что арендатор использует его по назначению,  на земельном участке  расположен объект незавершенного строительства.

В апелляционной жалобе министерство просит решение отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать. Оспаривая судебный акт, заявитель указывает на то, что  спорный земельный участок соответствует нескольким видам разрешенного использования, а потому к расчету арендной платы должен применяться максимальный удельный  показатель кадастровой стоимости соответствующего вида разрешенного использования.  Указывает, что  уведомление об  увеличении арендной платы от 26.03.2012 предпринимателем не обжаловалось и трехмесячный срок для обжалования этого ненормативного акта,  установленной статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  истек. Отмечает,  что корректировка коэффициентов вида разрешенного использования  не влечет  изменения арендной платы  в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации,  а представляет собой исполнение  условий договора о порядке ее определения. Считает, что право арендодателя на  отказ от договора аренды является безусловным и не может быть  ограничено.  Обращает внимание на то, что земельный участок не используется  предпринимателем по назначению: им  не получено разрешение на строительство,  в то время как на нем  находится незавершенный объект строительства. Выражает несогласие с выводом суда о  правах собственника объекта незавершенного строительства на пользование земельным участком, указывая, что  такое право распространяется лишь на  часть земельного участка, занимаемого строением.

В судебном заседании представитель министерства  поддержал позицию, изложенную в апелляционной жалобе.

Предприниматель и его представитель возражали против доводов апелляционной жалобы. Пояснили, ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,что  причиной незавершения строительства в установленный срок явилось отсутствие денежных средств ввиду финансового кризиса и последующие действия  министерства по прекращению арендных отношений. Возражая против довода министерства об отсутствии  разрешения на строительство,  в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, представили суду копию  разрешения  от 02.12.2004 № 165/04.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон,  Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, 01.11.2004 между комитетом (арендодатель)  и  предпринимателем (арендатор) заключен  договор  аренды  земельного  участка                             №  04В0345 (т. 1, л. д. 15), по условия которого арендодатель предоставляет из земель поселения города Тулы, а арендатор принимает в аренду земельный  участок  с  кадастровым  номером   71:30:02  05  01:0060  площадью 2 998 кв. метров, расположенный по адресу: г. Тула, Привокзальный район, по Иншинскому проезду  (примерно  в  25 метрах  по  направлению  на  запад  от  ориентира  жилой  дом, расположенного  за  пределами  участка,  адрес  ориентира:  Тульская  область,  г.  Тула, Привокзальный район, пр. Иншинский, 18), на срок пять лет для строительства  торгово-складского  комплекса.

Договор  прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке (т. 1, л. д. 15).

Разделом 4 договора предусмотрено, что арендатор   обязан уплачивать арендную плату ежемесячно до 10-го числа текущего месяца. Размер  арендной  платы  определяется  на основании государственных и муниципальных нормативных правовых актов и  изменяется не чаще, чем один раз в календарный год независимо от даты заключения договора и даты предыдущего изменения размера арендной платы. В  период  действия  договора  размер арендной  платы  изменяется  арендодателем  в  одностороннем  порядке независимо от согласия арендатора. Основаниями изменения арендной платы являются нормативные  акты,  изменяющие  порядок  исчисления  арендной  платы  и  (или) отдельные показатели, используемые при исчислении размера арендной платы. Измененный  размер  арендной  платы  либо величина  изменения  действующей  арендной  платы,  а  также  дата  возникновения обязательств  арендатора  по  уплате  арендной  платы  в  измененном  размере  доводятся  до сведения арендатора через средства массовой информации или в письменном виде.

После истечения предусмотренного договором аренды срока аренды  предприниматель продолжил пользоваться спорным земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор возобновился на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с постановлением администрации Тульской области от 04.05.2009           № 293 «О внесении дополнений в постановление администрации Тульской области от 21.01.2008 № 34 «Об утверждении Положения о департаменте имущественных и земельных отношений Тульской области» департамент имущественных и земельных отношений Тульской области выступает в качестве арендодателя при заключении договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Тульской области – городе Туле, в том числе по действующим и вновь заключаемым договорам аренды, а также по прекращенным договорам аренды, обязательства по которым не исполнены.

Согласно постановлению администрации Тульской области от 04.05.2009 № 293 к полномочиям департамента отнесено распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно указу губернатора Тульской области от 15.09.2011 № 1 «О правительстве Тульской области и органах исполнительной власти Тульской области» департамент имущественных и земельных отношений Тульской области переименован в министерство имущественных и земельных отношений Тульской области.

В  соответствии  с  Законом  Тульской  области  от  29.06.2011  №  1586-ЗТО  «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Тульской области, а  также  земельных  участков,  государственная  собственность  на  которые  не разграничена»  (далее  –  Закон  №  1586-ЗТО)  с  01.01.2012  годовой  размер  арендной платы  определяется  на  основании  кадастровой  стоимости  земельного  участка  по формуле:  Аг  =  КС  x  Ки,  где  Аг –   годовой  размер  арендной  платы,  в  рублях;  КС – 

кадастровая  стоимость  земельного  участка,  в  рублях;  Ки  – коэффициент  вида разрешенного использования земельного участка  (далее  – коэффициент использования Ки), в процентах.

Постановлением  правительства  Тульской  области  от  20.12.2011  №  259  «Об установлении значений коэффициентов видов разрешенного использования земельных участков,  применяемых  для  определения  размера  арендной  платы»  (далее  –  постановление № 259) коэффициент разрешенного использования для спорного  земельного участка установлен  в  0,029.

           Исходя из указанных актов, арендная плата за пользование земельным участком составила 32 450 рублей 81 копейка в месяц, о чем предприниматель был проинформирован министерством  в уведомлении от 17.02.2012 и с  этого момента уплачивал арендную плату в указанной сумме. Данное обстоятельство подтверждается подписанным со стороны министерства актом сверки на 12.12.2013 (т. 1, л. д. 32).

         Между тем после направления уведомления от 17.02.2012  министерство направило в адрес предпринимателя еще одно  уведомление от 26.03.2012, в котором рассчитало арендную плату исходя из коэффициента разрешенного использования земельного участка  в  0,085   (т. 1, л. д. 64, 65), в связи с чем арендная плата в месяц  составила 95 114 рублей 45 копеек.

       22.11.2013 министерство, в порядке пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказалось от договора, одновременно указав на необходимость погашения задолженности по арендной плате, рассчитанной  с применением  коэффициента разрешенного использования земельного участка  в  0,085, и осуществление  сноса расположенного на участке объекта (т. 1, л. д. 26).  Сумма задолженности была  отражена в письме министерства от 03.12.2013 (т. 1, л. д. 27).

            Не  согласившись  с  отказом министерства  от  договора  аренды, а  также  с  изменением   размера  арендной  платы   с  17.03.2012 (использованием при расчете арендной платы коэффициента  вида разрешенного использования в 0,085), предприниматель  обратился  в  арбитражный  суд  с   настоящим иском.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (действующее с 04.08.2009, далее –  постановление № 582).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11, принципы, закрепленные в постановлении № 582, вступившем в силу с 04.08.2009, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Согласно подп. а  пункта 2 одним из способов определения  арендной платы при аренде земельных участков является  способ расчета на  основании кадастровой стоимости земельных участков.

Поскольку договор аренды заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата по нему является регулируемой (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции от 25.01.2013). Изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды не может препятствовать применению новых нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета.

В связи с этим изменение значения коэффициента вида разрешенного использования  не влечет изменение порядка расчета арендной платы при определении суммы арендной платы,  в данном случае – с момента вступления в силу постановления  правительства Тульской области от 20.12.2011 № 259