Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2014 по делу n А09-10285/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с пунктом 2.1 договор заключен на срок по 30.09.2012 и вступает в силу с момента его подписания - 11.01.2011. Таким образом, договор заключен сторонами на срок более одного года.

Следовательно, в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа от    11.01.2011 № 1/1,    заключенный    между    сторонами,    и    на    основании    которого    ООО СП «Климовский картофель» заявлены исковые требования, подлежал государственной регистрации.

Вместе с тем, как установлено судом и не оспаривается лицами, участвующими в деле, указанный договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит императивную норму, предусматривающую обязательную регистрацию договора аренды нежилых помещений, заключенного на срок не менее одного года.

В пункте 6.5 договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 11.01.2011 № 1/1 стороны согласовали, что договор не подлежит государственной регистрации, если Арендатор, имеющий право выкупа арендованного имущества, внесет выкупную цену имущества (по пунктам 6.2 или 6.3 договора) до истечения первого года аренды.

Таким образом, положения указанного пункта договора противоречат положениям пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с этим обоснованно не приняты во внимание судом первой инстанции.

Кроме того, обязательство ООО СП «Климовский картофель» по оплате выкупной цены недвижимого имущества исполнено последним 14.02.2012 (т. 1, л. д. 57), то есть по истечении года после подписания договора аренды.

Довод апеллянта о том, что исполнение спорного договора не затрагивает прав третьего лица, отклоняется апелляционным судом по следующим основаниям.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Судом установлено, что право аренды земельного участка площадью 208 505 кв. м с кадастровым номером 32:12:01 05 02:0014, расположенного по адресу: п.г.т. Климово,                ул. Заводская, д. 1, на котором расположено спорное имущество (здание оздоровительного комплекса),    обременено    правами ипотеки в пользу ОАО «Российский сельскохозяйственный банк» на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 04.02.2011 № 116913/0006-7.1, заключенного между ОАО «Российский сельскохозяйственный банк» (залогодержатель) и ООО «Климовский крахмал» (залогодатель). Данный договор ипотеки зарегистрирован в установленном законом порядке.

Указанное обстоятельство подтверждается имеющимися в материалах дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.01.2014 № 01/001/2014-435 и определением Арбитражного суда Брянской области от 11.04.2013 по делу № А09-9596/2012 (т. 1 л. д. 94, 125-189).

В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, подписание сторонами договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа № 1/1 от 11.01.2011 непосредственно затрагивает права третьего лица – ОАО «Российский сельскохозяйственный банк».

Поскольку подписанный между сторонами договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 11.01.2011 № 1/1 не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

По общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации). Указанная правовая позиция изложена Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными».

Государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи.

С учетом изложенного суд первой инстанции  верно расценил, что договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 11.01.2011 № 1/1 является незаключенным и не порождает всех правовых последствий, на которые был направлен, что является основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований.

При указанных обстоятельствах апелляционный суд не принимает во внимание доводы жалобы о том, что договор от 11.01.2011 № 1/1 заключен сторонами в надлежащей форме, все его существенные условия согласованы, что обязательства сторон по договору исполнены ими надлежащим образом, поскольку указанные обстоятельства не имеют правового значения при рассмотрении данного спора.

С учетом положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также имеющихся в деле доказательств, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований ООО СП «Климовский картофель».

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 17.04.2014 по делу № А09-10285/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

        Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                                  О.Г. Тучкова

Судьи                                                                                                                 Е.В. Рыжова

                                                                                                                            А.Л. Фриев