Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2014 по делу n А23-5222/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

25 июня 2014 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                        Дело № А23-5222/2013

Резолютивная часть постановления объявлена   24.06.2014

Постановление изготовлено в полном объеме    25.06.2014

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Капустиной Л.А., судей  Волковой Ю.А. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., при участии ответчика – общества  с  ограниченной  ответственностью  «Комсервис» (г. Москва,        ОГРН 1077762663934,  ИНН 7701755588) – Устиновой Л.В. (доверенность от  19.06.2013), в отсутствие истца – городской управы города Калуги (г. Калуга, ОГРН 1024001179113,  ИНН 4027017947) и третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «Аврора-КП», рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  общества с ограниченной ответственностью «Комсервис» на решение Арбитражного суда Калужской области от 23.04.2014 по делу              № А23-5222/2013 (судья Чехачева И.В.), установил следующее.

Городская управа города Калуги  (далее – управа) обратилась в Арбитражный суд Калужской области  с  исковым заявлением  обществу  с  ограниченной  ответственностью  «Комсервис»  о  взыскании 34 974 879  рублей  92  копеек, в том числе   задолженности  по  договору  аренды  земельного  участка  от  26.10.2006  № 245  в  размере  30 425 915  рублей  88  копеек, неустойки  в  сумме  4 548 964  рублей  04  копеек,  и расторжении договора аренды (т. 1, л. д. 3).

Определением от 17.12.2013  (т. 1, л. д. д. 106), принятым на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к  участию  в  деле  в  качестве  третьего лица, не заявляющего  самостоятельных  требований  относительно  предмета  спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Аврора-КП».

До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, неоднократно уточнял исковые требования, в окончательном виде просил взыскать с ответчика 34 817 717 рублей                         11 копеек, в том числе задолженность за период с 21.09.2012 до 01.07.2013 в размере                        23 972 271 рубля 86 копеек, неустойку  за период с 25.12.2012 до 20.03.2014 в сумме                 10 845 445 рублей 25 копеек. От требования расторжения договора заявлен отказ. Судом уточнение и частичный отказ приняты.

Решением суда от 23.04.2014 (т. 2, л. д. 54)  исковые требования удовлетворены частично:  с общества в  пользу  управы   взыскано 21  271  290  рублей 76 копеек, в том числе  задолженность  в  размере  17  887  088  рублей  80  копеек,  пени  в  сумме                       3  384  201  рубля  96  копеек.  Производство по делу в остальной части прекращено.

В апелляционной жалобе общество просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.  Оспаривая судебный акт, заявитель  указывает на то, что расчет арендной платы основан на кадастровой оценке, недостоверность  которой  установлена    вступившим  в  законную  силу  решением Арбитражного  суда  Калужской  области  от  21.05.2013  по  делу № А23-86/2013. В связи с этим считает, что расчет  задолженности за спорный период не может быть определен на освоении недостоверной  кадастровой стоимости  земельного участка, а должен основываться на его  рыночной  стоимости,  установленной  вступившим в законную силу судебным актом.

В письменных пояснениях на жалобу истец выразил согласие с принятым решением и просил отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

В судебном заседании представитель общества поддержал свою позицию, изложенную в апелляционной жалобе.

Истец и третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте  рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации на сайте суда, в суд апелляционной инстанции  представителей не направили. Истец заявил письменное ходатайство о проведении судебного заседания в его отсутствие, которое с учетом мнения представителя ответчика, удовлетворено судебной коллегией на основании статей 41, 159, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Судебное разбирательство проводилось в   отсутствие неявившихся лиц   в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя ответчика, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела,  26.10.2006  между  управой  (арендодатель)  и  ООО «Аврора-КП»  (арендатор)  заключен  договор  аренды  земельного  участка  (т. 1,                л. д. 7), по условиям которого арендодатель  передает,  а арендатор  принимает  в  аренду  земельный  участок  из  состава  земель  поселений  с кадастровым  номером                            40:2:0001 77:0029,  общей  площадью  172 908 кв. метров, по  адресу: г.  Калуга,                 ул.  Резванская,  р-н,  д.3,  для строительства спортивно, -  культурно-торгового комплекса в границах, указанных в кадастровом паспорте.

Срок аренды установлен на 49 лет с момента  государственной регистрации (пункт 2.1 договора).

Договор  прошел  государственную  регистрацию  23.11.2006,  что подтверждается  отметкой  Управления  Федеральной  регистрационной  службы  по Калужской области         (т. 1, л. д. 9 на оборотной стороне).

Разделом 3 договора предусмотрено, что размер  и  порядок  расчета  арендной  платы указан  приложении № 2 к договору. Расчет арендной платы составляется ежегодно с  учетом  устанавливаемых на  календарный  год базовых  ставок  арендной платы и коэффициентов к ним с указанием суммы, сроков и реквизитов оплаты. Арендная  плата  вносится   следующим образом: за первый квартал – до 1 апреля, за второй квартал – до 1 июля, за третий квартал – до 1 октября, за четвертый квартал – до 25 декабря.

По  акту  приема-передачи  от  26.10.2006    (т. 1, л. д.  12)  спорный  земельный участок передан арендатору.

Впоследствии права арендатор переданы обществу по соглашению о  передаче  прав  и  обязанностей  по  договору  аренды  (соглашение  о перенайме) от 28.08.2012                      (т. 1, л. д. 13).

Соглашение прошло  государственную  регистрацию 21.09.2012 (т. 1, л. д. 14 на оборотной стороне).

Ссылаясь на наличие у общества задолженности, управа претензией от 30.05.2013 (т. 1, л. д. 40) потребовала ее погасить,  а в связи с непогашением долга направило предложение от 24.09.2013 о расторжении договора и уплате задолженности и неустойки в общем размере 34 974 879 рублей 92 копеек (т. 1, л. д. 42).

Отказ от добровольного удовлетворения указанных требований послужил основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации  по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации  использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных законом.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации принято постановление № 582.

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

В постановлении от 17.04.2012 № 15837/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации с учетом единства экономического пространства и правовой системы Российской Федерации указал на общеобязательный характер нашедших свое отражение в постановлении № 582 принципов при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены. В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал на недопустимость применения после введения в действие постановления № 582 ранее установленных ставок арендной платы, в том числе исходя из рыночного размера годовой арендной платы на основании отчета независимого оценщика, ввиду несоответствия такого применения требованиям Земельного кодекса, Вводного закона, принципам и правилам, установленным в постановлении № 582.

Поскольку договор аренды заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата по нему является регулируемой (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции от 25.01.2013). Изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды не может препятствовать применению новых нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 № 10782/13).

Абзацем 2 подпункта «д» пункта 3 Правил определения арендной платы, утвержденных Постановлением № 582, установлено, что в случае если земельный участок предоставлен в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, арендная ставка рассчитывается в размере 2 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Судом первой инстанции установлено, что управой к взысканию предъявлена задолженность за период с  21.09.2012 по 01.07.2013.

При этом вступившим  25.06.2013 в  законную  силу  решением  Арбитражного  суда  Калужской  области  от  21.05.2013  по  делу № А23-86/2013  кадастровая  стоимость установлена в размере, равной его рыночной стоимости в 146 164 000 рублей (т. 1,                        л. д. 74–80).

До указанного решения кадастровая стоимость составляла 1 602 122 301 рубль.

В связи с этим суд первой инстанции правомерно принял расчет управы, составленный на основании кадастровой стоимости, действующий в период с 21.09.2012 по 24.06.2013 и составившей 1 602 122 301 рубль, а с 25.06.2013 по 01.07.2013 – исходя из измененной кадастровой стоимости, составившей  146 164 000 рублей.

Довод заявителя о том, что измененная кадастровая стоимость должна распространяется на весь заявленный управой период взыскания арендной платы, подлежит отклонению.

 Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 № 913/11,  требования о признании недостоверным результата государственной кадастровой оценки земельного участка, по существу имеют своим предметом внесение изменений в государственный кадастр недвижимости  органом кадастрового учета  кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную  стоимость, а не оспаривание действий этого органа. При этом сами по себе достоверность  кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не  являются.  

Изменение кадастровой стоимости по волеизъявлению правообладателя  направлено на будущее время и не может осуществляться рестроспективно. Во всех правоотношениях, в которых используется кадастровая стоимость, ее новый, определенный судом размер может применяться не ранее вступления