Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2014 по делу n А68-11875/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

23 июня 2014 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

     Дело № А68-11875/2013  

Резолютивная часть постановления объявлена 19.06.2014

Постановление изготовлено в полном объеме  23.06.2014

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Рыжовой Е.В., судей Волковой Ю.А. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Феоктистовой Д.О., при участии представителей истца – министерства имущественных и земельных отношений Тульской области (город Тула, ОГРН 1087154003518, ИНН 7106503078) (далее – министерство) – Мамаева В.А. (доверенность от 19.12.2013) и ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Центр регионального строительства и инвестиционных технологий» (город Тула, ОГРН 1037101129900, ИНН 7107065797) – Понамарева С.В. (доверенность от 10.06.2014), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу министерства (регистрационный номер 20АП-2914/2014) на решение Арбитражного суда Тульской области от 15.04.2014 по делу № А68-11875/2013 (судья Рыжикова Н.А.), установил следующее.

Министерство обратилось в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к ООО «Центр регионального строительства и инвестиционных технологий» о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 5 863 996 рублей 92 копеек и пени в сумме 531 037 рублей 01 копейки (с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –                 АПК РФ)) (том 1, л. д. 3 – 6, 85, 104).

Решением Арбитражного суда Тульской области от 15.04.2014 в удовлетворении исковых требований отказано (том 1, л. д. 148 – 154).

Не согласившись с указанным судебным актом, министерство обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда от 15.04.2014 отменить и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив исковые требования в полном объеме (том 2, л. д. 2 – 6).

Заявитель жалобы указал на то, что суд в обоснование факта нахождения гаражей на спорном земельном участке, ссылаясь на решения исполнительного комитета Советского районного Совета народных депутатов, постановления Главы Советского района города Тулы, не принял во внимание, что договор аренды между комитетом имущественных и земельных отношений администрации города Тулы и ООО «Центр регионального строительства и инвестиционных технологий» № 05С0487 был заключен 21.01.2005, в то время как указанные решения исполнительного комитета Советского районного Совета народных депутатов и постановления Главы Советского района города Тулы были датированы в период с 1979 – 1998 годы.

Заявитель жалобы отметил, что каких-либо обращений ООО «Центр регионального строительства и инвестиционных технологий» в рамках договора аренды земельного участка от 21.01.2005 № 05С0487 о наличии временных металлических гаражей на арендованном земельном участке в адрес министерства не поступало.

Заявитель апелляционной жалобы указал на то, что из пункта 5.1 договора аренды земельного участка от 21.01.2005 № 05С0487 следует, что арендатор осмотрел участок в натуре. При подписании договора арендодатель передал, а арендатор принял участок. Договор является актом приема-передачи участка. В соответствии с пунктом 5 дополнительного соглашения от 19.07.2013, заключенного между министерством и ООО «Центр регионального строительства и инвестиционных технологий» к договору аренды земельного участка от 21.01.2005 № 05С0487, общее состояние участка оценивается сторонами как пригодное к использованию по целевому назначению. Недостатков на участке на момент подписания соглашения нет. Наличие на участке объектов недвижимого имущества, принадлежащих на праве собственности другим лицам, а также обременение участка правами третьих лиц не установлено. Стороны взаимных претензий не имеют. Соглашение является актом приема-передачи земельного участка.

От ООО «Центр регионального строительства и инвестиционных технологий» в Двадцатый арбитражный апелляционный суд поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик просит оставить обжалуемое решение суда от 15.04.2014 без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения (том 2, л. д. 21 – 24).

В отзыве ответчик указал, что решениями Арбитражного суда Тульской области от 01.10.2008 по делу № А68-4215/06-360/4, от 02.04.2012 по делу № А68-13197/11 был установлен факт невозможности использования земельного участка, в связи с чем передачу имущества в соответствии с пунктом 5.1 договора от 21.01.2005 нельзя считать надлежащим исполнением обязательств со стороны истца.

Отметил, что истцом в материалы дела не представлено доказательств того, что до августа 2013 года земельный участок соответствовал назначению использования, а именно, что гаражи, расположенные на земельном участке, были перенесены или демонтированы. 

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда от 15.04.2014 отменить, исковые требования удовлетворить.

Представитель ответчика не согласился с доводами апелляционной жалобы, по основаниям, изложенным в отзыве, просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Тульской области от 15.04.2014 проверены апелляционным судом в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей истца и ответчика, явившихся в судебное заседание, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Между Комитетом по управлению имуществом Управы города Тулы (арендодатель) и ООО «Центр регионального строительства и инвестиционных технологий» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 21.01.2005 № 05С0487 сроком на три года и зарегистрирован в установленном законодательством порядке (том 1, л. д. 10 – 15).

В связи с принятием Закона Тульской области от 10.12.2008 № 1168-ЗТО «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Тульской области – городе Туле» распоряжение земельными участками с 01.01.2009, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Тульской области – городе Туле осуществляется администрацией Тульской области.

В соответствии с постановлением администрации Тульской области от 04.05.2009 № 293 «О внесении дополнений в постановление администрации Тульской области от 21.01.2008 № 34 «Об утверждении Положения о департаменте имущественных и земельных отношений Тульской области» департамент имущественных и земельных отношений Тульской области выступает в качестве арендодателя при заключении договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Тульской области – город Тула.

Указом губернатора Тульской области от 15.09.2011 № 1 «О правительстве Тульской области» департамент имущественных и земельных отношений Тульской области переименован в министерство имущественных и земельных отношений Тульской области. В настоящее время арендодателем по договору аренды земельного участка от 21.01.2005 № 05С0487 является министерство.

В соответствии с пунктами 1.1., 1.2 договора арендодатель предоставляет из земель поселения города Тула в аренду земельный участок с кадастровым номером                71:30:04 01 09:0035, площадью 4 885 кв. м, расположенный по адресу: город Тула, Советский район, на пересечении улицы Фрунзе и улицы Бр. Жабровых. Границы участка закреплены на местности (отмежеваны), поставлены на государственный кадастровый учет и обозначены на прилагаемом к договору кадастровом плане земельного участка.

Пунктами 4.1 и 4.2 договора установлено, что арендатор уплачивает арендную плату в размере 351 137 рублей 54 копеек ежемесячно до 10 числа текущего месяца.

Дополнительным соглашением от 19.07.2013 (том 1, л. д. 16 – 17) сторонами продлен срок аренды по договору от 21.01.2005 № 05С0487 до 16.07.2016. Ежемесячный размер арендной платы определен сторонами в том же размере – 351 137 рублей 54 копеек. Дополнительное соглашение зарегистрировано в порядке, установленном законом.

26.08.2013 министерство (арендодатель), ООО «Центр регионального строительства и инвестиционных технологий» (арендатор) и ООО «Стройинвест» (новый арендатор) заключили соглашение о передаче прав и обязанностей по договору земельного участка от 21.01.2005 № 05С0487, зарегистрированное в установленном порядке (том 1, л. д. 20 – 22).

  Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы в период с 02.04.2012 по 31.08.2013, министерство обратилось с настоящим иском в арбитражный суд (с учетом уточнения заявленных требований) (том 1, л. д. 3 – 6, 85, 104).

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, правомерно отказал в их удовлетворении, исходя из следующего.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Статьей 42 ЗК РФ установлена обязанность арендатора своевременно и в полном размере производить платежи за землю.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 и пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из материалов дела усматривается, что в соответствии с пунктом 2.1 договора земельный участок предоставлен ответчику для строительства многоэтажного жилого дома с полуподземным гаражом-стоянкой.

По условиям пункта 2.2 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с разрешенным использованием.

В пункте 16 кадастрового плана земельного участка от 17.01.2005 № 302/05-1-82 указано, что на земельном участке строения отсутствуют. Площадь земельного участка соответствует материалам межевания (том 1, л. д. 24 – 26).

Вместе с тем, на земельном участке истцом было выявлено наличие временных металлических гаражей, сведения о которых при заключении договора арендодатель не представил арендатору.

Факт нахождения на переданном в аренду ответчику земельном участке временно установленных гаражей установлен вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Тульской области от 01.10.2008 по делу № А68-4215/06-360/4, от 02.04.2012 по делу № А68-13197/11 об отказе в удовлетворении заявленных министерством аналогичных требований за ранние периоды (том 1, л. д. 63 – 74).

Кроме того, факт нахождения гаражей на спорном земельном участке подтверждается представленными в материалы дела решениями исполнительного комитета Советского районного Совета народных депутатов от 04.07.1979 № 13-17, от 06.08.1980 № 13-13, от 03.12.1980 № 20-28, от 17.01.1980 № 2-11, от 24.12.1987 № 23-31, от 09.06.1988 № 11-19, от 09.06.1988 № 11-16, от 08.12.1994 № 1265, постановлениями Главы Советского района города Тулы от 08.05.1996 № 304, от 26.08.1997 № 572, от 17.09.1998 № 697, от 11.08.1998 № 596, 29.09.1998 № 721 о предоставлении инвалидам различных категорий земельных участков (том 1, л. д. 125 – 138).

Судом установлено, что ответчик письмами от 11.05.2005 № 65, от 16.05.2005 № 68, от 31.01.2006 № 21, от 26.06.2006 № 128 неоднократно обращался в администрацию Советского района города Тулы с просьбой рассмотреть вопрос о переносе временно установленных гаражей с участка, выделенного под застройку жилого дома (том 1,           л. д. 119 – 124).

Указанные обращения оставлены без удовлетворения.

Таким образом, с учетом того, что передаточный акт, отражающий, что передаваемое в аренду имущество соответствует своему назначению, при подписании договора аренды сторонами не составлялся, Арбитражный суд Тульской области пришел к правильному выводу о том, что поскольку министерством не исполнена обязанность по предоставлению в аренду имущества, свободного от прав на него третьих лиц, а ответчик по вине истца был лишен фактической возможности пользоваться земельным участком, то у него не возникла обязанность по внесению арендной платы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», следует, что нарушение предусмотренной пунктом 1 статьи 611 ГК РФ обязанности арендодателя передать арендатору имущество, повлекшее невозможность использования его по назначению, может являться основанием для отказа во взыскании арендной платы.

В силу пункта 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих