Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2014 по делу n А62-7064/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

19 июня 2014 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел. [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                        Дело № А62-7064/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 11.06.2014

Постановление изготовлено в полном объеме 19.06.2014

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Волковой Ю.А., судей Капустиной Л.А. и Тимашковой Е.Н. при ведении протокола судебного заседания секретарем Толпыгиной Н.Г., при участии от истца по первоначальному иску – общества с ограниченной ответственностью «ГАММА»                        (г. Смоленск, ОГРН 1076731004954, ИНН 6731060711) – представителей Сашнева Ю.А. (доверенность от 04.07.2013) и Кузьмина А.В. (паспорт), в отсутствие ответчиков по  первоначальному иску – департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области (г. Смоленск, ОГРН 1026701437212, ИНН 6730042526), Смоленской области в лице департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области (г. Смоленск, ОГРН 1026701437212, ИНН 6730042526), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ГАММА» на решение Арбитражного суда Смоленской области от 03.04.2014 по делу № А62-7064/2013 (судья Лукашенкова Т. В.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «ГАММА» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее – ответчик, департамент) о взыскании суммы убытков в размере 105 650 рублей 40 копеек, уплаченную обществом по договору от 23.03.2009 № 681/з, а также о  признании договора от 23.03.2009 № 681/з действующим (дело № А62-7064/2013) (с учетом уточнения исковых требований т. 2, л. д. 5-7).

Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области обратился в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением о взыскании с ООО «Гамма» задолженности по арендной плате за период с 01.01.2012 по 31.08.2013 в сумме 832 984 рублей 06 копеек и пеней за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 20.03.2012 по 16.08.2013 в сумме 539 975 рублей 62 копеек (дело №А62-10/2014).

Определением Арбитражного суда Смоленской области от 16.01.2014 по делу                № А62-10/2014 дела № № А62-7064/2013 и А62-10/2014 объединены в одно производство с присвоением объединенному делу номера А62-7064/2013 (т. 1, л. д. 109-110).

В порядке части 5 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве соответчика привлечена Смоленская область в лице департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 03.04.2014 в удовлетворении исковых требований ООО «ГАММА» отказано. Удовлетворен встречный иск департамента.  Взыскано с  ООО «ГАММА» в пользу департамента 430 217 рублей 54 копейки, в том числе задолженность по арендной плате за период с 01.01.2012 по 31.08.2013 в размере 391 051 рубля 46 копеек, пени за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 20.03.2012 по 16.08.2013 в сумме 39 166 рублей 08 копеек. В остальной части в удовлетворении встречных исковых требований департамента отказано. 

  В апелляционной жалобе общество просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование своих требований ответчик (истец по первоначальному иску) ссылался на то, что при обследовании земельного участка общество не имело возможности визуально обнаружить нахождение на нем торгового павильона ИП Гринева С.И. Обращает внимание на то, что в качестве доказательства невозможности утверждения и получения градостроительного плана земельного участка была представлена переписка ИП Сашневой Л.Б.  с администрацией               г. Смоленска, что свидетельствует  о невозможности общества приступить к получению градостроительного плана и разработке проекта. Указывает на то, что приступило к освоению спорного земельного участка, но по объективным причинам не имело возможности использовать земельный участок по целевому назначению. В обоснование  позиции об отсутствии у департамента права на односторонний отказ от договора аренды земельного участка ссылается на правовую позицию, изложенную в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08, Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21.02.2011 по делу № А28-7564/2010, Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 31.01.2011 по делу № А51-9847/2010, Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.12.2010 по делу  № А75-1367/2010 и от 20.04.2010 по делу   № А70-8504/2009. Считает, что поскольку общество не могло использовать и не использовало земельный участок, департамент не имеет права требовать арендную плату.

Ответчики по первоначальному иску отзыв на апелляционную жалобу не представили,  извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили.

В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся представителей ответчиков.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.

Из материалов дела следует, что 23.03.2009 между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) подписан договор № 681/з аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена (т. 1, л. д. 20-25).

Договор зарегистрирован в установленном порядке 05.04.2010 (т. 1, л. д. 25).

В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 67:27:0031401:125 площадью 1461 кв. м, расположенный в городе Смоленске, по улице Петра Алексеева (напротив дома № 11), для строительства детского культурно-развлекательного центра.

Согласно пункту 2.1 договора земельный участок предоставлен сроком на 3 года.

Ввиду пользования истцом имуществом после истечения срока договора и отсутствия возражений со стороны арендодателя на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор аренды земельного участка от 23.03.2009 № 681/з, считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях.            Ссылаясь на неправомерность одностороннего отказа ответчика от договора, истец обратился в Арбитражный суд Смоленской области с иском о взыскании убытков в размере 105 650 рублей 40 копеек, составляющих арендную плату и признании договора от 23.03.2009 № 681/з действующим.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ООО «ГАММА» суд первой инстанции обосновано руководствовался следующим.

В соответствии с пунктом 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

К односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и о договорах, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки (статья 156 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Направленное департаментом в адрес общества уведомление от 26.04.2013                      № 05878/09 о прекращении договора аренды земельного участка от 23.08.2009 № 681/з по истечении трех месяцев с момента получения уведомления, было получено последним  16.05.2013. Данное обстоятельство обществом не оспаривается.

Следовательно, договор аренды земельного участка является прекращенным с 16.08.2013.            

Поскольку односторонний отказ от договора как гражданско – правовая сделка не был оспорен ответчиком и недействительным в установленном порядке судом не признавался, вывод суда первой инстанции о том, что общество, заявившее требование о признании договора № 681/з действующим, избрало ненадлежащий способ защиты своих прав, является правомерным.

Пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

При этом статьей 35 ЗК РФ установлен запрет на продление договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Судом области установлено и не оспаривалось обществом, что до настоящего времени градостроительный план земельного участка утвержден не был, разрешение на строительство не получено.            

В суде первой инстанции общество ссылалось на наличие обстоятельств, препятствующих целевому использованию земельного участка.

В частности, общество ссылалось на нахождение на земельном участке незаконно установленных торговых павильонов ОАО «Смолмясо» и ИП Гринева С.И., прокладку высоковольтного кабеля и тепловой трассы без согласования с ним,  а также указало на принятое Смоленским городским Советом решения от 27.06.2008 № 922 «О приостановке строительства и расторжении договоров аренды земельных участков».

Суд области, признав перечисленные  обществом обстоятельства не являющимися объективными условиями, исключающими использование арендуемого земельного участка для строительства,  обоснованно исходил из следующего.

Процесс выбора спорного земельного участка и его последующее предоставление было инициировано самим обществом.

В силу статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Статьей 612 ГК РФ установлена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, а также права арендатора.

В частности, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Из пункта 4 статьи 614 ГК РФ следует, что если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Как следует из материалов дела и не оспаривалось обществом, в период действия договора аренды ответчик не обращался к арендодателю с требованием о соразмерном уменьшении арендной платы или досрочном расторжении договора аренды в порядке положений статьи 612 ГК РФ.

Согласно части 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Отсутствие претензий в отношении качества и состояния принятого  земельного участка, подтверждается актом приема-передачи от 23.03.2009, подписанного ответчиком без замечаний (т. 1, л. д. 26).

Проявляя должную степень осмотрительности, действуя разумно и добросовестно, общество должно было надлежаще обследовать земельный участок и      обнаружить      нахождение     на нем     торгового     павильона ИП Гринева С.И., принятого в эксплуатацию 04.06.1998.

После заключения договора аренды и принятия арендуемого имущества земельный участок находился во владении ООО «Гамма», которое несло обязанности по его содержанию. При проявлении им надлежащей осмотрительности и заботливости последнее могло и должно было не допускать действия иных лиц, направленных на ухудшение состояния земельного участка (установка павильона, прокладка кабеля).

Кроме того, согласно статье 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 – 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

Доказательств обращения общества (арендатора, законного владельца арендованного земельного участка) к ОАО «Смолмясо» и ИП Гриневу С.И. по истребованию из незаконного владения земельного участка, занятого торговыми павильонами представлено не было.

Необоснованное нахождение на земельном участке торговых павильонов и кабеля дает арендатору право в силу положений пунктов 2, 3 части 1 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 62 ЗК РФ самостоятельно осуществлять защиту своих нарушенных прав, требуя освобождения самовольно занятого земельного участка, а также возможность предъявления требований о взыскании убытков к виновной стороне.

Таких действий со стороны арендатора в течение действия договора аренды осуществлено не было. Его доводы в отношении того, что освобождением самовольно занятого земельного участка  может и должен заниматься только  департамент (собственник земельного участка), основаны на неправильном понимании вышеуказанным норм действующего законодательства.

При таких обстоятельствах суд области пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований