Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2014 по делу n А54-7803/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

договоров аренды нежилых помещений» разъяснено, что правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ применяются и к договорам аренды нежилых помещений.

Согласно статье 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В силу пункта 3.1 договора аренды от 06.04.2012 № Р-ДА/135-2012 договор действует с даты его подписания и до момента его государственной регистрации, но в любом случае на протяжении не более 360 (трехсот шестидесяти) дней, отношения сторон регламентируются не подлежащей государственной регистрации кратковременной арендой на условиях, предусмотренных настоящим договором…; и начиная с даты государственной регистрации настоящего договора и до даты истечения срока аренды, указанного в п.3.2, ниже, отношения сторон регламентируются подлежащей государственной регистрации и вступающей в силу с даты такой регистрации долгосрочной арендой на условиях, предусмотренных настоящим договором.

В пункте 3.2 данного договора определено, что срок аренды начинает течь с даты передачи помещения в аренду по акту приема-передачи, а для долгосрочной аренды с даты государственной регистрации настоящего договора и заканчивается: для краткосрочной аренды в день государственной регистрации настоящего договора (пункт 3.2.1); для долгосрочной аренды по истечении 5 лет с даты подписания акта приема-передачи помещения (пункт 3.2.2).

При этом, как обоснованно отметил суд первой инстанции, в разделе договора «определения и толкование» стороны согласовали, что «срок аренды» означает период времени, определенный в пункте 3.2 настоящего договора, в течение которого арендатор за плату пользуется предоставленным ему помещением на основании настоящего договора.

Термин «Срок Действия Договора» имеет следующее значение: период времени, определенный в пункте 3.1 настоящего договора, в течение которого действуют права и обязанности сторон, возникшие на основании настоящего договора.

Статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Указание в пункте 3.1 договора на то, что договор действует с даты его подписания и до момента его государственной регистрации, как справедливо заключил суд первой инстанции, свидетельствует о том, что срок договора не определен.

Договор, заключенный на срок не более 360 дней не подлежит государственной регистрации, а, значит, государственная регистрация договора не является событием, которое неизбежно наступит.

В пункте 3.2 договора указаны лишь начало и окончание срока краткосрочной и долгосрочной аренды.

В связи с этим из названных пунктов договора нельзя сделать однозначный вывод о том, какой договор был заключен сторонами и на какой срок.

Как обоснованно отмечено судом первой инстанции, пункты 3.1 и 3.2 договора содержат лишь условия, определяющие начало и окончание действия краткосрочного и долгосрочного договоров. Какой договор по сроку был заключен между обществом и компанией, из договора не усматривается.

Вместе с тем, как обоснованно указал суд первой инстанции, срок договора в силу статьи 190 ГК РФ должен быть четко определен, он не может быть одновременно и краткосрочным, и долгосрочным. Тем более, что в зависимости от срока действия договора он либо подлежит государственной регистрации, либо нет.

При толковании вышеназванных условий договора суд первой инстанции пришел  к правильному выводу о том, что срок действия договора надлежащим образом сторонами не определен.

Поскольку из текста договора аренды от 06.04.2012 № Р-ДА/135-2012 невозможно однозначно определить срок договора, то такой договор следует признать заключенным на неопределенный срок.

Следовательно, как обоснованно указал суд первой инстанции, договор государственной регистрации не подлежал.

Данная позиция суда согласуется с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которым договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации                            не нуждается.

Статья 20 Закона № 122-ФЗ содержит перечень оснований для отказа                                   в государственной регистрации прав.

Абзацем 2 пункта 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ определено, что в государственной регистрации права может быть отказано в случае, если право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с этим Законом.

С учетом вышеизложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что  правовые основания для проведения государственной регистрации договора аренды от 06.04.2012 № Р-ЛА/135-2012 у управления отсутствовали, в связи обоснованно удовлетворил заявленные обществом требования.

Отклоняя довод ответчика о том, что действия арендатора по исполнению                    пункта 21.1 договора, выразившиеся в представлении в регистрирующий орган полного пакета документов для государственной регистрации договора аренды, свидетельствуют              о волеизъявлении сторон на заключение договора сроком на 5 лет с даты подписания акта приема-передачи помещения, суд первой инстанции обоснованно указал, что правовые последствия заключения краткосрочного и долгосрочного договора аренды различны. Вместе с тем определить волю сторон относительно условия о сроке действия договора не представляется возможным.

Довод управления об отсутствии у него права при проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов давать оценку иным, кроме существенным, условиям сделки, регулирующим отношения сторон до обращения в регистрирующий орган, обоснованно отклонен судом первой инстанции, как основанный на неправильном толковании норм материального права.

Согласно пункту 1 статьи 13 Закона о государственной регистрации прав регистрирующему органу предоставлено полномочие по проведению правовой экспертизы документов, в том числе проверке законности сделки, а также установлению отсутствия иных оснований для отказа в государственной регистрации прав.

При этом ни Закон № 122-ФЗ, ни Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные приказом Минюста Российской Федерации от 01.07.2002 № 184,                            не ограничивают полномочия регистрирующего органа в подобных случаях проверкой лишь существенных условий договора и не выделяют условия, регулирующие отношения сторон до обращения в регистрирующий орган.

Доводы Управления Росреестра по Рязанской области и Компании с ограниченной ответственностью «РЯЗАНЬ ШОППИНГ МОЛЛ ЛИМИТЕД» (Республика Кипр) в лице филиала в городе Рязани, заявленные в апелляционных жалобах, являлись обоснованием их позиции по делу, они не опровергают выводов суда, а направлены на переоценку фактических обстоятельств и доказательств, исследованных судом и получивших надлежащую правовую оценку.

Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 № 139 размер государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы составляет для юридических лиц 1 000 рублей.

Согласно платежному поручению от 17.03.2014 № 10332 Компания с ограниченной ответственностью «РЯЗАНЬ ШОППИНГ МОЛЛ ЛИМИТЕД» (Республика Кипр) в лице филиала в городе Рязани уплатила государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в общей сумме 2 000 рублей, в связи с чем на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 НК РФ  1 000 рублей подлежит возврату компании.

            Руководствуясь пунктом 1 статьи 269,  статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 24.03.2014 по делу                                               № А54-7803/2012 оставить без изменения, а апелляционные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области и Компании с ограниченной ответственностью «РЯЗАНЬ ШОППИНГ МОЛЛ ЛИМИТЕД» (Республика Кипр) в лице филиала в городе Рязани – без удовлетворения.

Возвратить Компании с ограниченной ответственностью «РЯЗАНЬ ШОППИНГ МОЛЛ ЛИМИТЕД» (Республика Кипр) в лице филиала в городе Рязани (г. Рязань)                    из федерального бюджета госпошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в размере  1 000 рублей, излишне уплаченную по платежному поручению от 17.03.2014 № 10332.

            Постановление вступает в законную силу со дня его                                                принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд                                  Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления                               постановления в полном объеме посредством направления кассационной                              жалобы через арбитражный суд первой инстанции в порядке,                                          установленном частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации.

Председательствующий

                  Н.В. Еремичева

Судьи

                Е.В. Мордасов

            К.А. Федин