Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2014 по делу n А54-4774/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

21 мая 2014 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                        Дело № А54-4774/2013 

Резолютивная часть постановления объявлена   15.05.2014

Постановление изготовлено в полном объеме   21.05.2014

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Капустиной Л.А., судей  Каструбы М.В. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Корнеевой Е.В., при участии от истца – управления  земельных ресурсов и имущественных отношений  администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН 1026200872620, ИНН 6227000486) – Новинской Н.В. (доверенность от 09.01.2014) и Пронякиной О.О. (доверенность от 30.12.2013), от ответчика – индивидуального предпринимателя Зелютковой Валентины Михайловны (ОГРНИП 304623020200017) – Матыцыной А.В. (доверенность от 29.04.2014),  рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 05.03.2014 по делу № А54-4774/2013 (судья Савина Н.Ф.), установил следующее.

Управление  земельных ресурсов и имущественных отношений  администрации города Рязани  (далее – управление) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением (с учетом уточнения) к индивидуальному предпринимателю Зелютковой Валентине Михайловне (далее  – предприниматель) о внесении изменений в договор аренды  № 1402106 от 01.11.2006, а именно:

– изложении пункта 3.2.3  в редакции: «Ежемесячно, не позднее пятого числа  месяца,  следующего  за  расчетным,  перечислять  в УФК  по  Рязанской  области (администрация г. Рязани) на р/с № 40101810400000010008 в ГРКЦ ГУ Банка России по Рязанской области г. Рязань, БИК 046126001 с указанием в полях «ИНН получателя»  6227000292,  «КПП  получателя»  623401001,  код  бюджетной  классификации 44411105074040000120, ОКАТО 61401000000, арендную плату в размере, установленном в пункте 4.1 договора.

Примечание: датой  оплаты  арендатором  арендных  платежей  считается  дата поступления  денежных  средств  на  расчетный  счет  получателя  по  указанному  коду бюджетной классификации. Ежеквартально арендатор производит  сверку  с фактическими поступлениями платежей по договору аренды с администратором неналоговых платежей  (в  отделе  администрирования  неналоговых  платежей).  Текущие  арендные платежи  направляются  арендодателем  на  погашение  имеющейся  задолженности  по арендной  плате,  независимо  от  календарного месяца,  указанного арендатором  в  назначении платежа в платежном документе»;

–  изложении пункта 4.1 в редакции: «Арендная плата по настоящему договору определяется в соответствии с отчетом ИП Шевченко М.А. № 06/287 от 01.06.2013, и устанавливается: с  01.06.2013  всего  в  месяц  с НДС  –   41  577  рублей 71  копейку,  в  том  числе  сумма арендного платежа – 35 235 рублей 52 копейки.

Арендная  плата  перечисляется  арендатором  по  реквизитам,  указанным  в  п. 3.2.3 договора. НДС определяется арендатором расчетным методом и перечисляется в бюджет в соответствии с требованиями части 2 Налогового Кодекса Российской Федерации».

Решением суда от  05.03.2014 (т. 2, л. д. 41) в удовлетворении исковых требований отказано. Суд пришел к выводу об отсутствии условий, предусмотренных статьями 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, для изменения договора и посчитал, что  само по себе   положение, которым установлена  обязанность арендатора внести изменения в договор  в случае изменения базовой ставки и внесении других изменений в единую методику расчета годовой арендной платы, не является принятием  сторонами сделки на себя обязательства  по заключению в будущем  соглашения об изменении договора при  изменении нормативным актом органа местного самоуправления  стоимости арендной платы на основании  отчета о рыночной оценке.

В апелляционной жалобе управление просит решение отменить, исковые требования удовлетворить. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что договором предусмотрена возможность изменения условий по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Указывает, что поскольку сторонами такое соглашение не достигнуто, спор передан на разрешение суда. Считает, что судом не исследованы существенно изменившиеся обстоятельства, являющиеся основанием для  заключения дополнительного соглашения. Отмечает, что  последнее изменение арендной платы по соглашению сторон  состоялось  27.02.2007.   Полагает, что поскольку договор аренды заключен без проведения торгов,  арендная плата является регулируемой на основании  решения Рязанского городского совета от 12.04.2007 № 220.

В отзыве ответчик просит решение оставить без изменения,  жалобу – без удовлетворения. Указывает, что  акт органа местного самоуправления не  является актом гражданского законодательства и им не может устанавливаться  регулируемая цена аренды нежилых помещений. Отмечает, что условиями договора не предусмотрено право  арендодателя на одностороннее  изменение механизма и принципа расчета арендной платы. Считает, что истцом не  доказана совокупность условий, предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации  для внесения изменений в договор аренды.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои позиции,  изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  в судебном заседании  12.05.2014  объявлялся перерыв до 10 час 40 мин  15.05.2014.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, между управлением (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) 01.11.2006 заключен договор аренды недвижимого имущества № 1402106 (т. 1, л. д. 10–15), по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное владение и пользование нежилое помещение Н2  (поз. № 1-5 на поэтажном плане  1-го  этажа от 24.07.2006), общей площадью 74,5 кв. метров, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Островского, д. 20, для размещения магазина промышленных товаров на срок  с  01.11.2006  по 31.10.2009.

После истечения  предусмотренного договором срока арендные отношения сторон продолжились  в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 4.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 27.02.2007) арендная плата рассчитывается по единой методике, утвержденной Рязанским городским советом, и устанавливается  в месяц в размере 10 879 рублей 84 копеек  с НДС,  в  том  числе  сумма  арендного платежа 9 220 рублей 20 копеек. Арендная плата перечисляется арендатором по реквизитам, указанным в пункте 3.2.3 договора. НДС определяется арендатором расчетным методом и перечисляется в бюджет в соответствии с требованиями части 2 Налогового Кодекса Российской Федерации (т. 1, л. д. 136, 137).

Соглашение  зарегистрировано  Управлением Федеральной  регистрационной службы по Рязанской области 15.01.2009.

По  акту  приема-передачи  от  01.11.2006  арендодатель  передал,  а  арендатор принял нежилое помещение (т. 1, л. д. 16).

В  связи  с  принятием  Рязанской  городской  думой  решения  от  29.11.2012                № 476-I  «О внесении изменений в Положение о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в собственности муниципального образования – городской округ город Рязань, утвержденного решением Рязанской городской Думы от 11.12.2008                 №  923-I»,  управление  обратилось  к   индивидуальному предпринимателю  Шевченко Марине Анатольевне для составления отчета об оценке рыночной стоимости пользования муниципальным имуществом по договору аренды.

Согласно  отчету оценщика  от  01.06.2013   №  06/287  (т.  1,  л. д.  19–82) рыночный  размер арендной платы за пользование спорным нежилым помещением по состоянию на 24.05.2013 составил в месяц за 1 кв. метр с учетом НДС – 558 рублей 09 копеек, без учета НДС – 472 рубля 96 копеек, в год за 1 кв. метр с учетом НДС – 6 697 рублей 08 копеек, без учета НДС –  5 675 рублей 52 копейки.

Руководствуясь  отчетом оценщика от  01.06.2013   №  06/287,  истец  письмом  от  28.06.2013 № 01-72/1678  (т. 1, л. д. 17) направил в адрес ответчика соглашение об изменении договора  и установлении арендной платы на основании отчета о рыночной оценке  (т. 1, л. д. 18), а 30.08.2013 – претензию с предложением в срок до 05.09.2013 подписать названное соглашение  (т. 1, л. д. 8, 9).

 Отказ от добровольного удовлетворения указанных требований послужил основанием для обращения  управления  в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. Существенным признается  нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается  того, на что  была вправе рассчитывать при  заключении договора.

В данном случае истец не заявляет о наличии существенных нарушений арендатором условий договора как основание для внесения в него изменений, а указывает на то, что  решением Рязанской городской  думы  от  29.11.2012 № 476-I размер арендной платы за пользование муниципальным имуществом устанавливается в соответствии с отчетом независимого оценщика о рыночной стоимости пользования объекта аренды, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

При этом он сослался на пункты 4.1, 4.3 договора, которыми  установлено, что арендная плата по договору рассчитывается по единой методике, утвержденной Рязанским городским советом и ее размер  пересматривается в случаях: изменения состава арендуемого имущества; изменения базовой ставки арендной платы за 1 кв. метр в год; изменения значений коэффициентов, установленных положением о порядке передачи в аренду муниципального имущества г. Рязани; изменения формулы расчета величины арендной платы (пункт 4.3 договора).

Пунктом 3.2.21  договора предусмотрено, что  при изменении базовой ставки арендной платы и внесении других изменений в единую методику  расчета годовой арендной платы, утвержденную Рязанским городским советом, арендатор обязан явиться к арендодателю для  внесения соответствующих изменений в договор.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации  при толковании условий договора судом  принимается во внимание буквальное значение  содержащихся в нем слов и выражений.

 Исходя из положений указанной материальной нормы, следует признать, что  в пунктах 3.2.21, 4.1, 4. 3 договора стороны  согласовали изменение размера арендной платы в случае изменения составляющих методики (формулы) расчета и изменения самой методики расчета, которая согласована ими в виде  конкретной формулы  (т.е. изменения формулы).

В данном  случае  определение размера арендной платы на  основании рыночного отчета не является ни  изменением составляющих формулы расчета, ни самой этой формулы. Определение размера арендной платы на  основании отчета  об оценке представляет собой  кардинальное изменение  способа расчета  арендной платы и базируется на иных принципах определения  стоимости аренды в сравнении с согласованными сторонами – в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Поскольку условий о возможности  изменения договора в случае изменения способа расчета арендной платы договор не содержит, требования истца по праву оставлены без удовлетворения.

Довод заявителя о том, что  арендная плата за пользование нежилым помещением является регулируемой, не основан на положениях гражданского законодательства, а решение Рязанской городской  думы  от  29.11.2012 № 476-I не является актом гражданского законодательства.

Согласно статье 3 Гражданского кодекса Российской Федерации под законами, содержащими нормы гражданского права, понимаются  сам Кодекс и принятые в соответствии с ним федеральные законы, а под иными правовыми актами – указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации. Другие нормативные акты: акты министерств и  иных федеральных органов исполнительной власти (инструкции, приказы, положения и т. п. ), а также акты  органов субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления  - к законам и иным  правовым актам не отнесены.

 Решение Рязанской городской  думы  от  29.11.2012 № 476-I относится к  нормативным актам  органов местного самоуправления, поэтому в силу статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации не является  правовым актом, содержащим нормы гражданского права. Поэтому внесение изменений в договор  в связи  с самим фактом его принятия, в отсутствие обоюдного  соглашения сторон, невозможно (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.07.2010 № 2142/10, от 14.04.2009 № 17468/08).

 Ссылка заявителя на  пункт 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного  Суда  Российской  Федерации  от  17.11.2011 №  73  «Об  отдельных  вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре  аренды» в данном случае необоснованна, поскольку  им разъяснено, что при отсутствии федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы и установлении публично-правовым образованием правил определения арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.

Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Как указано выше, в данном случае спорным договором не предусмотрено  изменение  способа определения арендной платы в зависимости от принятия акта органа