Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2014 по делу n А09-8276/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

30 апреля 2014 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Тула

Дело № А09-8276/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 24.04.2014

Постановление изготовлено в полном объеме 30.04.2014

            Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Мордасова Е.В., судей Федина К.А. и Заикиной Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Глухарёвой Е.А., в отсутствие заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Клиника клеточной терапии» (г. Брянск,                            ОГРН 1123256004211, ИНН 3250529233), заинтересованного лица –  Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (г. Брянск, ОГРН 1043244052092, ИНН 3250057365), третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, – Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (г. Брянск, ОГРН 1093254008858, ИНН 3250512568), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области на решение Арбитражного суда Брянской области от 24.02.2014 по делу № А09-8276/2013 (судья Пулькис Т.М.), установи следующее.

            Общество с ограниченной ответственностью «Клиника клеточной терапии» (далее – ООО «Клиника клеточной терапии», общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (далее – Управление Россреестра по Брянской области) о признании незаконным решения от 29.07.201. № 01/005/2013-476 и обязании произвести государственную регистрацию договора аренды.

 К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 24.02.2014 заявленные требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе заявитель, ссылаясь на незаконность и необоснованность принятого решения, просил его отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Заявитель указывает, что заявленный к государственной регистрации договор аренды не соответствует требованиям действующего законодательства, поскольку к договору аренды не приложен кадастровый паспорт с указанием арендуемой площади, провести государственную регистрацию права аренды на заявленный объект недвижимости не представлялось возможным. При этом указание суда на невозможность представления заявителем кадастрового паспорта на часть объекта, передаваемого в аренду, заявитель полагает несостоятельным. Считает необходимым применение к спорным правоотношениям Приказа Минэкономразвития России от 28.12.2012 № 831

Стороны в суд апелляционной инстанции представителей не направили. Управлением Россреестра по Брянской области заявлено письменное ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие представителя, которое удовлетворено судом на основании статей 41, 156, 159, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводилось в отсутствие представителей сторон. 

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как установлено судом, нежилое здание общей площадью 355,3 кв. м, расположенное по адресу: Брянская область, г. Брянск, Советский район, ул. Фокина, д. 19 находится в муниципальной собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 15.04.2011 (том 1, л. д. 47).

Между Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (арендодатель) и ООО «Клиника клеточной терапии» (арендатор) 31.01.2013 заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Брянска № 292 СД-2013.

Согласно условиям данного договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование на правах аренды часть здания, а именно: объект муниципального нежилого фонда по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Фокина, д.19, нежилое, на 2-ом этаже двухэтажного здания общей площадью 355,3              кв. м (из них арендуемая 18,5 кв. м), кадастровый (или условный) номер 32-32-01/005/2011-610 (пункт 1.1 договора), для использования под административное помещение.

Согласно пункта 2.1 договора срок аренды устанавливается с 25.01.2013 по 23.01.2023.

15.02.2013 общество обратилось в Управление Росреестра по Брянской области с заявлением о регистрации указанного договора аренды от 31.01.2013, приложив к нему пакет документов, а именно платежное поручение от 14.02.2013 № 6, протокол от 06.02.2012г., договор аренды от 31.01.2013 № 292СД-2013, Постановление Брянской городской администрации от 18.10.2012 № 2591-зп, акт приема-передачи от 25.01.2013 (том 1, л. д. 67).

Регистрация договора аренды № 292СД-2013 была дважды приостановлена (уведомления о приостановлении государственной регистрации № 01/005/2013-476 от 05.03.2013, № 01/005/2013-476 от 25.06.2013), в связи с необходимостью предоставления дополнительных документов, а именно кадастрового паспорта на арендуемый объект с указанием размера арендуемой площади.

В ходе государственной регистрации, 13.06.2013 заявителем были дополнительно представлены кадастровый паспорт здания 32-13/253 от 24.02.2011, выданный МО № 1 по г. Брянску ГУП «Брянскоблтехинвентаризация» с планом объекта недвижимости (том 1,        л. д. 56 – 57), план второго этажа здания с графическим обозначением и текстуальным описанием арендуемого нежилого помещения (с указанием его площади, местоположения), согласованный арендодателем и арендатором, являющийся приложением к договору аренды (том 1, л. д. 58).

Управление Росреестра по Брянской области приняло решение от 29.07.2013                     № 01/005/2013-476 об отказе заявителю в государственной регистрации договора аренды от 31.01.2013 №292СД-2013

В обоснование отказа ответчик указал, что заявителем в нарушение требований пункта 3 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) к представленному на регистрацию договору аренды не приложен кадастровый паспорт арендуемого объекта недвижимого имущества (помещения) с указанием размера арендуемой площади.

Полагая, что отказ управления в государственной регистрации договора аренды от 29.07.2013 № 01/005/2013-476 является незаконным, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 5 статьи 2, пункта 3 статьи 20 Закона № 122-ФЗ заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609, пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключаемый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации. Такой договор считается заключенным и становится обязательным для сторон с момента регистрации (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Положения статей 1, 4, части 1 статьи 17 Закона 122-ФЗ относит нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которыми, включая аренду, подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.

В силу статьи 16 Закона 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица.

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем (часть 2 статьи 16 Закона 122-ФЗ).

Представление заявлений на государственную регистрацию сделок, связанных с ограничением (обременением) прав, в частности аренды, осуществляется в порядке, установленном статьей 26 Закона 122-ФЗ (часть 1 статьи 16 указанного закона).

Согласно статье 26 Закона 122-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения) (пункт 3 статьи 26 Закона 122-ФЗ).

Исходя из позиции, изложенной в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13) нормы Гражданского кодекса Российской Федерации не ограничивают право сторон заключить договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть, в то же время если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью здания или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Закона о регистрации представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что применительно к спорной ситуации для государственной регистрации договора аренды нежилого помещения необходимо представить заявление, договор аренды, содержащий данные, позволяющие индивидуализировать часть помещения здания (подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание соответствующей части здания (помещения)), а также приложить к нему кадастровый паспорт здания, право на которое ранее было зарегистрировано за арендатором, часть которого сдается в аренду.

Суд установил, такие документы были представлены заявителем в Управление Росреестра по Брянской области с целью регистрации договора аренды № 292СД-2013 от 31.01.2013. Указанное обстоятельство подтверждается копиями регистрационного дела и ответчиком не оспаривается.

Из материалов регистрационного дела следует, что заявителем представлен на регистрацию к спорному договору аренды (том 1, л. д. 58) графическое и текстуальное описание помещения, пользование которым будет осуществляться арендатором по договору аренды от 31.01.2013 № 292СД-2013, подписанного сторонами – Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации и заявителем по делу.

Указанное соглашение, исходя из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, а также положений статьи 420, части 4 статьи 421, 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, является неотъемлемой частью договора аренды от 31.01.13 № 292СД-2013.

Описание объекта аренды ООО «Клиника клеточной терапии» по договору  от 31.01.2013 № 292СД-2013 как нежилого помещение площадью 18.5 кв. м (позиция на плане № 13), расположенного