Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2014 по делу n А68-9856/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

30 апреля 2014 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

Дело № А68-9856/2013

Резолютивная часть постановления объявлена  30.04.2014

Постановление изготовлено в полном объеме 30.04.2014

           Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Тимашковой Е.Н., судей Каструбы М.В. (замена распоряжением от 25.04.2014) и       Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Давыдовой Л.С., при участии от истца – министерства имущественных и земельных отношений Тульской области (ИНН 7106503078, ОГРН 1087154003518) – Мамаева В.А. (доверенность от 19.12.2013), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Научно-производственное предприятие «Бэла» (ИНН 7107033121, ОГРН 1027100972029) – Мирошник С.А. (доверенность от 23.09.2013), уведомленных надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу министерства имущественных и земельных отношений Тульской области на решение Арбитражного суда Тульской области от 21.01.2014 по делу № А68-9856/2013 (судья Рыжикова Н.А.), установил следующее.

Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области (далее – истец, министерство) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с иском о   взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Научно-производственное предприятие «Бэла» (далее – ответчик, общество) задолженности по арендной плате за период с 01.09.2011 по 22.11.2012 в сумме 237 868 рублей 46 копеек, пени в сумме                    17 737 рублей 12 копеек, а всего 255 505 рублей 58 копеек (с учетом уточнения).

Решением Арбитражного суда Тульской области от 21.01.2014  в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что истцом не представлены доказательства фактического использования ответчиком спорного земельного участка.

            Не согласившись с решением суда, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

Проверив в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность обжалуемого судебного акта, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции ввиду следующего.

Как усматривается из материалов дела, департамент имущественных и земельных отношений Тульской области (впоследствии – министерство) (арендодатель) и                         общество (арендатор) 01.12.2009 заключили договор № 09П2308 аренды земельного участка, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 71:30:030812:217, площадью 2130 кв. м, расположенный по адресу: г. Тула, Пролетарский район, ул. Бондаренко (участок находится примерно в 100 м по направлению на юго-запад от ориентира строение, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Тула, Пролетарский район, ул. Щегловская засека, д. 30-а). Земельный участок предоставлен для временного размещения некапитального объекта: автомобильная газонаполнительная компрессорная станция.

Срок договора установлен пунктом 3.1 договора – 11 месяцев. В соответствии с пунктом 3.3 договора, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 4.1 арендатор производит арендную плату за текущий месяц до 10 числа текущего месяца. Размер арендной платы согласно пункту 4.3 договора определяется в соответствии с действующим законодательством и на момент заключения договора составляет 18 729 рублей 80 копеек в месяц. С 01.01.2013 размер арендной платы по договору составил 110 984 рубля 99 копеек в месяц, о чем арендатор уведомлен путем опубликования соответствующего объявления в газете Тульские известия от 31.01.2013                    № 14.

Поскольку арендатором своевременно арендная плата по договору не вносилась, за ним образовалась задолженность.

Претензия истца от 30.09.2013 была оставлена ответчиком без удовлетворения, что и послужило причиной обращения истца в суд с иском о взыскании задолженности.

Рассматривая дело по существу и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что истцом не представлены доказательства фактического использования ответчиком спорного земельного участка при том, что с 21.03.2011 спорный земельный участок снят с учета. По мнению суда, ликвидация предмета договора  аренды влечет его неисполнимость, поскольку исключает возможность использования земельного участка в целях, для которых он предоставлялся, а значит, у сторон прекратились обязательства по исполнению договора аренды, в том числе по внесению арендных платежей.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с данным выводом по следующим основаниям.

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (статья 11.1 ЗК РФ).

По смыслу положений статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 5 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Федеральный закон № 221-ФЗ) земельный участок считается сформированным, если в отношении него проведен государственный кадастровый учет.

Статья 7 Федерального закона № 221-ФЗ предусматривает определенный перечень уникальных характеристик земельного участка как объекта недвижимости, которые в обязательном порядке должны отражаться в государственном кадастре недвижимости, а именно: вид объекта недвижимости (земельный участок); кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости; описание местоположения границ объекта недвижимости; площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с Федеральным законом № 221-ФЗ требований. Данные характеристики позволяют идентифицировать конкретный земельный участок. Если указанные характеристики земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, земельный участок следует считать сформированным.

Как усматривается из материалов дела, на момент заключения договора аренды спорный земельный участок прошел кадастровый учет, а значит, был сформирован в установленном законом порядке.

В то же время согласно пункту 4 статьи 24 Федерального закона № 221-ФЗ (в редакции, действовавшей в спорный период) внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер, за исключением случаев, если право собственности на данные объекты недвижимости считается возникшим в силу федерального закона вне зависимости от момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости. Если по истечении двух лет со дня постановки на учет образованного объекта недвижимости не осуществлена государственная регистрация права на него (либо в указанном в части 3.1 настоящей статьи случае не осуществлена государственная регистрация аренды), такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.

При этом сведения, которые носят временный характер, до утраты ими временного характера не являются кадастровыми сведениями и используются только в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также с выполнением кадастровых работ (пункт 9 статьи 4 Федерального закона № 221-ФЗ).

Во исполнение части 4 статьи 24 Федерального закона № 221-ФЗ земельный участок с кадастровым номером 71:30:030812:217 с 21.03.2011 снят (аннулирован) с кадастрового учета по истечении двух лет с даты постановки.

Сделав вывод о том, что поскольку спорный земельный участок снят с кадастрового учета, то он прекратил свое существование, суд первой инстанции не учел позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлениях от 22.04.2008 № 16974/07 и 16975/07, согласно которой специфической особенностью земельных участков как объектов недвижимости служит то обстоятельство, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства.

            В связи с этим, по мнению апелляционного суда, тот факт, что земельный участок снят с кадастрового учета, сам по себе не свидетельствует о том, что земельный участок перестал существовать или стал непригоден для использования.

           Из материалов дела не усматривается, что спорный земельный участок после снятия его с кадастрового учета фактически потерял или изменил свои физические свойства. Напротив, как пояснил представитель истца и не опроверг представитель ответчика в судебном заседании суда апелляционной инстанции, он продолжал существовать в пределах установленных ранее границ. 

           Ответчик же, при таких обстоятельствах, не представил доказательств того, что снятие земельного участка с учета явилось препятствием для его использования  в целях, предусмотренных договором.

  С учетом этого следует признать, что само по себе исключение из кадастра сведений о земельном участке с кадастровым номером 71:30:030812:217 не говорит о прекращении действия договора аренды, а также о том, что обязанность арендатора по надлежащему исполнению своей обязанности по внесению арендной платы прекратилась.

Напротив, действия  истца и ответчика свидетельствуют о том, что спорный земельный участок продолжал для них существовать как объект гражданских прав, поскольку в отношении него последним произведена оплата задолженности по арендной плате (решение суда от 11.10.2011 по делу № А68-6680/11 (л. д. 43)) по платежному поручению от 16.02.2012  № 87 (отзыв на исковое заявление (л. д. 58)).

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором. В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Поскольку арендатор продолжал пользоваться земельным участком после окончания срока действия договора   при отсутствии на то возражений арендодателя, суд первой инстанции обоснованно указал на возобновление договора от 01.12.2009                            № 09П2308 аренды земельного участка на неопределенный срок.

В соответствии с частью 2 статьи 610 ГК РФ  при заключении договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

По условиям пункта 7.4 спорного договора аренды в случае, если договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в срок и в порядке, указанных в пунктах 7.5 и 7.6 договора.

Из пункта 7.5 договора следует, что об одностороннем отказе от исполнения договора одна сторона предупреждает другую сторону за один месяц, а согласно пункту 7.6 договора предупреждение об отказе от договора производится заказным письмом с уведомлением и считается исполненным в день его получения другой стороной, а в случае отсутствия другой стороны – в день извещения организацией почтовой связи об отсутствии другой стороны по всем адресам, указанным в договоре. По истечении срока, указанного в пункте 7.5 договора и исчисленного со дня исполнения предупреждения, договор считается расторгнутым.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором; если арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил его несвоевременно, арендатор вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки.

По смыслу названной нормы прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательств по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (пункт 38 информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

По условиям договора аренды земельного участка от 01.12.2009   по требованию одной из сторон при расторжении договора или отказе от договора стороны обязаны подписать акт приема-передачи участка. Если ни одна из сторон не потребовала подписать акт приема-передачи участка, то он считается возвращенным арендодателю в день расторжения договора либо в день истечения срока, указанного в пункте 7.5 договора и исчисленного со дня исполнения предупреждения (пункт 7.8 договора).

Как установлено апелляционным судом, общество предупредило министерство об одностороннем отказе от исполнения договора, т. е. о его расторжении, направив письмо от 22.10.2012 № 20/10-12 (л. д. 69 – 70).

По данным сайта Почты России 27.11.2012 у данного письма истек срок хранения (л. д. 71).

Следовательно, на основании пункта 7.8 договора он считается расторгнутым, а земельный участок – возвращенным арендодателю  27.12.2012.

Неиспользование земельного участка до фактического прекращения договора и возврата участка арендодателю не освобождает арендатора от обязанности внесения арендной платы.

Как усматривается из заявления министерства об уточнении