Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2014 по делу n А68-2003/12. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

29 апреля 2014 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                        Дело № А68-2003/12

Резолютивная часть постановления объявлена   28.04.2014

Постановление изготовлено в полном объеме    29.04.2014

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Капустиной Л.А., судей  Каструбы М.В. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Корнеевой Е.В., в отсутствие лиц, участвующих в деле, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества  с  ограниченной  ответственностью  «РОСТ»  (Тульская область,  г. Ясногорск,    ИНН  7136008377,  ОГРН 1027101849059) на решение Арбитражного суда Тульской  области от 28.01.2014 по делу № А68-2003/12 (судья Бычкова  Т.В.), установил следующее.

Администрация муниципального образования «Ясногорский район» Тульской области  (Тульская область, г. Ясногорск, ИНН  7136005464,  ОГРН  1027101848905) (далее – администрация) и  комитет имущественных  и  земельных  отношений,  архитектуры  и  градостроительства администрации муниципального образования Ясногорский район (Тульская область, г. Ясногорск, ИНН 7136002657, ОГРН 1027101848894) (далее – комитет)  обратились  в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к обществу  с  ограниченной  ответственностью  «РОСТ»  (далее – общество) о взыскании убытков,  возникших в связи с   неисполнением  обществом  обязательства  по  передаче  в  собственность муниципального  образования  Ясногорский  р-н    491,36  кв. метров  жилых  помещений  в  жилом доме   № 10 по ул. Стародомского в г. Ясногорск Тульской область, в размере  20 711 806 рублей 72 копеек (т. 1, л. д. 4).

До рассмотрения спора по существу истцы, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнили требования  и просили взыскать с ответчика убытки в размере  10 318 560 рублей (т. 1, л. д. 107). Судом уточнение принято.

Решением суда от  03.05.2012, оставленным без изменения постановлениями апелляционной и кассационной инстанций,  в удовлетворении исковых требований отказано (т. 1, л. д. 138, 180, т. 2, л. д. 19).

Постановлением  Президиума  Высшего  Арбитражного  Суда  Российской Федерации  от 04.06.2013  №  18221/12 (т. 2, л. д. 62)   судебные  акты  отменены,  дело  направлено  на  новое рассмотрение в Арбитражный суд Тульской области.

При новом рассмотрении общество, в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального   кодекса Российской Федерации,  предъявило  встречное исковое заявление к администрации и комитету о признании договора аренды земельного участка от 02.08.2007  № 34 недействительным (т. 2, л. д. 92). Определением  суда  от 05.11.2013 встречное исковое заявление принято к производству для его совместного рассмотрения  с первоначальными требованиями (т. 2, л. д. 87).

Решением суда от   28.01.2014 (т. 3, л. д. 113)  исковые требования удовлетворены. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.   Суд, сославшись на  разъяснения, содержащиеся в  постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров,  возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – постановление № 54), пришел к выводу о том, что  содержащаяся в договоре аренды земельного участка, предоставленного для целей жилищного строительства,  обязанность общества передать администрации 10 процентов общей площади введенного в эксплуатацию дома, является составной частью   арендной платы и условием предоставления земельного участка. Установив, что обязательства администрации  по договору  исполнены, дом введен в эксплуатацию, а передача                         10 процентов его общей площади  невозможна, суд констатировал  неисполнение обществом встречного обязательства, предусмотренного пунктом 4.7 договора аренды земельного участка. Размер убытков определен на основании не оспоренного отчета об оценке. Отказ в удовлетворении встречного иска мотивирован  недоказанностью обществом оснований, предусмотренных пунктом 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того,  суд указал на  пропуск обществом срока исковой давности для оспаривания недействительной сделки, о применении которого заявлено истцами.

В апелляционной жалобе общество просит решение отменить. Оспаривая судебный акт, заявитель выражает несогласие с выводом суда о толковании договора, в результате которого условие  о передаче обществом 10 процентов общей площади введенного в эксплуатацию жилого дома оценено как  составная часть арендной платы. Утверждает, что  заключенный  договор является   смешанным  и содержит элементы договора аренды и договора купли-продажи будущей недвижимости. Отмечает, что при таком подходе арендную плату следует считать согласованной в  сумме 135 756 рублей, а содержащееся в договоре  обязательство общества передать в собственность администрации  10 процентов общей площади жилого дома – как условие, относящееся к договору купли-продажи будущей вещи.  Такой договор является возмездным и предполагает уплату в пользу общества соответствующих денежных сумм.   В связи с этим передача земельного участка в рамках  арендных отношений  не может рассматриваться как встречное обязательство  администрации по договору купли-продажи будущей вещи. Выражает несогласие с выводом суда о  начальном моменте срока  исковой давности по встречным требованиям.

Стороны,  извещенные надлежащим образом о времени и месте  рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в суд апелляционной инстанции  представителей не направили.

Судебное разбирательство проводилось в их отсутствие  в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, главой администрации муниципального образования Ясногорский район Тульской области 19.06.2007 принято постановление                 № 731 (т. 1, л. д. 18) о проведении аукциона «по продаже права» на заключение договора аренды земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома, в котором указано на то, что существенным условием договора аренды земельного участка, заключенного по результатам аукциона, является передача в собственность муниципального образования 10 процентов общей площади 96-квартирного жилого дома после его ввода в эксплуатацию с целью обеспечения жильем граждан, нуждающихся в жилых помещениях. Сведения об указанном существенном условии договора содержались и в информационном сообщении о проведении аукциона.

По результатам аукциона на основании протокола от 27.07.2007 № 31 (т. 1, л. д. 25) комитет (арендодатель) (правопредшественник комитета имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства администрации) и общество (арендатор) (далее – общество) заключили договор аренды земельного участка от 02.08.2007 № 34 (т. 1, л. д. 10), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 6 704 кв. метра, с кадастровым номером                            71:23:01 01 01:0157, расположенный примерно в 40 метрах по направлению на север от ориентира жилой дом, находящегося за пределами участка по адресу: Тульская область,            г. Ясногорск, ул. Л. Толстого, д. 9, в целях строительства многоквартирного жилого дома.

Пунктом 4.7 договора также определено, что арендатор обязуется передать в собственность муниципального образования Ясногорский район 10 процентов общей площади 96-квартирного жилого дома после ввода его в эксплуатацию.

На основании разрешения от 29.12.2008 № 30/2008, выданного обществу, многоквартирный жилой дом был введен в эксплуатацию (т. 1, л. д. 26).

Ссылаясь на то, что в нарушение принятого на себя обязательства по договору аренды обществом не исполнена обязанность по передаче в собственность муниципального образования 10 процентов общей площади жилого дома, причинение вследствие этого убытков, администрация и комитет обратились в  арбитражный суд с настоящим иском.

В свою очередь, ссылаясь на то, что договор аренды земельного  участка заключен  обществом   под  влиянием  существенного заблуждения относительно того, что условие пункта 4.7 договора является формой арендной платы, общество обратилось в арбитражный суд  со встречным иском.

Заявленная ко взысканию сумма убытков возникла, по мнению истцов, вследствие ненадлежащего исполнения обществом встречных обязательств предусмотренных пунктом 4.7 договора аренды земельного участка.

Суд первой инстанции квалифицировал  договор аренды  земельного участка  от 02.08.2007  № 34 как  смешанный,   содержащий   элементы  договора  аренды  и  договора купли-продажи будущей недвижимости.

Апелляционная инстанция не может согласиться с такой  оценкой, однако считает, что она не привела к принятию незаконного судебного акта.

Из материалов дела следует, что земельный участок предоставлен  обществу в аренду по договору аренды в соответствии с положениями статей 30.1, 38 Земельного кодекса Российской Федерации для строительства многоквартирного жилого дома.

Условие договора аренды об обязанности арендатора передать в собственность администрации 10 процентов общей площади жилого дома  не противоречит действующему законодательству, поскольку, как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении по настоящему делу от 04.06.2013 № 18221/12, данное  условие являлось частью договора аренды, о его включении в договор было заявлено на стадии размещения информации о проведении торгов на право заключения договора аренды земельного участка. Общество подписало договор без каких-либо возражений в отношении этого условия.

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

При этом пункт 2 статьи 614 Кодекса допускает различные возможности согласования сторонами условий об арендной плате, в частности путем передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность. Стороны также могут предусматривать в договоре аренды сочетание различных форм арендной платы.

Таким образом, условие о передаче  после ввода дома в эксплуатацию 10 процентов его в собственность администрации,  по существу, представляет собой условие об уплате арендной платы  в рамках заключенного договора аренды.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 2 указанной статьи).

Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Из статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 названного Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт нарушения права, наличие и размер понесенных убытков, причинную связь между нарушением права и возникшими убытками. Между противоправным поведением одного лица и убытками, возникшими у другого лица, чье право нарушено, должна существовать прямая (непосредственная) причинная связь.

Действующее гражданское законодательство не содержит положений, запрещающих участникам оборота заключать договоры, предметом которых является передача доли в праве собственности на вещь, в том числе на будущую недвижимую вещь, и выделение такой доли в натуре после создания соответствующей будущей недвижимой вещи в качестве формы арендной платы.

По изложенным основаниям суд апелляционной инстанции не может согласиться с доводом заявителя о том, что  требование администрации  могло быть предъявлено при условии  указания в договоре подлежащей уплате истцами  стоимости создаваемой недвижимости (со ссылкой на то, что  договор купли-продажи будущей недвижимости  является возмездным). 

Применительно к  абзацу 6 пункта 5 постановления № 54,  если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Судом первой инстанции принято во внимание, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тульской области от 28.11.2011 по делу № А68-7928/2011 установлен факт отчуждения всех квартир введенного в эксплуатацию многоквартирного