Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2014 по делу n А62-5086/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

16 апреля 2014 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                        Дело № А62-5086/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 15.04.2014

Постановление изготовлено в полном объеме  16.04.2014

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Капустиной Л.А. и Фриева А.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Давыдовой Л.С., при участии от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «ГорРемСтрой» (г. Смоленск, ОГРН 1056758405439, ИНН 6730058188) – Тышкевич В.Ю. (доверенность от 01.10.2013) и Безреброй С.И. (доверенность от 03.02.2014), в отсутствие представителя истца – департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области  (г. Смоленск, ОГРН 1026701437212, ИНН 6730042526), извещенного о месте и времени судебного заседания надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ГорРемСтрой» на решение Арбитражного суда Смоленской области от 13.11.2013 по делу № А62-5086/2013 (судья Лукашенкова Т.В.), установил следующее.

           Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее –истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Смоленской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ГорРемСтрой» (далее – ответчик, общество) о взыскании с ответчика 95 058 543 рублей 10 копеек, в том числе: задолженности по арендной плате за период с 01.01.2012 по 30.06.2013 в размере                                                          91 189 387 рублей 90 копеек, пени за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 21.03.2012 по 25.06.2013 в сумме 3 869 155 рублей 20 копеек (с учетом уточнения).

           Решением Арбитражного суда Смоленской области от 13.11.2013 исковые требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению  арендной платы.

            Не согласившись с решением суда, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

            В отзыве на апелляционную жалобу истец, опровергая изложенные в ней доводы, просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

           Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.

           Как усматривается из материалов дела, 22.04.2009 департаментом (арендатор) и обществом (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка № 691/з.

           Государственная регистрация договора произведена 17.09.2009.

           В соответствии с указанным договором арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:0093 площадью 738000 кв. м по адресу: г. Смоленск, северная часть города, для строительства многоэтажных жилых домов, на 3 года.

          Впоследствии, 21.07.2011, стороны подписали соглашение об изменении площади земельного участка с 738 000 кв. м до 689 000 кв. м и о продлении договора аренды от 22.04.2009 № 691/з на 3 года по истечении срока действия договора аренды. Также сторонами был изменен порядок расчета пени за нарушение срока внесения арендной платы, которая должна исчисляться из расчета ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день выполнения денежного обязательства от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки (ранее было установлено 0,3 % от суммы недоимки за каждый день просрочки). Государственная регистрация соглашения произведена 12.08.2011.

           Приказом департамента от 30.12.2011 по заявлению общества образован земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:735 площадью 10 800 кв. м путем раздела земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000:93 площадью 689 000 кв. м (являющегося предметом аренды по договору от 22.04.2009 № 691/з). В отношении земельного участка площадью 10 800 кв. м между истцом и ответчиком заключен новый договор аренды (от 18.01.2012 № 1454/3).

           Пунктами 3.1 – 3.6 договора аренды от 22.04.2009 № 691/з стороны согласовали порядок расчета арендной платы с учетом кадастровой стоимости земельного участка и определили, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально, равными долями до 20-го числа последнего месяца квартала. Арендная плата устанавливается в соответствии с действующим законодательством на каждый календарный год без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений в договор и доводится до сведения арендатора путем опубликования в прессе.

           Решением Арбитражного суда Смоленской области от 14.02.2013 по делу                                 № А62-4249/2012, вступившим в законную силу 02.07.2013, договор аренды земельного участка от 22.04.2009 № 691/з расторгнут.

           Предмет договора аренды был передан арендатору арендодателем.

           Между тем принятые на себя обязательства по внесению арендных платежей до расторжения договора аренды за период с 01.01.2012 по 30.06.2013 ответчик надлежащим образом не исполнил.

           Поскольку у общества образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.01.2012 по 30.06.2013 в размере 91 189 387 рублей 90 копеек, истец направил в адрес ответчика претензию от 27.07.2013 № 9862/09 с предложением оплаты задолженности, которая в установленный срок оплачена не была.

           Поскольку в добровольном порядке сумма задолженности за пользование арендованным земельным участком погашена не была, департамент обратился в арбитражный суд с иском.

           В силу пункта 7 статьи 1, пунктов 1, 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.             

           Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

           Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

           В соответствии с частью 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

           Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются, соответственно, Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

          На основании пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ                      «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон                        № 137-ФЗ) определение размера арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, отнесено к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

          В силу пункта 15 статьи 3 Закона № 137-ФЗ до 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

           Ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с названной нормой права для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается: в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

           В силу пункта 2.5 Положения о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Смоленской области, утвержденного постановлением администрации Смоленской области от 10.03.2009 № 118, ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона                            «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается: в размере 2,5 % от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка; в размере 5 % от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

           В соответствии с пунктом 15 статьи 3 Закона № 137-ФЗ до 1 марта 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

Таким образом, законодателем предусмотрены «льготные» условия предоставления таких земельных участков, т.е. лицо, приобретающее право аренды земельного участка, освобождается от участия в торгах и, соответственно, от уплаты цены предмета аукциона.         

           Вместе с тем это влечет за собой то, что ежегодная арендная плата за земельный участок будет составлять не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка; в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

           Согласно пункту 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

          Таким образом, выбор варианта продолжения договорных отношений оставлен законодателем на усмотрение сторон.

          Положения абзацев 8 – 10 пункта 15 статьи 3 Закона № 137-ФЗ устанавливают минимальные размеры годовой арендной платы и не содержат запрета в части установления арендной платы в более высоком размере по соглашению сторон.

           Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:0093 площадью 689 000 кв. м образован в результате раздела земельного участка 67:27:00000000:93 площадью 738 000 кв. м на основании заявления общества от 16.02.2011.

           Впоследствии по заявлению ответчика образован земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:735 площадью 10 800 кв. м путем раздела земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000:93 площадью 689 000 кв. м (являющегося предметом аренды по договору от 22.04.2009 № 691/з). В отношении земельного участка площадью 10 800 кв. м департамент и обществом заключен новый договор аренды от 18.01.2012                      № 1454/3).

          Земельный участок площадью 738 000 кв. м с кадастровым номером                                       67:27:000 00 00:0093 был предоставлен обществу в аренду на основании решения Арбитражного суда Смоленской области от 17.12.2008 № А62-5703/2008, при этом в мотивировочной части решения суд сослался на пункт 15 статьи 3 Закона № 137-ФЗ как на основание предоставления земельного участка без проведения торгов.

          Соответственно, спорный земельный участок площадью 678 200 кв. м был предварительно согласован в составе земельного участка общей площадью 738 000 кв. м.

          Следовательно, отношения по правовому режиму предварительного согласования возникли по единственно возможной процедуре предварительного согласования в                    2009 году.

           Таким образом, спорный договор аренды земельного участка заключен с обществом в порядке пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ.

           Доказательства иного в материалах дела отсутствуют.

           При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно указал, что  ежегодная арендная плата за пользование спорным земельным участком по истечении двухлетнего срока строительства не может быть меньше 2,5 % кадастровой стоимости земельного участка, по истечении трехлетнего срока строительства не может быть меньше 5 % кадастровой стоимости земельного участка. При этом сроки строительства следует исчислять с момента предоставления ответчику земельного участка площадью                     738 000 кв. м.

           Поскольку арендные правоотношения между сторонами начались 17.09.2009, то