Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2014 по делу n А62-6241/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел. [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

14 апреля 2014 года

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

Дело № А62-6241/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 09.04.2014

Постановление изготовлено в полном объеме  14.04.2014

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Амбаловой С.М., судей Капустиной Л.А. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного    заседания   секретарем   Корнеевой   Е.В.,   при   участии   от   истца – общества с ограниченной ответственностью  «БИТ» – Годуновой Е.Н. (доверенность  от  25.06.2012), от ответчиков – администрации города Смоленска – Пушкарева И.А. (доверенность от 17.12.2013)  и  Смоленского муниципального унитарного предприятия «Заднепровский продовольственный рынок» – Голубева И.П. (доверенность от 09.01.2014),  в отсутствие ответчика – Департамента  имущественных и земельных отношений Смоленской области, надлежащим образом извещенного  о времени и месте судебного заседания, рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью  «БИТ» на  решение Арбитражного суда Смоленской области от 03.02.2014 по делу № А62-6241/2013 (судья Печорина В.А.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «БИТ» (далее – общество)  обратилось с заявлением к Смоленскому муниципальному унитарному предприятию «Заднепровский продовольственный рынок» (далее – предприятие), Департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее – департамент) и администрации города Смоленска (далее – администрация) о переводе прав и обязанностей   по   договорам  аренды от 29.10.2013 № 276/м и № 277/м (т.  1,   л. д. 9; т. 2,

л. д. 55, 56).

Требования мотивированы  тем, что  в силу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации  общество имеет преимущественное право на заключение договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 67:27:0013013:20 и  67:27:0013013:23,  предоставленных ему ранее по договорам аренды   для организации мелкооптового рынка. С учетом этого  права, полученные предприятием по договорам  аренды от 29.10.2013 № 276/м и № 277/м (далее – договоры № 276/м и № 277/м), должны быть переведены на общество.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 03.02.2014 в удовлетворении требований отказано (т. 2, л. д. 84).  Судебный акт мотивирован тем,  что  договоры аренды от 09.02.1999 № 1293 и от 16.01.2004 № 4531  на земельные участки  с кадастровыми номерами 67:27:0013013:20 и 67:27:0013013:23 заключены муниципальным образованием  «Город Смоленск»   для   организации   мелкоторгового    рынка    на  неопределенный срок. В соответствии с Законом Смоленской области от  08.02.2007 № 1-з «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в  административном  центре Смоленской области – городе Смоленске» распоряжение земельными участками,  государственная собственность  на которые не разграничена,  осуществляется исполнительной властью Смоленской области. Согласно Положению о департаменте, утвержденному  постановлением администрации Смоленской области от 20.02.2009 № 86,  он является уполномоченным исполнительной властью органом. Как надлежащий представитель собственника департамент 12.11.2012 направил уведомления о расторжении договоров аренды, поскольку  они  заключены на неопределенный срок. Ввиду того, что они получены обществом 26.11.2012, соответственно,  их  действие следует признать прекращенным с 26.02.2013. Правомерность  прекращения договоров аренды  подтверждена судебными актами по делам   № А62-865/2013, А62-866/2013, А62-1892/2013, вступившими в законную силу. Земельные участки переданы   в  муниципальную собственность и  затем предоставлены предприятию  для использования под диспетчерский пункт. В связи с тем, что изменился субъектный состав  арендных отношений  и соглашением сторон  расторгнуты  договоры аренды  № 276/м и 277 /м,  в иске отказано.

Общество с решением не согласилось, обжаловав его в апелляционную инстанцию, просит решение отменить, иск удовлетворить (т. 2, л. д. 97). В  жалобе и дополнениях к ней  общество  указывает на неправомерность  вывода суда о том, что  заключение договора аренды на неопределенный срок и отказ арендодателя от его продления  лишает арендатора  преимущественного права на заключение договора  аренды на новый срок.  Такая позиция противоречит положениям пунктов  3, 3.1 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации  и  письму Министерства экономического развития Российской Федерации от 16.06.2011 № ОГ-Д23-82.  По мнению заявителя, нарушен пункт 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку  суд  указал, что из материалов дела не следует об уведомлении обществом в разумный срок   арендодателя  о намерении заключить договор аренды  на новый срок.  Между тем такое письмо  представлено вместе с исковым заявлением. Податель жалобы отмечает, что  выбытие департамента из правоотношений, по сути, свидетельствует о злоупотреблении  ответчиками своими правами (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

В отзывах на жалобу администрация и предприятие возражают против доводов общества.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель общества поддержал доводы жалобы и дополнений к ней.

 Представители   администрации и предприятия просили жалобу отклонить и учесть нецелевое использование земельных участков. Кроме того, данные земельные участки  объединены в единый  участок, предназначенный для использования не  в коммерческих целях, а для эксплуатации   диспетчерского  пункта. 

Изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее,  выслушав представителей общества, администрации и  предприятия, Двадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для её удовлетворения ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации от 11.01.99 № 44 обществу предоставлен в аренду на неопределенный срок земельный участок  с кадастровым  номером   67:27:01:30:13:20    площадью      3273 кв. м,     расположенный   в  

г. Смоленске по улице 2 Садовой.  Во исполнение  этого  акта  комитет по управлению имуществом г. Смоленска (далее – комитет, арендодатель) и общество (арендатор)  заключили на этот объект договор аренды 09.02.1999 № 1293  для организации мелкооптового рынка. Согласно кадастровым паспортам земельного участка от 12.09.2007 № 27/07-149/9, от 11.04.2012   № 6700/301/2012-28976 кадастровый номер  этого  участка равнозначен 67:27:0013013:20 (т. 1, л. д. 13 – 20).

Постановлением  администрации  от  26.07.1999 № 1182 обществу в аренду дополнительно     представлен     земельный     участок      с     кадастровым          номером

67:27:0013013:23 площадью 465 кв. м.   Во исполнение   этого  акта  муниципальное  образование   г. Смоленск  (арендодатель)  и  общество (арендатор) заключили  договор аренды от 16.01.2004 № 4531  для организации  мелкооптового рынка и общественного туалета,  с указанием на то, что это памятник федерального значения  – культурный слой г. Смоленска (т. 1, л. д. 21 – 28).

Согласно свидетельству от 12.07.2013 серии 67 АБ № 090469 зарегистрировано право собственности      общества    на     здание общественного  туалета (условный номер 67-67-01/170/2013-718) площадью  31,3 кв. м, расположенное  по адресу: г. Смоленск, ул. 2 Садовая   (т. 1, л. д. 147).

Решением    Арбитражного   суда   Смоленской    области    от   17.01.2014 по делу   № А62-5262/2013, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 20.03.2014,  признано отсутствующим  право собственности на общественный туалет.

Уведомлениями от 12.11.2012 № 20847/09 и № 20844/09 департамент сообщил обществу о прекращении заключенных на неопределенный срок договоров аренды по истечении трех месяцев с момента получения арендатором  уведомлений (т. 1, л. д. 29, 30).

Сторонами не оспаривается их получение 26.11.2012 (т. 1, л. д. 32).

Решениями Арбитражного суда Смоленской области от 28.05.2013 по делу                               № А62-865/2013 и от  05.07.2013 по делу № А62-866/2013, оставленными без изменения постановлениями апелляционной инстанции  от 17.09.2013 и  23.09.2013, в удовлетворении требований общества о признании незаконными решений департамента о прекращении договора аренды отказано.

Общество в  письме  от 12.02.2013 обратилось в департамент с просьбой повторно  предоставить земельные участки в аренду сроком на двадцать лет, ссылаясь на наличие преимущественного  права   на  заключение договоров аренды    (т. 1,   л. д. 32).

Департамент   в    письме      от       25.02.2013   №    02472  сообщил,   что   поскольку невозможно определить  для каких целей испрашиваются земельные участки,  он не может реализовать просьбу. Кроме того, сообщил, что в силу пункта 6 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации  сформированный земельный участок  для целей строительства предоставляется по результатам проведенных торгов  (т. 1, л. д. 33).

Приказом департамента  от 11.03.2013 № 325 обществу прекращена аренда земельных участков с кадастровыми номерами  67:27:0013013:20 и 67:27:0013013:23 (т. 1, л. д. 34).

 Решением Арбитражного суда Смоленской области от 06.06.2013 по делу                   № А62-1892/2013, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2013, в удовлетворении требований о признании указанного приказа недействительным отказано.

Приказом департамента от 15.05.2013 № 679 земельные участки с кадастровыми номерами  67:27:0013013:20 и 67:27:0013013:23  предоставлены администрации в постоянное (бессрочное) пользование (т. 1, л. д. 35).

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 08.09.2013 серии 67 АБ № 996146 и  67 АБ № 996148 на  указанные земельные участки  зарегистрировано право муниципальной собственности  (т. 1, л. д. 36, 37).

На основании постановления администрации от 18.10.2013 № 1824-адм земельный участок с кадастровым номером 67:27:0013013:20 по договору аренды                       от 29.10.2013 № 276/м предоставлен в аренду предприятию на срок с 29.10.2013 до 26.10.2014 для обслуживания здания диспетчерского пункта. Земельный участок с кадастровым номером 67:27:0013013:23 по договору аренды от 29.10.2013 № 277/м предоставлен в аренду предприятию на срок с 29.10.2013 до 26.10.2014 для обслуживания здания диспетчерского пункта. По актам от 29.10.2013 указанные земельные участки переданы предприятию    (т. 1,  л. д. 38 – 50).

Согласно  постановлению  от 23.01.2014 № 152-адм  и  соглашениям   от 23.01.2014 № 276/м-р и 277/м-р договоры  аренды от 29.10.2013 № № 276/м-р и 277/м-р на предоставление в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 67:27:0013013:20 и 67:27:0013013:23  расторгнуты с 23.01.2014,  с указанной даты  арендные   отношения   прекращены (т. 2, л. д. 65, 66).

Ссылаясь на наличие  преимущественного права на заключение договоров аренды земельного участка, общество обратилось в суд с настоящим иском.

Пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации  установлено, что,  если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Из содержания данной нормы следует, что для реализации арендатором преимущественного права должно быть установлено следующее: надлежащее исполнение арендатором обязанностей по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора  на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).

Иск о переводе прав и обязанностей по договору аренды может быть удовлетворен, если доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора; арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок и  заключил договор аренды с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором. При этом на момент принятия решения судом такой договор, заключенный с другим арендатором, должен быть действующим.

Судом  установлено и не  отрицается   сторонами, что  соглашениями  от 23.01.2014 № 276/м-р и 277/м-р договоры  аренды  № 276/м и 277/м на предоставление в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 67:27:0013013:20 и 67:27:0013013:23  расторгнуты, арендные  отношения  прекращены.

Как следует  из представленных в суд апелляционной инстанции   межевого  плана  от   03.12.2013,  кадастрового   паспорта от 12.12.2013 № 6700/301/2013-313282,  земельные участки  с кадастровыми номерами 67:27:0013013:20, 67:27:0013013:23 и 67:27:0013013:13  объединены для   обслуживания  диспетчерского пункта в  единый   земельный  участок кадастровым номером 67:27:0013013:39    площадью  4438 кв.  м.

Учитывая, что действие договоров аренды  № 276/м и 277/м  по соглашению сторон прекращено, земельные участки  с кадастровыми  номерами 67:27:0013013:20, 67:27:0013013:23 как самостоятельные объекта гражданского оборота преобразованы в иной объект,  общество допустило   их  нецелевое  использование, суд апелляционной  инстанции не находит оснований для  отмены  решения суда первой инстанции.  

Доводы  жалобы о неправомерном выводе суда об отсутствии у него преимущественного права на заключение договоров аренды земельных  участков и о необходимости  квалифицировать действия департамента  как злоупотребление правом  суд апелляционной  инстанции отклоняет.    

Перевести права  аренды земельных участков в  порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно