Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2014 по делу n А09-5584/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

текущего ремонта.

В случае необходимости  проведения капитального ремонта или реконструкции объекта, порядок,  сроки и условия проведения работ   устанавливаются дополнительным соглашением к договору и подписываются обеими сторонами.

Из оценки судом апелляционной инстанции  акта приема-передачи объекта аренды от 07.08.2012 с учетом положений пункта 14.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации,  пункта 5.1 приказа Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988                     № 312 следует, что обнаруженные  при  принятии ответчиком нежилого помещения недостатки требовали проведения как текущего, так и капитального ремонта. В частности, работы по установке розеток, выключателей, приборов освещения относятся к текущему ремонту, проведение которого входит в обязанность ответчика (пункт 5.2.7 договора аренды).

Сроки проведения капитального ремонта договором не определены, и в случае  его необходимости между сторонами должно быть подписано дополнительное соглашение.

Причем из анализа статьи 616 ГК РФ следует, что, если  проведение капитального ремонта  вызвано неотложной необходимостью,  он должен проводиться  в разумный срок.

В апелляционной жалобе ответчик ссылается на нарушение истцом разумных сроков согласования капитального ремонта, повлекшее невозможность использования по назначению переданного объекта аренды, в связи  с чем  обязанность по уплате арендных платежей за взыскиваемый период (февраль – май 2013 года) у него отсутствует.

Суд апелляционной инстанции не согласен с данным доводом ответчика, исходя из следующего.

В отзыве на иск в суде первой инстанции, как и в апелляционной жалобе                        ООО «Гриди» ссылалось на экспертное заключение по строительно-технической    экспертизе от 15.08.2012 № 17/08-КО ООО «Центр судебных и негосударственных

экспертиз «Индекс», которым установлена невозможность использования спорного нежилого помещения по целевому назначению (пункт 1.1 договора).

Однако названный документ, не был представлен ни суду первой, ни суду апелляционной инстанция, подготовлен он по состоянию на 15.08.2012, тогда как арендная плата взыскивается арендодателем за период с февраля по май 2013 года. Ответчик при наличии у него возражений обязан доказать невозможность использования спорного нежилого помещения по назначению именно в этот период.

Из пояснений ответчика суду апелляционной инстанции, его отзывов и апелляционной жалобы следует и им не отрицается, что на момент рассмотрения данного спора им самостоятельно без заключения дополнительного соглашения произведен необходимый,  по его мнению, капитальный ремонт.

Для согласования проведения ремонта и реконструкции помещения ООО «Гриди» неоднократно в период с августа 2012 года по июнь 2013 года обращалось в  Брянскую городскую администрацию (письма ответчика  от 15.08.2012, от 24.08.2012 № 06/-08, от   07.02.2013 № 01/-13-МЗ, от 1.05.2013 № 02/-13-МЗ, т. 1 л. д.  35-37, 44, 67-68).

К письмам от 24.08.2012 № 06/-08 и от 13.05.2013 № 02/-13-МЗ ответчик прикладывал  соответственно смету на ремонтно-строительные работы от 22.08.2012  и  смету от 13.05.2013 (т. 1, л. д. 45-49, 61-62).

Из анализа данных документов следует, что сметы содержат перечень работ по проведению  как капитального, так и текущего ремонта. Причем отдельные работы по проведению капитального ремонта направлены на улучшение арендованного имущества, а не вызваны неотложной необходимостью (например, установка новых умывальников,  унитазов, смесителей, прокладка трубопроводов водоснабжения и отопления с установкой других по качеству труб, электромонтажные работы, смета от 13.05.2013, л . д. 47-49).

Администрация по результатам рассмотрения писем ООО «Гриди» обратила внимание арендатора на то, что согласно условиям договора проведение текущего ремонта он вправе осуществить самостоятельно за счет собственных  средств общества, а для рассмотрения вопроса о согласовании работ по капитальному ремонту необходимо предоставление отдельной сметы, оформленной  в соответствии с методикой  определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации, утвержденной  постановлением Госстроя России от 05.03.2004 № 15/1 (письмо администрации от 07.03.2013 № 7/29-999, т.1. л. д. 91-92).

Кроме того, по результатам обращений ООО «Гриди» Брянской городской администрацией проведены два  комиссионных обследования технического состояния арендованного нежилого помещения: 21.02.2013 и 11.06.2013 (т.1. л. д.  40, 52).       

В акте  комиссионного обследования от 21.02.2013 в присутствии представителя ООО «Гриди» комиссией выявлено, что на указанную дату арендатором  произведена замена водопровода холодной и горячей воды, замена труб центрального отопления, водопровод холодной и горячей воды зашит коробом из гипсокартона, частично произведен ремонт стен, обшитых гипсокартоном, частично снесены перегородки из кирпича в помещении № 6.

Данный акт направлен арендатору с предложением представить смету по капитальному ремонту  в соответствии с требованиями нормативных актов в области строительства (т. 1, л. д. 41-42).

Оценивая переписку между сторонами по вопросу согласования капитального ремонта и реконструкции, а также акты обследования арендованного имущества в совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционный суд приходит к выводу, что до периода заявленных требований (февраль – май 2013 года) силами арендатора был произведен неотложный капитальный ремонт, позволяющий в рассматриваемый период использовать арендованное имущество в целях, предусмотренных пунктом 1.1 договора аренды. В частности, были налажены электроснабжение и водоснабжение, что не отрицается самим ответчиком.

Остальные капитальные работы, указанные обществом в сметах, направлены на улучшение арендованного имущества, что   не позволяет в соответствии  со статьей                   616 ГК РФ ответчику требовать от арендодателя уменьшения арендной платы или зачета стоимости ремонта в счет арендной платы без подписания соответствующего соглашения.

Из анализа имеющихся в материалах дела писем ООО «Гриди» следует, что ответчик никогда не требовал зачета стоимости проведенного ремонта, а лишь указывал на длительное несогласование его писем по капитальному ремонту помещений и реконструкции, проведение ремонта  собственными силами и отсутствие у общества обязанности по внесению арендной платы до момента фактического использования помещений (т. 1, л. д. 35-37, письмо от 07.02.2013).   

Апелляционный суд обращает внимание, что статья 616 ГК РФ не предусматривает полного освобождения арендатора от внесения арендных платежей, а дает ему право требовать от арендодателя в случае нарушения последним обязанности по неотложному

капитальному ремонту уменьшения арендной платы либо отказаться от договора. Таких обращений со стороны ответчика в адрес администрации  в рассматриваемый период не поступало,  материалы дела также  не содержат подобных обращений. 

По правилам статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

По смыслу названных правовых норм бремя доказывания надлежащего исполнения обязанности по внесению арендных платежей, невозможности использования после проведения капитального ремонта, зафиксированного в актах обследования от 21.02.2013 и 11.06.2013, арендованного  помещения в период с февраля по май 2013 года лежит на обязанной стороне –  арендаторе.

С учетом изложенного ответчиком не доказано, что в период с февраля по май 2013 года существовали неустранимые препятствия в использовании арендованного имущества по назначению, а также возможность применения при данных фактических обстоятельствах положений статьей 307, 328 ГК РФ, дающих право арендатору  приостановить исполнение встречного обязательства (внесение арендной платы). Неудовлетворительное техническое состояние было оговорено арендодателем при сдаче спорного объекта, в связи с чем истец не должен отвечать за недостатки сданного в аренду помещения (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).

При данных фактических обстоятельствах ООО «Гриди» вправе взыскать с  арендодателя стоимость капитального ремонта, проведение которого вызвано неотложной необходимостью (пункт 1 статьи 616 ГК РФ).  

Ссылка ответчика на судебную практику в апелляционной жалобе: постановление Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 № 13689/12 по делу № А67-3141/2011, постановление ФАС ЦО от 07.08.2012 по делу № А09-9900/2012, от 05.06.2012 № А09-7054/2011- необоснованна, поскольку по данному делу ответчиком не доказаны невозможность использования по назначению арендованного имущества во взыскиваемом периоде, а также нарушения со стороны арендодателя сроков согласования проведения капитального ремонта, не вызванного неотложной необходимостью.

Ответчик не утратил возможность владения и пользования арендованным имуществом в  период с февраля по май 2013 года в соответствии с условиями спорного договора, что подтверждается актами осмотра предмета аренды от 21.02.2013 и 11.06.2013 (т. 1. л. д.  40, 52).       

Обязанность доказывания данного факта лежит на ответчике, однако последний не представил в материалы дела доказательства, подтверждающие данные обстоятельства.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика задолженность по арендной плате, отказав в удовлетворении требования администрации об освобождении ООО «Гриди» занимаемого арендованного помещения.

Решение суда истцом не обжалуется, возражений в суде апелляционной инстанции в отношении необоснованности отказа судом в удовлетворении требования об освобождении ответчиком спорного помещения не заявлялось.

Довод ответчика о неудалении суда в совещательную комнату при вынесении решения был также проверен судом апелляционной инстанции и не нашел своего подтверждения.

Соблюдение судом первой инстанции положений, предусмотренных статьей 166 АПК РФ, подтверждается протоколом аудиозаписи судебного заседания от 24.10.2013                      (4 мин 29 сек), согласно которому судом сообщено об удалении в совещательную комнату.

Замечания на письменный протокол судебного заседания ответчиком в порядке статьи 155 АПК РФ не подавались.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что судом области в полной мере исследованы все обстоятельства, имеющие правовое значение для настоящего дела, отношениям сторон дана правильная правовая квалификация.

Доводы апелляционной жалобы не влияют на законность и обоснованность обжалуемого решения, поскольку, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой судом первой инстанции установленных обстоятельств по делу и имеющихся в деле доказательств, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

С учетом изложенного, а также оценки в совокупности имеющихся в материалах дела доказательств и обстоятельств дела, исследованных в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, апелляционная инстанция пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда области и удовлетворения требований заявителя апелляционной жалобы.

Неправильного применения норм процессуального права, в том числе влекущих  отмену судебного акта в любом случае в силу части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено. Обстоятельствам дела, исследованным судом первой инстанции, и взаимоотношениям сторон дана правильная правовая квалификация.

В соответствии с частью 3 статьи 271 АПК РФ в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы в сумме 2 тыс. рублей (т. 1, л. д. 115) относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 31.10.2013 по делу № А09-5584/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Судьи                                                                              

Ю.А. Волкова

О.Г. Тучкова

Е.В. Рыжова