Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2014 по делу n А09-5584/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

09 апреля 2014 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел. [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

Дело № А09-5584/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 03.04.2014

Постановление изготовлено в полном объеме 09.04.2014

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Волковой Ю.А., судей Рыжовой Е.В. и Тучковой О.Г., при ведении протокола секретарем судебного заседания Давыдовой Л.С., при участии от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Гриди» (г. Брянск, ОГРН 1093254000685,                             ИНН 3233501943) – представителя Супруна А.А. (доверенность от 20.06.2013 № 1), в отсутствие представителя истца – управления имущественных отношений Брянской городской администрации (г. Брянск, ОГРН 1093254008858, ИНН 3250512568), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Гриди» на решение Арбитражного суда Брянской области от 31.10.2013 по делу № А09-5584/2013 (судья Дюбо Ю.И.), установил следующее.

Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Гриди» (далее – ответчик, ООО «Гриди», общество) о взыскании 169 321 рубля 49 копеек, в том числе            166 650 рублей 29 копеек неосновательного обогащения за фактическое пользование нежилым помещением в период с февраля по май 2013 года  и 2 671 рубля 20 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными за период просрочки с 01.03.2013 по 25.06.2013, а также о возложении обязанности освободить нежилое помещение, общей площадью 268,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Брянск, пр-т Московский, д. 11.

В суде первой инстанции истец заявил об увеличении исковых требований и изменении основания иска, а именно: о взыскании с ответчика 300 678 рублей 37 копеек, в том числе 291 661 рубля 58 копеек долга по арендной плате за период с 01.02.2013 по 31.08.2013 по договору от 07.08.2012 № 199ФД-2012  и 9 016 рублей 79 копеек пени, начисленной на основании пункта 6.2 вышеуказанного договора за период просрочки с 10.02.2013  по 31.08.2013, а также о возложении обязанности освободить нежилое помещение, общей площадью 268,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Брянск,                      пр-т. Московский, д. 11.

Судом первой инстанции увеличение иска не принято, изменение основания иска принято в части взыскания долга. Суд рассмотрел спор о взыскании 166 650 рублей                 29 копеек долга по арендной плате за период с февраля по май 2013 года и о возложении обязанности освободить нежилое помещение, общей площадью 268,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Брянск, пр-т. Московский, д. 11.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 31.10.2013 исковые требования удовлетворены частично. С ООО «Гриди» в пользу управления имущественных и земельных отношений Брянской городской  администрации  взысканы 166 650 рублей               29 копеек долга, а также в доход федерального бюджета Российской Федерации                          5 999 рублей 50 копеек государственной пошлины. В остальной части иска отказано.

Ответчик в апелляционной жалобе, ссылаясь на незаконность и необоснованность принятого решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель апелляционной жалобы ссылается на то, что помещение по договору аренды передано в технически неудовлетворительном состоянии. Указывает, что затраты, произведенные ответчиком на ремонт арендуемого помещения, значительно превышают долг, предъявляемый истцом. Считает, что суд первой инстанции неправомерно отклонил довод ответчика о необходимости уменьшения взыскиваемого размера арендной платы за вычетом периода, в котором ООО «Гриди» не могло пользоваться арендованным помещением в соответствии с целями, согласованными в договоре аренды. Ссылается на то, что суд области не удалялся в совещательную комнату при вынесении решения 24.10.2013, что подтверждается аудиозаписью судебного заседания.

От истца в суд апелляционной инстанции поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором последний, считая принятое решение законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения. В обоснование своей позиции истец сослался на принятие в аренду помещения на основании

акта приема-передачи нежилого помещения с недостатками, арендная плата за пользование предметом аренды устанавливались с учетом фактического состояния помещения. Факт последующей регистрации договора аренды указывает, по мнению истца, на согласие ответчика со всеми условиями договора.

Истец, извещенный о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции своего представителя не направил.

В соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ жалоба рассмотрена в отсутствие неявившегося представителя истца.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и изложенные в отзыве возражения, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.

Из материалов дела следует, что между управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (арендодатель) и ООО «Гриди» (арендатор) 07.08.2012 был заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда № 199ФД-2012, впоследствии зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) за  номером :                               32-32-01/036/2013-721 (т. 1, л. д. 57-58).

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование на правах аренды объект муниципального нежилого фонда, расположенный по адресу: г. Брянск, пр-т Московский, д. 11, нежилое помещение общей площадью 590,90 кв. м, этаж подвальный, условный номер 32-32-01/065/2006-372, из них арендуемая площадь составляет 268,7 кв. м, подвальный этаж в 5 – этажном жилом здании (далее – объект аренды).

Срок аренды установлен с 16.07.2012 по 15.07.2017 (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 3.1 договора, арендная плата за переданный объект установлена в размере 41 670 рублей 43 копеек в месяц и подлежит перечислению арендатором авансом до десятого числа текущего месяца в бюджет города Брянска (пункт 3.3 договора).

Объект недвижимости был передан арендатору по акту приема-передачи нежилого помещения от 07.08.2012, подписанному с замечаниями арендатора (т. 1, л. д. 12).    

Неисполнение ответчиком обязательства по внесению арендных платежей за период с февраля по май 2013 года, в результате чего за обществом образовалась задолженность в размере 166 650 рублей 29 копеек, послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Брянской области с настоящим иском.

Проверив в порядке апелляционного производства оспариваемый судебный акт, правильность применения норм материального и норм процессуального права, а также соответствие выводов Арбитражного суда Брянской области фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, апелляционная инстанция пришла к следующему.         

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Факт исполнения истцом обязательства по передаче арендатору имущества подтверждается актом приема-передачи от 07.08.2012, подписанным сторонами с замечаниями арендатора (т. 1, л. д. 12).

Принятие арендатором во временное владение и пользование нежилого помещения повлекло возникновение на стороне последнего обязательства по внесению арендной платы.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства погашения вышеуказанной задолженности ответчиком, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанций о наличии оснований для удовлетворения иска управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации в части взыскания с ответчика 166 650 рублей 29 копеек задолженности по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда от 07.08.2012 № 199ФД-2012.

Довод апелляционной жалобы о передаче ответчику помещения в технически неудовлетворительном состоянии, в связи с чем  последний  был лишен  возможности использовать имущество по его прямому назначению,  подлежит отклонению.

Пунктом 1 статьи 611  ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Вместе с тем согласно пункту  2 статьи 612  ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки  сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, либо должны были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. 

Как было указано выше, при передаче имущества в аренду  между полномочным от  имени арендодателя лицом – МУП «Жилкомсервис» (балансодержатель) и арендатором (ответчик) был составлен акт передачи имущества от 07.08.2012 (т.1 , л. д.  18), которым зафиксировано неудовлетворительное  техническое состояние имущества и необходимость проведения капитального ремонта помещения.

В частности, в акте зафиксировано: отсутствие электропроводки, розеток, выключателей, приборов освещения, разрушение покрытия стен, пола, потолка, наличие отверстий на стенах  помещений № 6 и № 7, отсутствие водоснабжения (срезаны подводные трубы).

Из анализа затребованной судом апелляционной инстанции аукционной документации на право заключения договоров аренды с объектами муниципального нежилого фонда города Брянска от 02.07.20122 (т.2, л. д. 32-95) и отчета об оценке объекта аренды от  23.03.2013 (т. 2, л. д. 133-189) следует, что рассматриваемое нежилое помещение находилось в удовлетворительном техническом состоянии.

В информации о лоте № 7 зафиксировано, что рассматриваемый объект имеет необходимое инженерное обеспечение: электроснабжение, отопление, водоснабжение, канализацию (т. 2, л. д. 38).   

В отчете о рыночной оценке ежемесячного размера арендной платы рассматриваемого помещения (т. 2, л. д. 127-128) также перечислено вышеуказанное инженерное обеспечение.

В данном документе указаны и отдельные недостатки объекта оценки, которые были учтены оценщиком  при определении итоговой рыночной  ежемесячной стоимости арендной платы нежилого помещения в размере 41 670 рублей 43 копеек.

В частности оценщиком указано, что у объекта оценки имеются повреждения  на стенах (трещины, ослабление кирпичной кладки, увлажнение поверхности стен), крыше, полах (рулонный линолиум имеет многочисленные царапины, трещины, стертости, местами пробит, имеются просадки основания), подвесном потолке из панелей ПВХ  (повреждение штукатурного слоя, волосяные трещины, зазоры между панелями, повреждение крепежей панелей, местами прогибы  панелей), дверных проемах, внутренней отделке стен (штукатурка и окраска имеют потемнения и загрязнение окрасочного слоя,  местами вздутие, трещины).

Несмотря на  различия в техническом состоянии помещения, имеющиеся на момент его оценки, выставления на аукцион по сравнению с моментом его передачи в аренду,      ООО «Гриди» не отказалось от заключения договора и приняло спорное имущество с оговоренными в акте передачи недостатками.

С учетом  положений  пункта  2 статьи 612  ГК РФ при данных обстоятельствах арендодатель перестает отвечать за недостатки  сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды.

Как правильно указано судом первой инстанции, подписав договор аренды даже с недостатками арендованного имущества, у арендатора и арендодателя возникают права и обязанности, предусмотренные главой 34 ГК РФ «Аренда» и условиями договора. 

В соответствии со статьей 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с

арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии с пунктом 4.11 договора аренды в обязанности арендодателя входит проведение капитального ремонта объекта арендного фонда при условии  его включения в утвержденную городской  администрацией программу.

В пункте 5.2.7 договора аренды в обязанности арендатора – ответчика вменено проведение за счет собственных средств