Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2014 по делу n А54-7035/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

24 марта 2014 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел. [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

 Дело № А54-7035/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 17.03.2014

Постановление изготовлено в полном объеме 24.03.2014

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Волковой Ю.А., судей Тучковой О.Г. и Каструбы М.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Феоктистовой Д.О., при участии от истца – индивидуального предпринимателя Масловой Ольги Викторовны (г. Рязань, ОГРН 04623432700091) – представителя Капустян А.В. (доверенность от 01.10.2013), в отсутствие представителя ответчика – администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН 1026201270260), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 18.12.2013 по делу № А54-7035/2011 (судья Картошкина Е.А.), установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Маслова Ольга Викторовна (далее – истец, предприниматель, ИП Маслова О.В.) обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к администрации города Рязани (далее – ответчик, администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения Н7, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 176,4 кв. м, этаж 1, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Есенина,               д. 112, реестровый номер 184396. Пункт 2.1 договора купли-продажи муниципального имущества изложить в следующей редакции: «Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества и составляет                             5 085 000 рублей (НДС не облагается)». Пункт 2.3 договора купли-продажи муниципального имущества изложить в следующей редакции: «Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 141 250 рублей ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора» (с учетом уточнения исковых требований т. 7, л. д. 96-97).

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 18.12.2013 исковые требования удовлетворены.

Ответчик в апелляционной жалобе, ссылаясь на незаконность и необоснованность принятого решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование требований администрация ссылается на несоответствие заключения эксперта № 3361 требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ (в редакции от 03.12.2011, с изменениями от 28.07.2012) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), Федеральным стандартам оценки, в связи с чем не может быть признано достоверным. Указывает на то, что эксперт не обосновал целесообразность применения затратного подхода к оценке нежилого помещения, а также не учел стоимость земельного участка, расположенного  в центре города, что привело к значительному занижению стоимости объекта оценки.

Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Ответчик, извещенный о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции своего представителя не направил.

В соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ жалоба рассмотрена в отсутствие неявившегося представителя ответчика.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела, ИП Маслова О.В. на основании договора аренды от 26.07.2003 № 1431103, арендует нежилое помещение Н7, лит. А, назначение нежилое, общей площадью 176,4 кв. м, этаж 1, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Есенина, д.112, для использования под магазин (т. 1, л. д. 12-19).

            Данное нежилое помещение является собственностью муниципального образования – город Рязань, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права сер. 62-МД № 379728 (т. 2, л. д. 52).     

Решением Рязанской городской Думы от 22.09.2011 № 296-I утверждены условия приватизации вышеуказанного нежилого помещения путем его выкупа ИП Масловой О.В. в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (т. 1, л. д. 20).

Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани письмом от 30.09.2011 № 01-75/2372 (т. 1, л. д. 21) направило в адрес индивидуального предпринимателя Масловой О.В. проект договора купли-продажи муниципального имущества (т. 1, л. д. 21, 24-29), по условиям которого последний приобретает в собственность нежилое помещение Н7, лит. А, назначение нежилое, общей площадью 176,4 кв. м, этаж 1, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Есенина, д.112, реестровый номер 184396, по рыночной цене, определенной в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости от 18.08.2011 № 301/2011, выполненным ООО «Оценка собственности», и составляющей 7 097 000 рублей (не облагается НДС).   

Не согласившись с редакцией пункта 2.1 договора, указывая на то, что установленная оценщиком рыночная стоимость имущества является завышенной, предприниматель направил в адрес управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани протокол разногласий к договору (т. 1, л. д. 30), предложив следующую редакцию пунктов 2.1, 2.3 договора: «пункт 2.1. Цена продажи имущества по настоящему договору составляет 4 575 000 рублей», пункт 2.3. договора оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 127 083 рубля                         33 копейки ежемесячно, не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора».  

Письмом от 16.11.2011 № 06-13/2044 администрация города Рязани отклонила протокол разногласий, предложив ИП Масловой О.В. заключить договор купли-продажи муниципального имущества в редакции проекта договора, направленного управлением земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани, и повторно направила проект договора (т. 1. л. д. 31).

Наличие разногласий относительно условий выкупа спорного помещения, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, послужило основанием для обращения предпринимателя в Арбитражный суд Рязанской области с настоящим иском.

При вынесении решения суд первой инстанции счел возможным урегулировать разногласия по договору, определив рыночную стоимость      нежилого помещения Н7, лит. А, общей площадью 176,4 кв. м назначение нежилое, этаж 1, расположенное по адресу:  г. Рязань, ул. Есенина, д. 112, по состоянию на 15.06.2011 в размере 5 085 000 рублей   (т. 7, л. д. 5-85), которая установлена заключением судебной экспертизы.

Проверив в порядке апелляционного производства оспариваемый судебный акт, правильность применения норм материального и норм процессуального права, а также соответствие выводов Арбитражного суда Рязанской области фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия пришла к следующим выводам.

Неурегулирование сторонами разногласий по договору купли-продажи муниципального имущества в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, явилось основанием для обращения ИП Масловой О.В. в суд с настоящим иском.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно статье 217 ГК РФ, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно статье 3 Федерального закона №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (далее – ФЗ № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имуще-ства по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

ИП Маслова О.В. относится к категории субъектов малого предпринимательства, которые имеют право на выкуп арендуемого нежилого помещения в соответствии с                 ФЗ № 159-ФЗ, что не оспаривается ответчиком.

Согласно отчету об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости № 332/2011, выполненному по заказу администрации города Рязани обществом с ограниченной ответственностью «Оценка собственности» (т. 2, л. д. 1-73), рыночная стоимость нежилого помещения составляет 7 097 000 рублей (НДС не облагается).

Истцом в материалы дела представлен отчет №1110/Н1 оценки того же объекта, выполненным ИП Фролов С.М. (т. 1, л. д. 52-95), согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения составляет 4 575 000 рублей (НДС не облагается).

Учитывая, что сторонами было представлено два отчета об оценке спорного имущества, при этом рыночная стоимость помещения, определенная в данных отчетах, значительно отличается (7 097 000 рублей и 4 575 000 рублей) определением суда от 07.03.2012 по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой суд поручил индивидуальному предпринимателю Наврузову Наврузали Абурашидовичу.

Определением суда от 28.06.2013 по делу была назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза, проведение которой суд поручил индивидуальному предпринимателю Акимову Виктору Владимировичу «Независимая экспертиза и оценка», эксперту Тимакову Михаилу Николаевичу.

Согласно экспертному заключению № 3361 эксперта Тимакова М.Н., рыночная стоимость объекта экспертизы по состоянию на 15.06.2011 (на дату обращения истца с            заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения) составила 5 085 000 рублей                 (т. 7, л. д. 5-85).

При вынесении решения суд первой инстанции обоснованно руководствовался заключением экспертизы № 3361, проведенной в рамках настоящего дела, отклонив возражения ответчика о несоответствии данного заключения Закону об оценочной деятельности.   

Доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе о необоснованности экспертного заключения апелляционной инстанцией отклоняются исходя из следующего.

Согласно пункту 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» (далее – ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из используемых им подходов.

Следовательно, выбор критериев проведения оценки относится к компетенции и профессиональному суждению оценщика.

Из заключения эксперта № 3361 по делу № А54-7035/2011следует, что экспертом при оценке объекта недвижимости использовались затратный, сравнительный и доходные подходы (т. 7, л. д. 5-85).

Учитывая изложенное, довод апелляционной жалобы о том, что эксперт не обосновал целесообразность применения затратного подхода к оценке нежилого помещения, признается судом апелляционной инстанции несостоятельным.

Кроме того, во исполнение требования пункта 20 ФСО №1 в заключении эксперт указал, что затратный подход не точно отражает реальную рыночную стоимость объекта исследования, в связи с чем затратному подходу придается не большой удельный вес, что не противоречит Закону об оценочной деятельности (т. 7, л. д. 59).

Не соглашаясь с заключением эксперта, истец фактически оспаривает право оценщика самостоятельно определять конкретные методы оценки, что противоречит пункту 20 ФСО №1 и Закону об оценочной деятельности.  

Также несостоятельной является ссылка заявителя на то, что при применении экспертом затратного подхода к оценке нежилого помещения, последний не учел стоимость земельного участка, расположенного в центре города, что привело к значительному занижению стоимости объекта оценки.

В заключении эксперт указывает, что земельный участок в данной работе не оценивается. Расчет рыночной стоимости земельного участка в рамках затратного подхода в чистом виде не возможен, так как посчитать стоимость всех затрат для воспроизводства земли в чистом виде не возможно. В данном экспертном заключении оценка земельного участка затратным подходом не отразит значимых и адекватных результатов, поэтому эксперт посчитал, что в данном экспертном заключении затратный подход в отношении стоимости земельного участка не применим, по той еще причине, что информацию по земельному участку не представлена. Земельного участка у Масловой О.В. ни в собственности ни в аренде нет, поэтому экспертом  он не исследовался (т. 7, л. д. 26).

Понятие и основания применения оценщиком затратного подхода к оценке, приведены в пунктах 15, 23 ФСО № 1, согласно которым: затратный подход - это совокупность