Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2008 по делу n А54-2417/2008. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041,  г. Тула,  ул. Староникитская, д.1

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

04 декабря 2008 года

Дело № А54-2417/2008 С10  

Резолютивная часть постановления объявлена  27 ноября 2008 года

Постановление изготовлено в полном объеме  04 декабря 2008 года

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего     Никуловой М.В.,

судей                                        Заикиной Н.В., Юдиной Л.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания  Андреевой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Видео Статус», г.Рязань,  на решение Арбитражного суда Рязанской области от 03.10.2008 года по делу №А54-2417/2008 С10  (судья Грошев И.П.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью  «Итоги», г.Рязань, к обществу с ограниченной ответственностью «Видео Статус», г.Рязань,  о взыскании 7 877  руб. 84 коп.,

            при участии в заседании:

от истца: не явился, извещен судом надлежащим образом;

от ответчика: не явился, извещен судом надлежащим образом,

                                                        установил:

общество с ограниченной ответственностью  «Итоги» (далее – ООО «Итоги»), г.Рязань, обратилось в Арбитражный суд Рязанской об­ласти с иском к  обществу с ограниченной ответственностью «Видео Статус» (далее – ООО «Видео Статус»), г.Рязань, о взыскании 7 877  руб. 84 коп., в том числе задолженности по  арендной плате в размере 7 054 руб. 84 коп.  и  неустойки в сумме 823  руб.  (л.д.2).

            Решением Арбитражного суда Рязанской области от 03.10.2008 года (судья Грошев И.П.)  исковые требования удовлетворены полностью (л.д.83-87).

            Разрешая спор по существу, первая инстанция пришла к выводу о  ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по уплате арендной платы за пользование помещением и,  руководствуясь нормами статей 309, 310, 614  Гражданского кодекса Российской Федерации,   удовлетворила заявленный иск.

Не согласившись с такой позицией арбитражного суда области, ООО «Видео Статус» обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на незаконность и необоснованность принятого решения,  просит его  отменить (л.д.90).

В обоснование своих доводов  заявитель ссылается на то, что спорный договор является ничтожной сделкой ввиду невозможности использования переданного ответчику имущества   по назначению – для торговли средствами связи и приема платежей за услуги связи. В подтверждение указанного обстоятельства ссылается на Правила пожарной безопасности 01-03, из которых следует, что размещение торговой точки под лестничным маршем и в лестничной клетке запрещено. Обращает внимание на то, что ответчиком  было получено предписание органов пожарного надзора о запрете ведения торговой деятельности в спорном помещении.

Истец представил письменные возражения на апелляционную жалобу, изложенные в отзыве. Указывает на то, что при подписании спорной сделки ответчик полностью осмотрел помещение и принял его по акту без каких-либо претензий. Полагая законным и обоснованным принятый судебный акт, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

 Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили. Ответчик заявил письменное ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, которое удовлетворено судебной коллегией на основании  статей 41, 156, 159, 266    Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

           В соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено по имеющимся материалам в отсутствие неявившихся лиц.

Законность  и обоснованность решения Арбитражного суда Рязанской области от 03.10 2008 года  проверены в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела,  оценив доводы жалобы,  отзыва на нее, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии  оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены принятого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 01.11.2006 года между ООО «Итоги» (арендодатель) и  ООО «Видео Статус» (арендатор) был заключен договор аренды №4/ВИД  (л.д.7-9).

По  условиями  указанной сделки  арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование часть нежилого помещения Н1, лит.А, расположенного по адресу: г.Рязань, ул.Полетаева, д.29, общей площадью 5 кв.м, с установленным торговым оборудованием, в том числе площадь зала обслуживания посетителей - 3 кв.м в соответствии с приложением №1 к договору на срок с 01.11.2006 по 30.09.2007 года. В пункте 2.2 договора арендодатель и арендатор предусмотрели, что если за 20 дней до истечения срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую  сторону о своем нежелании перезаключать договор на тех же условиях, договор считается продленным на 11 месяцев.

По акту приема-передачи от 01.11.2006 года объект недвижимого имущества был передан арендатору (л.д.11).

Размер арендной платы был определен сторонами в приложении №3 и составил 8 100 руб. ежемесячно (л.д.12).

Пунктом 6.6.3 спорной сделки арендодатель и арендатор предусмотрели  возможность досрочного расторжения договора по требованию арендатора в случае наличия у арендуемого помещения  недостатков, препятствующих  его нормальному использованию, которые не были заранее  известны арендатору и не могли быть обнаружены им во время осмотра объекта при заключении договора.    

При этом  в случае досрочного расторжения договора по указанному основанию  арендатор обязан был письменно уведомить об этом арендодателя не менее чем за 30 дней (пункт 6.7).

Письмом от 01.12.2007 года ответчик  направил в адрес истца уведомление о досрочном  расторжении спорного договора с 01.01.2008 года (л.д.14), а 28.12.2007 года обратился к ООО «Итоги»  с аналогичным повторным уведомлением о расторжении сделки (л.д.15).

В ответ на указанные обращения истец направил ООО «Видео Статус» соглашение о расторжении договора с 27.01.2008 года, сообщив, что первоначальное уведомление о расторжении сделки является ненадлежащим, поскольку в нем отсутствует указание на причину досрочного расторжения в соответствии с пунктами 6.6.3 и 6.7 (л.д.16-17). Одновременно  арендодатель предложил арендатору  уплатить арендную плату за период с 01.01.2008 по 27.01.2008 года.  

В связи с отказом ответчика от добровольного удовлетворения требований истца ООО «Итоги» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.  

Удовлетворяя заявленные требования, первая инстанция установила факт использования ответчиком спорного помещения и, руководствуясь нормами статей 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскала причитающиеся истцу денежные средства, а также  применила к ООО «Видео Статус» гражданско-правовую ответственность  в виде неустойки.

   Проверив в порядке апелляционного производства правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда Рязанской области фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

В силу  статьи  8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом,  а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В настоящем споре отношения сторон возникли из договора аренды, правовое регулирование которого определено главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить  арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В свою очередь, на арендаторе лежит обязанность своевременной уплаты арендных платежей (статья 614  Гражданского кодекса Российской Федерации).

   Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

   В силу статьи 310 Кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства является недопустимым, за исключением случаев, предусмотренных законом.

   Применительно к арендным сделкам законодатель в статье 610  Гражданского кодекса Российской Федерации установил правило, согласно которому  договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды  в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.    Законом или договором может быть установлен  иной срок предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. 

   Из условий спорной сделки следует, что  срок аренды нежилого помещения Н1, лит.А, расположенного по адресу: г.Рязань, ул.Полетаева, д.29, общей площадью 5 кв.м, был определен сторонами с 01.11.2006 по 30.09.2007 года. В пункте 2.2 договора стороны предусмотрели, что если за 20 дней до истечения срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую  сторону о своем нежелании перезаключать договор на тех же условиях, договор считается продленным на 11 месяцев.

   Поскольку доказательств, свидетельствующих об отказе какой-либо стороны от продления арендных отношений, материалы дела не содержат, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что по истечении срока договора его действие  было продлено  на тех же условиях на 11 месяцев.

Пунктом 6.6.3 спорной сделки арендодатель и арендатор предусмотрели  возможность досрочного расторжения договора по требованию арендатора в случае наличия у арендуемого помещения  недостатков, препятствующих  его нормальному использованию, которые не были заранее  известны арендатору и не могли быть обнаружены им во время осмотра объекта при заключении договора.    

При этом  в случае досрочного расторжения договора по указанному основанию  арендатор обязан был письменно уведомить об этом арендодателя не менее чем за 30 дней (пункт 6.7).

Из материалов дела следует, что ответчик письмом от 01.12.2007 года уведомил истца о расторжении договора аренды  №4/ВИД от 01.11.2006 года с 01.01.2008 года, указав, что не имеет задолженности по уплате арендных платежей (л.д.14). Между тем причина, послужившая основанием для такого досрочного расторжения сделки, в данном письме не указывалась.

Впоследствии, 28.12.2007 года, ООО «Видео Статус» повторно сообщило истцу о расторжении  договора с 01.01.2008 года. При этом  в данном письме ответчик впервые указал причину, по которой досрочно прекращает сделку – несоответствие занимаемой площади  требованиям противопожарной безопасности (л.д.15).

Оценив данные доказательства, арбитражный суд области по праву пришел к выводу о том, что датой прекращения договора в соответствии с его  условиями должно считаться 27.01.2008 года – день истечения срока уведомления арендатора о расторжении сделки в соответствии с пунктом 6.7, т.е. с указанием причины досрочного расторжения. Направленное ООО «Видео Статус» первоначальное уведомление о расторжении договора от 01.12.2007 года, как не содержащее причину совершения арендатором таких действий, обоснованно не принято судом в качестве доказательства, подтверждающего начало течения срока прекращения договора.

Иная оценка указанного документа противоречила бы положениям       статьи 610  Гражданского кодекса Российской Федерации и условиям спорного договора.

   В пункте 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации содержится общее правило о том, что заключенный договор может быть изменен и расторгнут по соглашению сторон, заключивших договор. В случае отсутствия обоюдного намерения контрагентов о досрочном прекращении отношений, пункт 2 названной нормы презюмирует право одной из сторон на обращение в суд с соответствующим иском, но только в строго определенных случаях : если одна из сторон существенно нарушает условия договора; либо такое изменение или расторжение договора предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другим законом либо самим договором.

   Отсюда следует, что не получив от арендодателя ответа на письмо от 01.12.2007 года с предложением о досрочном расторжении договора с 01.01.2008 года, ответчик мог воспользоваться своим правом на судебную защиту. Однако таких действий им предпринято не было. Напротив им было принято решение о повторном обращении к арендодателю 28.12.2007 года, но уже в соответствии с условиями заключенной между ними арендной сделки – указав причину такого своего поведения.

   Таким образом, обязательства по уплате арендной платы за пользование спорным имуществом должны были исполняться ответчиком до даты прекращения договора – по 27.01.2008 года.

   Вместе с тем  из материалов дела следует, что ответчиком не была уплачена арендная плата за период с 01.01.2008 по 27.01.2008 года. Сам объект недвижимости фактически  был  освобожден  ООО «Видео Статус» 27.01.2008 года. Данное обстоятельство  подтверждается актом о фактическом освобождении арендуемой площади от 28.01.2008 года, составленным уполномоченными лицами со стороны  ООО «Управляющая компания «Приоритет», ИП Поротикова К.В., магазина «Мебель Дом 1» и ООО «Итоги»  (л.д.71).

   Установив такие обстоятельства, арбитражный суд первой инстанции по праву удовлетворил заявленные исковые требования.

   Довод апеллянта о ничтожности спорной сделки в силу статьи  168 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с нарушением при ее заключении пункта 40 Правил пожарной безопасности в Российской