Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2014 по делу n А09-7371/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

20 марта 2014 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                        Дело № А09-7371/2013

Резолютивная часть постановления объявлена  13.03.2014

Постановление изготовлено в полном объеме  20.03.2014            

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Волковой Ю.А., Каструбы М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Премиум проект» на решение Арбитражного суда Брянской области от 26.12.2013 по делу № А09-7371/2013 (судья Артемьева О.А.), установил следующее.

Управление имущественных отношений Брянской области (далее – истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Премиум проект» (далее – ответчик, общество) о взыскании задолженности по договору аренды от 18.05.2011 № 2311 в размере 2 238 397 руб. 36 коп., в том числе 2 058 839 руб. 55 коп. основного долга,                 179 557 руб. 81 коп.  пени.

Решением арбитражного суда от 26.12.2013 исковые требования удовлетворены.

Общество с ограниченной ответственностью «Премиум проект», не согласившись с вынесенным судебным актом, подало апелляционную  жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить. Указывает на то, что  земельный участок был предоставлен с недостатками, поскольку  для его целевого использования необходимо проведение работ по его вертикальной планировке. Обращает внимание на то, что  общество  просило управление  уменьшить арендную плату, при этом   непредъявление соответствующих  требований в судебном порядке, по мнению заявителя,  не может препятствовать в реализации арендатором прав, предусмотренных статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.  Ссылается на отсутствие в аукционной документации  сведений о необходимости  проведения работ по вертикальной планировке участка.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, между Управлением имущественных отношений Брянской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Премиум проект» (арендатор) подписан договор аренды от 18.05.2011 № 2311 находящихся в областной собственности земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору земельный участок, находящийся в собственности Брянской области с кадастровым номером 32:28:0015301:27, расположенный по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, пойма реки Десна, ул. Флотская, площадью 72 304 кв. м, из земель населенных пунктов для комплексного освоения в целях жилищного строительства в соответствии с видом разрешенного использования участка и документацией по планировке территории в границах, указанных в кадастровом паспорте участка                        (л. д. 17-24). Договор прошел регистрацию в установленном законом порядке 06.07.2011.

В пункте 3.1 договора срок аренды участка установлен  с 18.05.2011 по 27.03.2020.

Размер и условия внесения арендной платы определены в разделе 4 договора.

Согласно пункту 4.1 договора размер арендной платы за 1 кв. м в год составляет                15 руб. 94 коп. Порядок изменения определяется в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Как установлено в пункте 4.2 договора, расчет арендной платы определен в приложении к договору и является неотьемлемой частью договора (приложение 3).

Арендная плата начисляется со дня подписания акта приема-передачи участка, что определено в пункте 4.3 договора.

При этом согласно пункту 4.4 договора арендная плата вносится ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала.

Во исполнение условий договора, по акту приема-передачи земельного участка от 18.05.2011 арендодатель передал арендатору земельный участок, расположенный по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, пойма реки Десна, ул. Флотская, кадастровый номер 32:28:015301:27, площадью 72 304 кв. м, на условиях аренды сроком 9 лет 6 месяцев, для использования в целях: для комплексного освоения в целях жилищного строительства                (л. д. 25).

Впоследствии между сторонами договора было подписано дополнительное соглашение от 11.04.2012, в соответствии с которым площадь земельного участка, предоставленного в аренду, составляет 74 517 кв. м (л .д. 10-11).

Дополнительное соглашение прошло регистрацию в Управлении Росреестра по Брянской области, что подтверждается записью от 16.05.2012.

Поскольку обязательства в части внесения арендных платежей ответчиком надлежащим образом не исполнялись, истец 30.04.2013 направил в адрес ООО «Премиум проект» претензию № 52-6549 с требованием об уплате суммы долга и пени в связи с просрочкой оплаты по договору аренды от 18.05.2011 № 2311 (л. д. 9).

На основании того, что сумма задолженности за период с 01.10.2011 по 30.06.2013 в размере 2 058 839 руб. 55 коп. за пользование арендованным земельным участком в полном объеме погашена не была, Управление имущественных отношений Брянской области обратилось в арбитражный суд с  заявлением.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора своевременно и в полном размере производить платежи за землю.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Предъявленный истцом расчет задолженности ни в суде первой, ни в суде апелляционной инстанции ответчиком не оспорен. Доводов о неправильности расчета обществом не заявлено. Расчет арендной платы судом проверен и признан правильным.

При таких обстоятельствах, поскольку доказательств внесения арендной платы в материалы дела не представлено, требование истца о взыскании задолженности по арендной плате с  01.10.2011  по  30.06.2013 в размере 2 058 839 руб. 55 коп. является обоснованным.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства и мерой имущественной ответственности и представляет собой денежную сумму, которую обязан уплатить должник за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Заключая спорный договор, стороны в пункте 4.6 договора установили ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы в виде пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на момент образования недоимки, за каждый календарный день от суммы задолженности.

В соответствии с расчетом, представленным истцом, сумма неустойки по состоянию на 31.07.2013 составляет 179 557 руб. 81 коп. Указанный расчет проверен судом и признан правильным. Возражений по расчету не заявлено, контррасчета не представлено.  О несоразмерности неустойки и ее снижении по правилам статьи 333  Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком не заявлено.

Возражая против  требований управления, общество сослалось на то, что  не имело возможности использования земельного  участка ввиду наличия у него недостатков. В качестве  таких недостатков  общество указывает  на невозможность использования  земельного участка в целях строительства без предварительного проведения работ по вертикальной планировке. Поскольку указанные работы привели к возникновению  у арендатора дополнительных расходов,  общество считает, что  арендная плата подлежит уменьшению по правилам статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Апелляционный суд отклоняет указанный довод жалобы на основании следующего.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Последствия обнаружения у имущества, сданного в аренду, недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им, определены статьей 612 указанного Кодекса. В этом случае арендатор вправе совершить одно из предусмотренных пунктом 1 данной статьи действий, в частности, потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (часть 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела видно,  что земельный участок предоставлялся обществу по результатам аукциона для комплексного освоения в  целях жилищного строительства.

Согласно статье 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Порядок предоставления  земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства урегулирован статьей 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

Исходя из положений указанной материальной нормы,  комплексное освоение в целях жилищного строительства предполагает осуществление  трех видов деятельности: 1) подготовку документации по планировке территории предоставленного в аренду земельного участка, к которой  относится  проект планировки территории, проект межевания территории и градостроительный план (статья 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации); 2) строительство на этом участке объектов инженерной инфраструктуры – сетей инженерно-технического обеспечения (системы электроснабжения, водоснабжения, теплоснабжения, канализации, сооружения связи и т.д.); 3) строительство жилых и иных объектов.

В императивном порядке установлена единственная возможная форма торгов в случае предоставления земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства –  аукцион, проведение которого подчиняется специальным правилам статьи  38.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства проводится в соответствии со статьей 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации с учетом положений настоящей статьи.

В извещении о проведении аукциона должны быть указаны, помимо прочего, предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере земельного участка, что установлено в подпункте 1 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

Извещение о проведении  аукциона  по продаже права на заключение договора аренды земельных участков содержит полную и необходимую информацию о предмете аукциона, а также характеристики земельных участков, предлагаемых для комплексного освоения в целях жилищного строительства. В нем, в частности, указано и на расположение  участков в пойме реки Десна, что при должной степени заботливости и осмотрительности, с учетом порядка предоставления и целевого назначения участка, свидетельствует о том, что общество не могло не знать о необходимости проведения определенных работ в процессе  освоения земельных участков. 

По смыслу статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации осуществление жилищного строительства возможно лишь после проведения подготовительных работ, в состав которых входят работы по освоению территории.

  Подготовка