Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2014 по делу n А54-7501/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Такой подход к определению рыночной стоимости выкупаемого субъектом малого предпринимательства имущества соответствует правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12.

Судом  установлено,  что  заявление  общества  о  реализации  преимущественного  права  на  приобретение  арендуемого имущества получено управлением  земельных и имущественных  отношений  администрации города Рязани 11.04.2012. 

С целью установления рыночной стоимости выкупаемого имущества на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства  заявления  о  реализации преимущественного права на приобретение  арендуемого имущества, определением суда от 30.04.2013 по делу назначена дополнительная судебная  экспертиза,  проведение  которой  поручено  эксперту  Сивцову Олегу  Викторовичу (т. 4, л. д. 129–134).

По результатам проведенного исследования эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 11.04.2012, без учета НДС составляет 2 391 217 рублей 90 копеек (т. 4, л. д. 159–251).

Учитывая возражения администрации города Рязани относительно обоснованности заключения эксперта, арбитражным судом на основании части 1 статьи 82 Арбитражного  процессуального  кодекса  Российской  Федерации,  определением    от 23.07.2013 по  делу назначена  повторная  комиссионная  судебная,  проведение  которой поручено  экспертам  Новикову  Александру  Николаевичу  и  Локаткину  Илье Сергеевичу.

Согласно  экспертному  заключению  комиссии  экспертов от  26.09.2013 №  352/13  рыночная стоимость нежилого помещения Н1, назначение  – нежилое, общей площадью 224,5  кв. метров,  этаж  1,  лит.  А,  расположенного  по  адресу:  г.  Рязань,                           ул.  Чернышевского, д. 18, реестровый номер 194742, по состоянию на 11.04.2012, без учета НДС, составила  2 392 319 рублей (т. 5, л. д. 48–76).

По итогам исследования имеющихся в материалах дела доказательств суд, с учетом результатов проведенных экспертиз, пришел к выводу о том, что отчет от 01.06.2012 № 89 не отражает реальной рыночной стоимости спорного помещения, а значит указанная в нем величина не может быть использована при определении цены продажи этого имущества.

Признание отчета от 01.06.2012 № 89 недостоверным послужило основанием для удовлетворения требования об обязании администрации заключить с обществом договор купли-продажи арендуемого муниципального имущества по цене, которая определена в заключении повторной комиссионной судебной экспертизы (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 № 2419/11).

Доводы заявителя сводятся к несогласию с ризалитами проведенной оценки, однако субъективная позиция администрации относительно доказательства, не может являться основанием для отмены принятого решения.

Согласно пунктам 7 и 8 части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в экспертном заключении должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование.

Из представленного экспертного заключения усматривается, что экспертами проведено полное исследование представленных им для обследования объектов и материалов.

Экспертами осмотрены все основные конструктивные элементы здания, такие как: фундамент, стены, перекрытия, кровля, отделочные работы, системы коммуникаций и т.д.

При анализе рынка, а также в рамках сравнительного подхода экспертами приведена информация обо всех помещениях, которые были проданы или предлагались к продаже за предшествующие дате оценки два года и сведения о которых содержится в открытых источниках. Кроме того, все аналоги, принятые для расчетов, относятся к производственным помещениям, к числу которой относятся и спорное помещение.

Помещения, предназначенные для производственной деятельности, также анализировались экспертами в рамках сравнительного подхода.

 Не соглашаясь с заключением эксперта, ответчик фактически оспаривает право оценщика самостоятельно определять конкретные методы оценки, а также право на отказ от использования того или иного подхода, что противоречит пункту 20 ФСО № 1 и Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности».

Заключение эксперта в силу части 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является одним из доказательств по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение комиссионной судебной экспертизы (т. 5, л. д. 48), суд области обоснованно пришел к выводу о соответствии экспертного заключения требованиям как законодательства, регулирующего судебно-экспертную деятельность, так и требованиям законодательства, регулирующего порядок оценки выкупаемого имущества.

Выводы судебных экспертов, сделанные в заключении комиссионной судебной экспертизы от 26.09.2012 № 352/13, проверяемы, обоснованы, базируются, основаны на исследовании полной, существенной информации.

Утверждение администрации о несоответствии заключения судебного эксперта требованиям закона, полноты и объективности выводов не нашло своего подтверждения. Помимо того, это утверждение сводится к несогласию с выводами суда и направлено на переоценку доказательств. Повторно рассмотрев дело, апелляционный суд не нашел оснований для такой переоценки.

Не заслуживает внимания заявителя о неправомерности изменения судом пункта 6.2 договора, поскольку указанный пункт исключен судом.

Истец решение в данной части не оспаривает. Кроме того, указанный пункт исключен  по результатам рассмотрения судом разногласий  относительно редакции условий договора. Отсутствие этого пункта не приведен к неопределенности в отношения сторон, поскольку пунктом 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» устанавлено, что в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Закона № 159-ФЗ, следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в  апелляционной жалобе  доводам не имеется.

Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену  судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии с пунктом 3  статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку заявитель освобожден  от уплаты госпошлины, последняя взысканию не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд   

                            ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской  области от 26.12.2013 по делу № А54-7501/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

                         Л.А. Капустина

                        М.В. Каструба

                         О.Г. Тучкова