Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2014 по делу n А62-3659/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства (пункт 1). Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2).

Суд  первой инстанции пришел к выводу о том, что  строительство не было начато   не по вине общества.

Вступившим в законную силу  решением Арбитражного суда Смоленской области от 06.06.2013 по делу № А62-7742/2012, имеющим преюдициальное значение для настоящего спора,  установлено, что   арендуемый земельный участок предназначен для комплексного освоения (целый микрорайон), поэтому для его полного освоения требуется время и очень значительные затраты даже на начальном этапе (формирование земельного участка, геодезические работы, проектные работы, различные согласования, в том числе связанные с подключением к коммуникациям и т. д).

Проектной организацией ООО «Проект-бюро» (договор от 03.05.2007  № 2/2207, т. 1, л. д. 80) для ООО ФСК «ВЕЖ» разработана комплексная градостроительная документация микрорайона «Семичевка». Генеральный план застройки был согласован 16.01.2008  главным архитектором города Смоленска.

В данном районе не разрешены вопросы, связанные с  инженерным обеспечением микрорайона сетевой инфраструктурой по водопотреблению и водоотведению, ливневой канализации, электроснабжению, без разрешения которых проектирование комплексной

застройки затруднительно и препятствует получению разрешений на строительство.

В процессе освоения арендуемого земельного участка  общество получило технические условия подключения проектируемого жилого микрорайона «Семичевка» юго-восточного района г. Смоленска в границах  ул. 2-я Киевская-проспект Гагарина к сетям инженерно-технического обеспечения, реализация которых возможна при условии участия городских и областных властей:

– технические условия на теплоснабжение 1-ой очереди строительства микрорайона «Семичевка» г. Смоленска с тепловой нагрузкой 9.9 Гкал/ч, выданы                 ОАО «Территориальная регенерирующая компания № 4» ПО «Смоленсктеплосеть» 03.04.2008 № С9-1062/777, подключение тепловой нагрузки возможно только после завершения строительства НПС№3 по улице В. Волок. Строительство не осуществлялось.

– технические условия на присоединение к электрическим сетям от 06.03.2012               № 20176214 (приложение к договору М 40499969 об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям); имеется возможность технологического присоединения объектов первой очереди застройки данного микрорайона (с учетом объектов первой очереди ООО «ВЭЖ») в связи с недозагрузкой трансформаторных подстанций Юго-Восточного района г. Смоленска. Ввод второй и третьей очередей застройки микрорайона будет возможен только с проектированием, строительством и вводом в эксплуатацию планируемой ПС 110/10/6кВ «Семичевка», финансирование которой было запланировано на 2009-2010 годы, но до настоящего времени строительство не выполнено;

– технические условия на подключение к сетям водоснабжения и канализации, выданы СМУП «Горводоканал» 10.12.2007  J\s 306, в соответствии с которыми необходимо запроектировать и построить локальный водозабор с комплексом водоподготовки (наряду с рабочими должна быть одна резервная артезианская скважина). На земельном участке в районе р. Ясенная для размещения артезианских скважин                ООО «Геоцентр-Смоленск» были проведены изыскания, которые показали стойкий уровень загрязнения почвы. Во исполнение статей 12 и 19 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» необходимо принятие незамедлительных мер по выбору мест новых водозаборов с учетом перспективы развития города;

– подключение к городской системе водоотведения будет возможно после проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию разгрузочного самотечного канализационного коллектора Южного района и реконструкции городских очистных сооружений (согласно утвержденной Решением Смоленского городского Совета от 28.02.2007 № 494 «Инвестиционной программы развития систем водоснабжения и водоотведения г. Смоленска на 2007-2010 годы». Данный пункт инвестиционной программы не реализован и вопрос остро стоит на сегодняшний день. По водоотведению – существующий коллектор Южного района работает с полной нагрузкой, а в городских очистных сооружениях отсутствует резерв по дополнительному приему стоков.

Письмом от 08.08.2011 № 1697/3 департамент Смоленской области по энергетике, энергоэффективности, тарифной политике и промышленности согласовал представленную филиалом ОАО «МРСК Центра» 04.08.2011 долгосрочную инвестиционную программу на 2012-2016 годы.

Согласно инвестиционной программе ОАО «МРСК Центра» на территории Смоленской области на 2012-2016 годы начало строительства участков ВЛ-175, ВЛ-178:  2-х цепная отпайка  на ПС 110/66 Кв Семичевка – 2012 год, окончание строительства –               2013 год.

Постановлением департамента Смоленской области по энергетике, энергоэффективности, тарифной политике и промышленности от 30.01.2012 № 17                    утверждена долгосрочная инвестиционная программа ОАО «МРСК Центра» (на территории Смоленской области) на 2012-2017 годы.

Согласно долгосрочной инвестиционной программе ОАО «МРСК Центра» на территории Смоленской области на 2012-2017 годы начало строительства ПС 110/66 Кв Семичевка – 2013 год, окончание строительства – 2016 год.

В связи с отсутствием у филиала ОАО «МРСК Центра» – «Смоленскэнерго» договорных отношений по осуществлению технологических присоединений энергопринимающих устройств, строительство новой ПС 110 кВ Семичевка исключено из инвестиционной программы (письмо от 18.10.2013 мрск-см/02-1/18203).

Письмом от 22.10.2013 № АВ-13/1330 ООО «Смоленская ТСК» сообщило о том, что строительство подкачивающей насосной станции ПНС № 3 по ул. 2-ой Верхний Волок в городе Смоленске окончено и 19.03.2012 получено разрешение на ввод в эксплуатацию.

Согласно долгосрочной инвестиционной программе ОАО «МРСК Центра» на территории Смоленской области на 2012-2017 годы начало строительства ПС 110/66 Кв Семичевка – 2013 год, окончание строительства – 2016 год.

В связи с отсутствием у филиала ОАО «МРСК Центра» - «Смоленскэнерго» договорных отношений по осуществлению технологических присоединений энергопринимающих устройств, строительство новой ПС 110 кВ Семичевка исключено из инвестиционной программы (письмо от 18.10.2013 мрск-см/02-1/18203).

Письмом от 22.10.2013 № АВ-13/1330 ООО «Смоленская ТСК» сообщило о том, что строительство подкачивающей насосной станции ПНС № 3 по ул. 2-ой Верхний Волок в городе Смоленске окончено и 19.03.2012 получено разрешение на ввод в эксплуатацию.

Обществом не получено разрешение на строительство объектов, строительство на земельном участке не начиналось, освоение земельного участка затруднено отказом СМУП «Горводоканал» выдать технические условия с точками подключения к городским сетям водоснабжения и канализации, что препятствует архитектурному проектированию объекта. Смоленское   МУП «Горводоканал» письмом от 15.08.2013 сообщило о том, что в связи с увеличением стоимости строительства первой очереди разгрузочного коллектора Южного района с 580 млн. рублей до 2 072,9 млн. рублей из действующей инвестиционной программы по развитию систем водоснабжения и водоотведения г. Смоленска на 2011 – 2013 годы исключено строительство первой очереди разгрузочного коллектора Южного района, а включено только проведение работ по проектированию 2-ой очереди разгрузочного коллектора Южного района.

Пунктом 19 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что, документом, подтверждающим соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, и дающим право осуществлять строительство объектов капитального строительства, является разрешение на строительство, выдаваемое застройщику на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства.

Согласно статье 48 Гражданского кодекса Российской Федерации проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

Для подготовки проектной документации необходимы  градостроительный план земельного участка, результаты инженерных изысканий, технические условия.

Технические условия, предусматривающие максимальную нагрузку, сроки подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и срок действия технических условий, а также информация о плате за такое подключение (технологическое присоединение) предоставляется организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, без взимания платы в течение четырнадцати дней по запросам федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления или правообладателей земельных участков, если иное не предусмотрено законодательством о газоснабжении в Российской Федерации. 

Организация, осуществляющая эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, обязана обеспечить правообладателю земельного участка в установленные сроки подключение (технологическое присоединение) построенного или реконструированного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения в соответствии с техническими условиями и информацией о плате за подключение (технологическое присоединение), предоставленными правообладателю земельного участка.

В Инструкции о порядке заполнения формы разрешения на строительство, утвержденной приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 19.10.2006 № 120, определено, что в строке «Срок действия настоящего разрешения – до» указывается нормативный срок продолжительности строительства, определенный в разделе «Проект организации строительства» проектной документации.

Разрешение на строительство объектов на арендуемом земельном участке не получено вследствие изложенных выше препятствий.

Таким образом, судом установлена  невозможность осуществления строительства объектов на арендуемом участке по независящим  от арендатора причинам.

На основании изложенного, с учетом фактической передачи  земельного участка в пользование обществу и отсутствии доказательств его  использования в коммерческих целях,  суд правомерно исчислил арендную плату за пользование земельным участком за период с  01.07.2012  по 30.09.2013 по ставке  0,3 % от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (постановление № 192), что составляет  413 392 рублей                         89 копеек.

Поскольку  ответчиком  уплачено 130 000 рублей,  то  размер задолженности по  арендной  плате  за  спорный  период  составил  283 392 рублей 89 копеек. Расчет арендной платы  проверен судом апелляционной инстанции и признан верным. Возражений по существу расчета ответчиком не представлено.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 5.2 договора установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,3 % от суммы недоимки  за каждый день просрочки.

Частично удовлетворяя требование о взыскании с ответчика неустойки, суд исходя из размера арендной платы, определенной по ставке 0,3 % от удельного показателя кадастровой стоимости, а также  с учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», сделанного   ответчиком заявления о снижении  неустойки,  правомерно определил ее сумму в  соответствии с двукратной ставкой рефинансирования (что составило 25 236 рублей 24 копеек). При этом суд  установил, что размер  неустойки, определенный договором аренды и  соответствующий 108 % годовых,  не отвечает компенсационному  характеру неустойки.

Поскольку апелляционная жалоба не содержит доводов относительно неправомерности применения судом статьи 333 Гражданского  кодекса Российской Федерации, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки ее размера.  

Ссылку департамента на то, что арендная плата в повышенном размере должна уплачиваться независимо от того, какие причины обусловили невозможность завершения строительства в нормативный срок апелляционный суд не может признать убедительной.

По смыслу норма земельного законодательства повышенные санкции за нарушение сроков жилищного строительства должны применяться в случае существования у арендатора объективной возможности начала строительства и ее неиспользование по причинам, зависящим от застройщика.

В настоящем случае преюдициальным актом по делу № А62-7742/201 установлено наличие объективных причин, по которым общество не могло начать строительство. При таких условиях применение повышенных санкций за пользование земельным участком не соответствовало бы принципу экономической доходности, установленному постановлением № 582.

В то же время суд апелляционной инстанции отмечает, что неиспользование земельного участка по целевому назначению вследствие объективных причин могло бы явиться основанием для расторжения договора аренды земельного участка.

Довод департамента о том, что арендная плата подлежит взысканию в повышенном размере независимо от фактического использования  обществом земельного участка, а в случае наличия у арендатора претензий относительно недостатков имущества спорные правоотношения должны разрешаться по нормам статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации,  не принимается судом.

В данном случае спор сторон заключается не в том, должен ли уплачивать арендатор арендную плату в связи с недостатками, обнаруженными в арендованном имуществе, а в том, в каком размере эта плата должна уплачиваться за период действия договора.

Ответчик не заявляет о недостатках земельного участка, не оспаривает правомерность требования о взыскании арендной платы, возражая лишь против ее размера, определенного департаментом.

Статья 612 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентирует ответственность  арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, а не вопросы определения  размера арендной платы.

Кроме того, исчисление арендной