Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2014 по делу n А68-9173/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

            Как усматривается из материалов дела, факт несвоевременного и неполного внесения ответчиком арендных платежей подтвержден материалами дела.

            Письмом от 27.06.2013 истец уведомил ответчика о необходимости оплаты долга и пени, с указанием о расторжении договора в случае невыполнения обязательств.

           Вместе с тем задолженность по арендной плате и пени по договору не погашены, предложение о расторжении договора оставлено обществом без удовлетворения.

           С учетом изложенного, учитывая невыполнение обществом договорных обязательств по внесению арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендной платы, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды от 08.10.2003 №247а.

           Суд апелляционной инстанции также соглашается с решением суда первой инстанции в части обязания ответчика освободить занимаемое помещение.

            В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

           Согласно пункту 2.3 вышеназванного договора, в случае прекращения действия договора по любым законным основаниям, включая истечение его срока и расторжение договора, имущество передается арендатором арендодателю в исправном состоянии по акту приема-передачи, подписываемым представителями арендодателя, арендатора. Арендатор обязан в течение трех дней с момента прекращения действия договора освободить имущество и передать его по акту приема-передачи арендодателю.

           Доказательств возврата истцу нежилых встроенных помещений, расположенных на 1-м этаже жилого дома, находящегося по адресу: г. Новомосковск, пр. Победы, д. 4-а, общей площадью 137,5 кв. м, обозначенных в поэтажном плане и экспликации технического паспорта под номерами 2-9, ответчиком не представлено.

           С учетом изложенного суд правомерно удовлетворил исковые требования, обязав ответчика освободить спорное помещение.

            Довод общества, положенный в основу апелляционной жалобы, о том, что арендатором произведены работы по капитальному ремонту объекта аренды, стоимость которых, по мнению общества, подлежит зачету в счет арендных платежей, не может быть принят во внимание судом.

В силу статьи 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

При этом одним из установленных гражданским законодательством обязательных условий для проведения зачета является однородность требований, срок исполнения которых наступил, либо срок которых не указан, либо определен моментом востребования, а также бесспорность (достоверность или наличность) требований.

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

По смыслу данной правовой нормы стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества может быть истребована арендатором при наличии согласия арендодателя на производство работ по улучшению имущества, а также при отсутствии в самом договоре аренды диспозитивной позиции относительно возмещения стоимости этих улучшений.

Вместе с тем в материалы настоящего дела ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств осуществления обществом в рамках договора аренды от 08.10.2003 № 247а заявленных неотделимых улучшений, а также выражения собственником письменного согласия на их осуществление.

Кроме того, апелляционный суд отмечает, что пунктом 3.4.2 договора аренды имущества от 08.10.2003 № 247а стороны предусмотрели обязанность арендатора своевременно и за свой счет производить текущий и капитальный ремонт имущества, а также нести все расходы, связанные с его использованием и содержанием. При этом обязанности арендодателя засчитывать стоимость  работ по капитальному ремонту объекта аренды в счет арендных платежей договором не предусмотрено.

           Иных доводов, способных повлечь за собой отмену обжалуемого судебного акта, апелляционная жалоба не содержит.

           Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

           Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.

           При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

           Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 12.12.2013 по делу № А68-9173/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                                      Е.Н. Тимашкова

Судьи                                                                                                                    Ю.А. Волкова

                                                                                                                    Л.А. Капустина