Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2014 по делу n А09-7690/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи, что предусмотрено статьями 458, 459  Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Как было указано выше, в силу положений статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Из материалов дела следует, что ответчик, являясь собственником вышеуказанных нежилых помещений, заключил договоры купли-продажи муниципального недвижимого имущества     Сельцовского     городского     округа     субъектам      малого     и среднего

 предпринимательства, а именно: договор от 01.08.2010 № 07-С, согласно которому продавец (аминистрация) продал, а покупатель купил недвижимое имущество: нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Сельцо, ул. Кирова, д. 63, расположенное на первом этаже жилого дома, площадью 107,1 кв. м, был подписан акт приема-передачи муниципального недвижимого имущества Сельцовского городского округа от 01.08.2010; договор от 01.09.2011 № 11-С, согласно которому продавец (администрация) продал, а покупатель купил недвижимое имущество: нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Сельцо, ул. Кирова, д. 63, расположенное на первом этаже жилого дома, площадью 168,8 кв. м, был подписан акт приема-передачи муниципального недвижимого имущества Сельцовского городского округа от 01.09.2011; договор от 01.12.2011  № 13-С, согласно которому продавец (администрация) продал, а покупатель купил недвижимое имущество: нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Сельцо, ул. Кирова, д. 32, площадью 97,9 кв. м, был подписан акт приема-передачи муниципального недвижимого имущества Сельцовского городского округа от 01.12.2011; договор от  01.12.2011 № 14-С, согласно которому продавец (администрация) продал, а покупатель купил недвижимое имущество: нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Сельцо, ул. Кирова, д. 63, площадью 143,2 кв. м, был подписан акт приема-передачи муниципального недвижимого имущества Сельцовского городского округа от 01.12.2011.

В п. 3.7 договоров стороны согласовали, что с момента заключения договоров купли-продажи,   договоры аренды считаются прекращенными. В соответствии с п. 3.4 договоров с момента подписания акта приема-передачи недвижимого имущества бремя содержание объекта и риск его случайной гибели или случайного повреждения переходит к покупателю.

Таким образом, являясь владельцем нежилых помещений в многоквартирных жилых домах по адресам: г. Сельцо Брянской области, ул. Кирова, д.63 и г. Сельцо Брянской области, ул. Кирова, 32 ответчик в соответствии с приведенными нормами права обязан был соразмерно со своей долей участвовать в издержках по содержанию помещения, текущему ремонту до момента передачи этого имущества   новому собственнику.

При ином подходе новые собственники помещений в период с момента заключения договора до момента регистрации перехода права собственности необоснованно освобождались бы от затрат по содержанию общего имущества (включенных либо в состав арендной платы, либо непосредственно).

С учетом изложенного доводы жалобы о наличии у ответчика обязанности нести расходы на текущий ремонт и содержание общего имущества в многоквартирном доме до момента государственной регистрации перехода права собственности и сделки с недвижимым имуществом являются несостоятельными.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой   оснований   приобрело   или   сберегло   имущество   (приобретатель)   за   счет   другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109  Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу части 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.

На основании пункта 2 Правил проведения органом местного самоуправления открытого     конкурса     по     отбору      управляющей     организации     для управления

 многоквартирным домом, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

Тарифы за содержание общего имущества многоквартирного дома установлены постановлением администрации города Сельцо Брянской области от 26.01.2009  № 37  в размере 8 руб. 77 коп., с 01 февраля 2011 г. постановлением администрации г. Сельцо  от 29.12.2010 № 697 – в размере 9 руб. 84 коп., с 01 июля 2012 г. постановлением администрации г. Сельцо от 18.06.2012 № 338 – в размере 11 руб. 17 коп.

Поскольку при расчете неосновательного обогащения истец применил тарифы, установленные приказами ООО «Жилкомхоз» в 2010 г. в размере 8 руб. 77 коп., в 2011 г. и 2012 г. – 8 руб. 96 коп., при этом данные тарифы меньше установленных администрацией г. Сельцо, суд первой инстанции верно расценил, что применение данных тарифов не нарушает прав и законных интересов ответчика.

Исходя из того, что, по мнению истца,  моментом возникновения обязанности по содержанию и текущему ремонту нежилого помещения у нового собственника является момент государственной регистрации права собственности, истец представил расчет суммы неосновательного обогащения, которая составила 105 344 руб. 79 коп., в том числе: по нежилому помещению площадью 168,8 кв. м – 24 075 руб.  49 коп. за период с июля                     2010 г. по ноябрь 2011 г., по нежилому помещению площадью 143,2 кв. м – 36 847 руб.               56 коп. за период с июля 2010 г. по ноябрь 2012 г., по нежилому помещению площадью 107,1 кв. м – 28 026 руб. 93 коп. за период с июля 2010 г. по декабрь 2012 г., по нежилому помещению площадью 97,9 кв. м – 16 394 руб. 81 коп. за период с июля 2010 г. по январь 2012 г.

Согласно представленному ответчиком контррасчету на основании того, что обязанность по содержанию имущества лежала на нем до момента фактической передачи имущества новым собственникам, сумма неосновательного обогащения составила                       58 292 руб. 72 коп., в том числе: по нежилому помещению площадью 168,8 кв. м –              12 067 руб. 51 коп. за период с июля 2010 г. по август 2011 г., по нежилому помещению площадью 143,2 кв. м – 14 086 руб. 58 коп. за период с июля 2010 г. по ноябрь 2011 г., по нежилому помещению площадью 107,1 кв. м – 939 руб. 27 коп. за   июль 2010 г., по нежилому помещению площадью 97,9 кв. м – 14 781 руб. 92 коп. за период с июля 2010 г. по ноябрь 2011 г.

Руководствуясь положениями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также принимая во внимание  представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование истца о понуждении ответчика возместить стоимость неосновательного обогащения в размере             58 292 руб. 72 коп., признав обоснованным контрассчет ответчика. В остальной части заявленные требования правомерно оставлены судом без удовлетворения.

Согласно ч. 2 ст. 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В соответствии с п. 1 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Истец представил расчет, согласно которому он просит взыскать с ответчика                       16 787 руб. 18 коп. процентов (с суммы долга 105 344 руб. 79 коп.) за период с 11.08.2010 по 01.07.2013 по ставке рефинансирования 8,25 %.

Данный расчет правомерно признан судом первой инстанции ошибочным, так как при определении периода взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами истец при расчете исходил из фактического количества календарных дней в месяце, а также производил начисление процентов на суммы неосновательного обогащения, которые признаны судом необоснованными.

Вместе с тем, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 1 пункта 2 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 №13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами», при расчете подлежащих уплате годовых процентов по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации число дней в году (месяце) принимается равным соответственно 360 и 30 дням, если иное не установлено соглашением сторон, обязательными для сторон правилами, а также обычаями делового оборота.

По аналогии со ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем.

Поскольку обязанность по несению расходов на текущий ремонт и содержание общего имущества установлена действующим законодательством, как установлен срок и порядок ее исполнения, ответчик должен был узнать о неосновательности обогащения с момента получения имущества в собственность.

При таких обстоятельствах, с учетом того, что задолженность на которую должны начисляться проценты в спорный период составляет 58 292 руб. 72 коп., суд первой инстанции взыскал с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в размере  10 938 руб. 27 коп. за период с 11.08.2010 по 01.07.2013, в том числе: по помещению площадью 107,1 кв. м – 223 руб. 86 коп. на задолженность за июль 2010 г.; по помещению площадью 97,9 кв. м – 2705 руб. 53 коп. на задолженность за период с июля 2010 г. по ноябрь 2011 г.; по помещению 168,8 кв. м – 4 051 руб. 44 коп. на задолженность за период с июля 2010 г. по август 2011г.; по помещению 143,2 кв. м – 3 938 руб. 27 коп. на задолженность за период с июля 2010 г. по ноябрь 2011 г., которые и подлежат взысканию в пользу истца, отказав в удовлетворении остальной части исковых требований о взыскании  процентов за пользование чужими денежными средствами.

Так как спорные нежилые помещения являлись собственностью муниципального образования, то неосновательное обогащение и проценты за пользование чужими денежными средствами правомерно взысканы судом с казны муниципального образования Сельцовский городской округ в лице администрации города Сельцо Брянской области.

Доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 10.12.2013 по делу № А09-7690/2013     в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                                   О.Г. Тучкова

Судьи                                                                                                                  Л.А. Капустина

                                                                                                                               Е.Н. Тимашкова