Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2014 по делу n А09-7690/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

18 февраля 2014 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                      Дело № А09-7690/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 11.02.2014

Постановление изготовлено в полном объеме 18.02.2014            

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Капустиной Л.А., Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., при участии от истца – Соничева В.А. (доверенность от 10.01.2014), от ответчика – Кононовой И.Е. (доверенность от 09.01.2014 № 49), в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда, рассмотрев в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Брянской области апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Жилкомхоз» на решение Арбитражного суда Брянской области от 10.12.2013 по делу              № А09-7690/2013 (судья Пейганович В.С.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Жилкомхоз» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к администрации города Сельцо Брянской области (далее – администрация, ответчик) о взыскании 122 131 руб. 97 коп., в том числе 105 344 руб. 79 коп. неосновательного обогащения и 16 787 руб. 18 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами (с учетом уточнения).

Определением суда от 08.10.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих   самостоятельные   требования   относительно   предмета   спора,   привлечены индивидуальный предприниматель Качурин Олег Геннадьевич, индивидуальный предприниматель Петренко Сергей Владимирович, общество с ограниченной ответственностью «Белар».

Решением суда от 10.12.2013 исковые требования удовлетворены частично. С казны муниципального образования Сельцовский городской округ в лице администрации города Сельцо Брянской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Жилкомхоз» взыскано 69 230 руб. 99 коп., в том числе 58 292 руб. 72 коп. неосновательного обогащения и 10938 руб. 27 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. В остальной части исковые требования оставлены без удовлетворения.

Общество с ограниченной ответственностью «Жилкомхоз», не согласившись с вынесенным судебным актом, подало апелляционную  жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований в размере 52 900 руб. 98 коп. и принять по делу новый судебный акт. Считает, что суд первой инстанции необоснованно не принял во внимание доводы истца о наличии у ответчика, как органа осуществляющего права собственника, обязанности нести расходы на текущий ремонт и содержание общего имущества в многоквартирном доме до момента государственной регистрации перехода права собственности и сделки с недвижимым имуществом.

Согласно части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, ООО «Жилкомхоз» на основании решений общего собрания собственников помещений многоквартирных домов, расположенных по адресам: г. Сельцо Брянской области, ул. Кирова д.32 и г. Сельцо Брянской области,                  ул. Кирова, д. 63, проведенных в форме заочного голосования от 01.07.2008 и от 29.09.2008, приобрело статус управляющей организации указанных многоквартирных жилых домов.

Собственники жилых помещений и ООО «Жилкомхоз» заключили договоры оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (более 12 квартир).

В спорный период времени в вышеуказанных многоквартирных домах находились нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности муниципальному образованию Сельцовский городской округ, которые впоследствии были приватизированы.

В многоквартирном жилом доме по адресу: г. Сельцо, ул. Кирова, д. 63 на первом этаже находились нежилые помещения площадью 107,1 кв. м (магазин) и площадью 143,2   кв. м  (магазин),  впоследствии проданные  по договорам купли-продажи от 01.08.2010 № 07 ИП Качурину О.Г. и от 01.12.2011 № 14-с ИП Петренко С.В.

В многоквартирном жилом доме по адресу: г. Сельцо, ул. Кирова, д. 32 на первом этаже находились нежилые помещения площадью 168,8 кв. м (магазин) и площадью              97,9 кв. м (магазин), впоследствии проданные по договорам купли-продажи от 01.09.2011 № 11-с ООО «Белар» и от 01.12.2011 № 13-с ИП Петренко С.В.

Ссылаясь на то, что ответчик с июля 2010 г. по декабрь 2012 г. не оплачивал расходы по содержанию и текущему ремонту общего имущества, ООО «Жилкомхоз» обратилось в арбитражный суд с иском.

Удовлетворяя иск в части, суд первой инстанций обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собствен­ник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

На основании статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федера­ции каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по его содержанию и сохранению.

В силу положений статьи 158 Жилищного ко­декса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержа­ние и ремонт жилого помещения. При этом отсутствие заключенного с орга­низацией, оказывающей услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, соответствующего договора либо признание его неза­ключенным, недействительным, не освобождает собственника помещения от обязанности возместить управляющей (обслуживающей) организации затраты, понесенные на ремонт и содержание общего имущества.

Следовательно, участие каждого участника в расходах по содержанию имущества в соответствии с долей является следствием самого права собственности и не зависит от порядка пользования общим имуществом.

Законодательством прямо установлена обязанность собственника нежилого помещения, расположенного в мно­гоквартирном доме, по несению расходов на со­держание общего имущества, независимо от наличия у него расходов на содер­жание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. При этом отсутствие заключенного с орга­низацией, оказывающей услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, соответствующего договора либо признание его неза­ключенным, недействительным, не освобождает собственника помещения от обязанности возместить управляющей (обслуживающей) организации затраты, понесенные на ремонт и содержание общего имущества.

Нежилые помещение площадью 107,1 кв. м и площадью 143,2 кв. м в многоквартирном жилом доме № 63 по ул. Кирова г. Сельцо Брянской области и нежилые помещения площадью 168,8 кв. м и площадью 97,9 кв. м в многоквартирном жилом доме № 32 по ул. Кирова г. Сельцо Брянской области являлись муниципальной собственностью г. Сельцо, что ответчиком не оспаривается.

Согласно материалам дела, правоотношения между администрацией города Сельцо и управляющей компанией в данном случае соответствующими договорами не были урегулированы, однако это обстоятельство не освобождает собственника помещения от несения указанных затрат.

Апелляционным судом отклоняется довод жалобы со ссылкой на нормы гражданского и жилищного законодательства о том, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом, и на основании этого о наличии у ответчика, как органа осуществляющего права собственника, обязанности нести расходы на текущий ремонт и содержание общего имущества в многоквартирном доме до момента государственной регистрации перехода права собственности и сделки с недвижимым имуществом.

Вместе с тем согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса  Российской Федерации обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче в случае, если иное не предусмотрено законом или договором.

Пунктом 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента.

Указанная правовая позиция содержится в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации  от 14.12.2010 № 8265/10 по делу                    № А57-15856/2009.

Частью 3.4 договоров купли-продажи муниципального имущества от 01.08.2010               № 07-с, от 09.2011 № 11-с, от 01.12.2011 № 13-с, от 01.12.2011 № 14-с установлено, что с момента подписания акта приема-передачи недвижимого имущества бремя содержания объекта и риск его случайной гибели или случайного повреждения переходит к покупателю.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор купли-продажи нежилого помещения является заключенным в силу ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации с момента оформления его сторонами в простой письменной форме. Такой договор согласно положениям законодательства не нуждается в государственной регистрации.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 3 Информационного письма от 13.11.1997 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности.

Поскольку отношения собственников помещений в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, суд первой инстанции при разрешении спора правомерно исходил из положений пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

Как было указано выше, в силу положений статьи 249  Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Данные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации корреспондируют со статьями 39, 155 (пункт 6), 158 (пункт 1) Жилищного кодекса Российской Федерации, а также с пунктом 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006                  № 491.

В соответствии с пунктом 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 18.07.2006 № 373-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Сеничкина Александра Юрьевича на нарушение его конституционных прав статьями 209, 210 и 219 Гражданского кодекса Российской Федерации», моментом возникновения обязанности по оплате коммунальных услуг является не момент государственной регистрации права собственности, а дата приемки объекта в эксплуатацию с учетом того, что обязанность по оплате коммунальных услуг в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, так и на иных законных основаниях.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если