Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2014 по делу n А23-3142/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

11 февраля 2014 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

                                                               Дело № А23-3142/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 04.02.2014

Постановление изготовлено в полном объеме 11.02.2014

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Волковой Ю.А., Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., при участии от истца – Балакаева Р.В. (доверенность от 11.10.2013 № 11), от Рябошапченко Василия Васильевича –      Голыжбиной С.Н. (доверенность от 19.10.2012 № 40 АА 0450926), Мацука А.М. (доверенность от 12.08.2013 № 40 АА 0619857), в отсутствие представителя администрации (исполнительно-распорядительного органа) городского округа «Город Обнинск», надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Рика» на решение Арбитражного суда Калужской области от 22.10.2013 по делу № А23-3142/2013 (судья Аникина Е.А.),  установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Рика» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Калужской области с исковым заявлением к администрации (исполнительно-распорядительному органу) городского округа «Город Обнинск» (далее – администрация) о признании недействительным дополнительного соглашения от 14.11.2012 № А-124-2012 к договору аренды земельного участка от 06.06.2007 № А-54-2007, признании незаконным отказа в предоставлении в аренду земельного участка от 02.06.2013 № 01-14/1066, о понуждении заключить договор аренды земельного участка.

Определением от 28.08.2013 на основании ходатайства истца в соответствии со  статьей 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве соответчика привлечен Рябошапченко Василий Васильевич.

Решением арбитражного суда от 22.10.2013 в удовлетворении исковых требований отказано.

Общество с ограниченной ответственностью «Рика», не согласившись с вынесенным судебным актом, подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. Ссылается на то, что у ООО «Рика» в соответствии со ст. 36 ЗК РФ имеется исключительное право на приобретение земельного участка с кадастровым номером 40:27:030503:207, общей площадью 4156 кв. м в собственность или аренду. Указывает, что администрация знала, что общество претендует на заключение договора аренды земельного участка, находящегося под стоянкой, в то время как Рябошапченко В.В. не может использовать данный земельный участок для эксплуатации 4-х этажной автостоянки, так как собственником этой стоянки является ООО «Рика». Полагает, что суд должен был руководствоваться п. 3 ст. 22 ЗК РФ, в соответствии с которым по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Ссылается на то, что договор субаренды земельного участка прекратил свое действие по истечении указанного в нем срока. По мнению апеллянта, с учетом того, что ООО «Рика» в силу     ст. 36 ЗК РФ обладает исключительным правом на приобретение права аренды земельного участка, заключенное между администрацией и Рябошапченко В.В. дополнительное соглашение является недействительным, суд должен был признать незаконным отказ администрации в заключении договора аренды с ООО «Рика» как несоответствующий требованиям ст. 36 ЗК РФ и в соответствии со ст. 201 АПК РФ, в силу ч. 4 ст. 445 ГК РФ обязать администрацию устранить допущенные нарушения путем заключения договора аренды земельного участка.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в части.

Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью «Рика» является собственником четырехэтажной автостоянки открытого типа, расположенной по адресу: Калужская область, г. Обнинск, пр. Полянка, д. 1д, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество от 26 декабря 2012 года, серия 40КЛ № 472034, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.12.2012 сделана запись регистрации                                         № 40-40-11/037/2012-635.

Четырехэтажная автостоянка открытого типа располагается, в том числе на земельном участке, расположенном по адресу: Калужская область, г. Обнинск, микрорайон, с кадастровым номером: 40:27:030503:207 (предыдущий кадастровый номер 40:27:030503:0085), общей площадью 4156 кв. м, находящемся в муниципальной собственности.

ООО «Рика» 24 мая 2013 года обратилось в администрацию г. Обнинска с просьбой заключить договор аренды указанного земельного участка.

Администрацией г. Обнинска в письме от 02.06.2013 № 01-14/1066 в заключении договора аренды обществу отказано, поскольку испрашиваемый земельный участок обременен правами третьих лиц, а именно: действующим до 14.05.2015 договором аренды земельного участка № А-54-2007 от 06.06.2007 с Рябошапченко В.В., оснований для расторжения которого у администрации г. Обнинска не имеется.

Считая недействительным дополнительное соглашение от 14.11.2012 № А-124-2012 к договору аренды земельного участка от 06.06.2007 № А-54-2007, отказ Администрации г. Обнинска в предоставлении в аренду земельного участка от 02.06.2013 №01-14/1066 незаконным, необоснованным и нарушающим права и законные интересы ООО «Рика» в сфере предпринимательской деятельности, общество обратилось в арбитражный суд с иском.

Вынося оспариваемое решение, суд первой инстанции руководствовался следующим.

Согласно положениям статей 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) для признания ненормативного акта недействительным, действий (бездействия) незаконными необходимо соблюдение двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решений, действий (бездействия) закону и нарушение прав и законных интересов субъекта предпринимательской деятельности. Орган или лицо, которые приняли оспариваемые акт, решение или совершили действия (бездействие), обязаны доказать соответствие их закону, а лицо, обращающееся с требованием о признании недействительным ненормативного правового акта, действий (бездействия) незаконными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных законодательством.

В силу части 1 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

На основании положений статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии статьями 9, 10 и 11 Земельного кодекса Российской Федерации.

В статьях 9-11 Земельного кодекса Российской Федерации определены полномочия Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления в области земельных отношений как регуляторов этих отношений в пределах своей компетенции и как собственников земельных участков, которыми они вправе управлять и распоряжаться.

Как следует из материалов дела, между администрацией г. Обнинска и Рябошапченко В.В. заключен договор аренды от 06.06.2007 № А-54-2007 земельного участка с кадастровым номером 40:27:030503:207 (предыдущий кадастровый номер – 40:27:030503:0085) сроком до 14.05.2012.

Находящаяся на данном земельном участке четырехэтажная автостоянка открытого типа (холодный паркинг) 14.12.2011 в установленном законом порядке введена в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию                  № RU 40302000-39, выданным администрацией г. Обнинска.

Общество 11.04.2012  и 18.04.2012 обращалось в администрацию г. Обнинска с просьбой по истечении срока действия договора аренды с Рябошапченко В.В. заключить его с ООО «Рика». Администрация города Обнинска в письме от 26 апреля 2012 года                № 01-17/1566 отказала обществу в заключении договора аренды в связи с тем, что право собственности на объект недвижимости в установленном законом порядке не зарегистрировано.

ООО «Рика» 13.07.2012 обратилось в Арбитражный суд Калужской области с заявлением о признании права собственности на завершенный строительством объект недвижимости – четырехэтажную автостоянку открытого (дело № А23-2809/2012). К участию в деле в качестве третьего лица была привлечена администрация г. Обнинска.

В процессе рассмотрения указанного спора, с учетом мнения администрации                       г. Обнинска и Рябошапченко В.В., которые как правообладатели земельного участка не препятствовали регистрации права собственности на законченную строительством автостоянку, право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке, а арбитражное дело прекращено в связи с отсутствием предмета спора.

Впоследствии администрация г. Обнинска и Рябошапченко В.В. заключили дополнительное соглашение от 14.11.2012 № А-124-2012 к договору аренды земельного участка от 06.06.2007 № А-54-2007 на срок до 14.05.2015.

Таким образом, поскольку на момент заключения дополнительного соглашения от 14.11.2012 к договору аренды земельного участка  от 06.06.2007 № А-54-2007 у ООО «Рика»  отсутствовало право собственности на объект недвижимости, расположенный на данном земельном участке, суд первой инстанции обоснованно оставил без удовлетворения требование истца о признании недействительным дополнительного соглашения от 14.11.2012 № А-124-2012 к договору аренды земельного участка от 06.06.2007   № А-54-2007.

Судом апелляционной инстанции отклоняются в связи с этим как несостоятельные доводы жалобы о том, что дополнительное соглашение является незаконным, так как Рябошапченко В.В. не может использовать земельный участок  для эксплуатации автостоянки.

Вместе с тем апелляционный суд считает, что суд первой инстанции необоснованно оставил без удовлетворения требования общества в части признания  незаконным отказа в предоставлении в аренду земельного участка от 02.06.2013 № 01-14/1066, о понуждении заключить договор аренды земельного участка, в силу следующего.

Как установлено в п. 3 ст. 35 Земельного кодекса Российской  Федерации (далее -  ЗК РФ), собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Приватизация таких земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, установленных ЗК РФ, а также федеральными законами.

Указанные положения законодательства вытекают из закрепленных в ст. 1 ЗК РФ основных принципов единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В  пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»  разъяснено, что согласно абзацу второму пункта 1      статьи 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. Приватизация таких земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, установленных ЗК РФ, а также федеральными законами. 

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды такого земельного участка.

Данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением либо на приобретение этого участка в аренду.

Указанная правовая позиция изложена в постановлениях Федерального арбитражного суда Центрального округа от 24 января 2013 г. по делу № А64-7034/2011, от 14 июня 2012 г. по делу № А08-5007/2011.

Согласно ч. 3 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. Отказ в выкупе земельного участка