Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2014 по делу n А23-196/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

03 февраля 2014 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

 Дело № А23-196/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 31.01.2014

Постановление изготовлено в полном объеме 03.02.2014

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе            председательствующего  Волковой Ю.А., судей Рыжовой Е. В. и Каструбы М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Никишкиной И.Ю., в отсутствие после перерыва истца – городской Управы города Калуги (ОГРН 1024001179113, ИНН 4027017947248000) и ответчика – закрытого акционерного общества «Мосстройинвест-Калуга»   (ОГРН 1064027057896, ИНН 4027076780248000), извещенных судом о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Городской Управы города Калуги на решение Арбитражного суда Калужской области от 20.03.2013 по делу № А23-196/2013 (судья Ипатов А.Н.), установил следующее.

Городская Управа города Калуги (далее – управа, истец) обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к закрытому акционерному обществу «Мосстройинвест-Калуга» (далее – ЗАО «Мосстройинвест-Калуга», ответчик) о взыскании 135 531 873 рублей 75 копеек задолженности по договору аренды от 11.06.2008 № 231/08, 35 699 095 рублей 55 копеек неустойки за просрочку арендных платежей за период с 01.07.2011 до 01.10.2012.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 20.03.2013 исковые требования удовлетворены в части взыскания с ответчика в пользу истца задолженности в сумме 50 423 686 рублей 36 копеек, неустойки в размере 11 030 089 рублей 09 копеек, всего в сумме 61 453 775 рублей 45 копеек. В остальной части заявленных требований отказано.

Истец в апелляционной жалобе, ссылаясь на незаконность и необоснованность принятого решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт

            Заявитель апелляционной жалобы ссылается на то, что суд  первой инстанции неправильно истолковал позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.11.2012 № 11642/2011, поскольку Президиумом рассматривался спор о строительстве одного многоквартирного дома на земельном участке, предоставленном для его строительства. Считает, что несколько многоквартирных домов имущественный комплекс не образуют.

ЗАО «Мосстройинвест-Калуга» представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором, считая принятое решение законным и обоснованным, просило оставить его без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения. Считало, что ответчик, исполнив надлежащим образом свои обязательства по строительству и вводу в эксплуатацию   жилого дома № 31, расположенного по адресу: г. Калуга, ул. 65 лет,  перестал быть фактическим пользователем  всего земельного участка в связи с регистрацией  права  собственности  третьих лиц на  квартиру в указанном жилом   доме  в декабре 2011 года.

Представитель истца, присутствующий в судебном заседании до перерыва- 27.01.2013, поддержал позицию жалобы.

В судебном заседании до перерыва- 27.01.2013 представитель ответчика возражал против апелляционной жалобы по основаниям, указанным в письменном отзыве на апелляционную жалобу.

От истца в суд апелляционной инстанции после проведенной по делу судебной экспертизы поступил скорректированный расчет исковых требований, в которых управа  просила суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.07.2011 до 01.10.2012 в размере   98 589 225 рублей 67 копеек, договорную неустойку за просрочку арендных платежей за период с 01.10.2011 до 19.12.2012 в размере 28 100 030 рублей 98 копеек  (письмо    управы  от        29.01.2014     № 627/02-14,       т. 3, л. д. 15 – 17).

Истец и ответчик, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции 31.01.2014 после перерыва своих представителей не направили.

В соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения истца и ответчика, присутствующих до перерыва, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, на основании протокола № 4.3 заседания комиссии по проведению торгов по продаже находящихся в муниципальной или государственной собственности земельных участков, а также права на заключение договора аренды специализированной организации ООО «Триглав», заключен договор аренды земельного участка общей площадью 89 833 кв. м из состава земель населенных пунктов для строительства многоквартирных домов от 11.06.2008 № 231/08 (т. 1, л. д. 10 – 12).

Данный земельный участок состоит из 3-х земельных участков: площадью                            23 086 кв. м с кадастровым номером 40:26:000384:35 площадью 24 914 кв. м с кадастровым номером 40:26:000384:36, площадью 41 833 кв. м с кадастровым номером 40:26:000384:36. Срок договора установлен на 5 лет.

25.08.2008 данный договор был зарегистрирован в управлении Федеральной регистрационной службы.

Согласно дополнительному соглашению от 16.06.2008 к договору аренды земельного участка от 11.06.2008 № 231/08 ЗАО «Мосстойинвест-Калуга» передал права и обязанности по договору аренды ООО «Строительная компания «Евро Строй» в части пользования земельным участком общей площадью 41 833 кв. м с кадастровым номером 40:26:000384:36, находящимся по адресу: г. Калуга, д. Верховая, д. Квань (т. 1, л. д. 18).

Данное дополнительное соглашение было зарегистрировано в управлении федеральной регистрационной службы 27.08.2008.

Как предусмотрено пунктом 3.2 договора, арендная плата является годовой, размер арендной паты за календарный год соответствует размеру арендной платы, зафиксированной в протоколе от 11.06.2008 № 4.3 заседания комиссии по проведению торгов по продаже находящегося в государственной или муниципальной собственности земельных участков специализированной организации ООО «ТРИГЛАВ» и составляет  202 930 000 рублей.

Пунктом 4.4 положения об аренде земель, утвержденного постановлением Городской Думы города Калуги от 13.01.1998 № 4 установлено, что сроки внесения арендной платы за земельные участки (кроме оговоренных в пункте 4.5) устанавливаются следующим образом: за I квартал – до 1 апреля, II квартал – до 1 июля, III квартал –                  до 1 октября, IV квартал – 25 декабря текущего года. В случае, если расчет арендной платы произведен позднее 10 числа месяца, предшествующего ближайшему сроку оплаты                 (для I – III кварталов), либо позднее 10 декабря (для IV квартала), срок оплаты переносится на следующий установленный срок. Указанные сроки внесения арендной платы сторонами отражены в пункте 3.6 договора.

Из позиции истца следует, что ответчик свои обязанности по своевременному и полному внесению арендной платы за пользование земельным участком не исполнял. Арендная плата исчислялась истцом с учетом дополнительного соглашения от 16.06.2008, согласно которому земельный участок площадью 41 833 кв. м был передан                              ООО «СК «Евро Строй», в связи с чем, по мнению истца, ответчик должен был оплачивать арендные платежи в процентом соотношении – 53,43 % от общей площади земельного участка 89 833 кв. м.

Направленная истцом в адрес ответчика претензия от 27.06.2012 № 4386/06-12 с предложением оплатить задолженность, а также неустойку были оставлены последним без удовлетворения (т. 1, л. д. 10 – 11).

Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендной плате в сумме 135 531 873 рублей 75 копеек, истец обратился в Арбитражный суд Калужской области с настоящим иском.

Суд первой инстанции исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11, сделал вывод, что после ввода соответствующего объекта в эксплуатацию арендная плата за арендуемый земельный участок подлежит взысканию до момента государственной регистрации права собственности за первым собственником помещений многоквартирного жилого дома. Установив, что первая регистрация права собственности на квартиру № 2 жилого дома № 31, расположенного по адресу: г. Калуга, ул. 65 лет Победы состоялась 19.12.2011, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчик перестал быть фактическим пользователем всего  земельного участка с указанной даты.

Учитывая данные обстоятельства, суд первой инстанции частично удовлетворил исковые требования истца, взыскав с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.07.2011 по 19.12.2011 в сумме   50 423 686 рублей 36 копеек.

Рассмотрев в порядке апелляционного производства настоящее дело, апелляционный суд исходит из следующего.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1  Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьями 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исходя из статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 29 12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений дома.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, арендуемый ответчиком земельный участок общей площадью 89 833 кв. м из состава земель населенных пунктов для строительства  многоквартирных домов от 11.06.2008           № 231/08 состоит из 3-х земельных участков: площадью 23 086  кв. м с кадастровым номером 40:26:000384:35, площадью 24 914 кв. м с кадастровым номером 40:26:000384:36, площадью 41 833 кв. м с кадастровым номером 40:26:000384:36.

С учетом дополнительного соглашения от 16.06.2008 к договору аренды земельного участка от 11.06.2008 № 231/08 ЗАО «Мосстойинвест-Калуга» продолжило пользование двумя земельными участками площадью 23 086 кв. м с кадастровым номером 40:26:000384:35 под строительство многоквартирных жилых домов, находящихся по почтовому адресу: г. Калуга, ул. 65 лет Победы, д. 27 и д. 29 (строительный адрес: город Калуга, район д. Верховая, д. Квань, корпус № 20 а, № 20 б, № 21 а, № 21 б); площадью              24 914 кв. м с кадастровым номером 40:26:000384:36 под строительство многоквартирных жилых домов, находящихся по почтовому адресу: г. Калуга, ул. 65 лет Победы, д. 33, д. 31, д. 31 корпус 1 и д. 35 (строительный адрес: город Калуга, район д. Верховая, д. Квань, корпус № 22, № 23, № 24 и № 79).

Суд первой инстанции установив, что первая регистрация права собственности на квартиру № 2 жилого дома № 31, расположенного по адресу: г. Калуга, ул. 65 лет Победы состоялась 19.12.2011 (свидетельство о государственной регистрации права, т. 1, л. д. 78), пришел к ошибочному выводу о том, что ответчик перестал быть фактическим пользователем всего арендуемого земельного участка, состоящего из двух земельных участков (кадастровые номера 40:26:000384:35 и 40:26:000384:36).

Из материалов дела следует и не оспаривается ответчиком, что с момента возникновения права собственности первого лица на помещение (квартиру) в жилом доме № 31 по ул. 65 лет Победы у ответчика сохранялась необходимость дальнейшей застройки  земельного участка, в связи  с чем  у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания считать договор аренды от 11.06.2008 № 231/08 прекращенным полностью после  19.12.2011 в отношении части  земельного участка, необходимой для завершения строительства остальных домов   (№ 27, 29, 33, 31 корпус 1 и 35).

Данный подход согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Федерального арбитражного суда Центрального округа от 05.12.2013 по делу                        № А62-8067/2012,постановлениях Федерального арбитражного суда Уральского округа от 06.06.2013 по делу № А60-32166/2012, от 25.12.2012 по делу № А76-20336/2011, постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 29.08.2012 по делу № А40-50637/11.

Суд первой инстанции при вынесении оспариваемого решения не учел, что предметом спора по делу № А55-17896/2010, рассмотренного  Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (постановление от 24.01.2012 № 11642/11), являлось строительство одного многоквартирного дома на арендуемом земельном участке, предоставленном для строительства.

С целью определения границ и нормативных площадей земельных участков под многоквартирными жилыми домами, строительство которых закончено, апелляционным судом была назначена судебная экспертиза.

Согласно экспертному заключению ООО «Росэкспертиза Консалтинг»                        от 17.12.2013 (т. 2, л. д. 143 – 166) площади земельных участков под многоквартирными домами соответствуют расчетным площадям проектной документации и составляют:

- под многоквартирным домом № 31 – 4 004 кв. м;

- под многоквартирным домом № 31 корпус 1 – 5 113 кв. м;

- под многоквартирным домом № 33 – 10 903 кв. м;

- под многоквартирным домом № 35 – 4 894 кв. м;

- под многоквартирным домом № 27 – 9 403 кв. м;

- под многоквартирным домом № 29 – 13 683 кв. м.

Заключение судебной экспертизы от 17.12.2013 соответствует положениям статей 82 – 86 АПК РФ, не оспаривалось сторонами, в связи с чем принято апелляционным судом в качестве допустимого доказательства по делу.

Определением от 25.12.2013 (т. 2, л. д. 167 – 169) апелляционный суд предложил истцу и ответчику представить расчет подлежащих взысканию