Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2014 по делу n А54-2641/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

судом, согласно уведомлению от 20.12.2012 № 01/431/2012-223, сообщению от 07.03.2012 № 01/431/2012-223 основанием для отказа в государственной регистрации прекращения права аренды на земельный участок с кадастровым номером 62:29:0070034:45 послужили выводы Управления Росреестра по Рязанской области о непредставлении заявителем документов, подтверждающих расторжение договора от 30.11.2001 № С 170-01 или его прекращения; отсутствие доказательства строительства арендатором земельного участка жилого комплекса «Мечта» домов № 3, 4 (1-я очередь); земельный участок с кадастровым номером 62:29:070034:45 не поставлен на кадастровый учет. Иных оснований для отказа в государственной регистрации указанные документы не содержат.

При этом в соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», частью 1               статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

При этом пункт 2 статьи 23 Закона № 122-ФЗ содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Системный анализ указанных положений Жилищного кодекса Российской Федерации, Закона № 122-ФЗ, статьи 16 от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, а следовательно, с указанного момента администрация утрачивает право на распоряжение данным земельным участком.

С учетом  положений  статей 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и администрацией, должен считаться прекратившимся ввиду совпадения в одном лице должника и кредитора (статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что любое из лиц, подписавших договор аренды,  или любой из сособственников участка вправе обратиться в Управление Росреестра по Рязанской области с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды.

Как следует из материалов дела, 23.04.2003 зарегистрировано право собственности на 2-комнатную квартиру, расположенную по адресу: г. Рязань, ул. Высоковольтная,             д. 47, корп. 1 (собственник Разуваева Н.Е.), что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.08.2013 № 01/230/2013-252.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что общая долевая собственность собственников помещений многоквартирного дома на спорный земельный участок возникла с 23.04.2003, то есть с момента государственной регистрации права собственности физического лица на квартиру, расположенную в многоквартирном доме на спорном земельном участке.

На основании изложенного суд первой инстанции обосновано указал, что расторжение заключенного между администрацией и ОАО «Рязанская финансово-строительная компания» договора аренды от 30.11.2001 № С 170-01, как путем заключения соответствующего соглашения (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), так и в судебном порядке (пункт 2 статьи 450, статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации) невозможно.

Аналогичный правовой подход отражен в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11 по делу               № А55-17896/2010, а также по аналогичному спору в судебных актах по делу                       № А54-7019/2012.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  представленные в материалы дела доказательства,  суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требование Управления Росреестра по Рязанской области о представлении администрацией документов, подтверждающих расторжение договора аренды земельного участка или его прекращения, является неправомерным, поскольку оснований для расторжения договора аренды от 30.11.2001 № С 170-01 не имеется в связи с прекращением его действия в порядке статьи                     413 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем обоснованно удовлетворил заявленные администрацией требования и обязал управление устранить допущенные при государственной регистрации нарушения.

Отклоняя довод управления о непредставлении заявителем на регистрацию доказательства строительства ОАО «Рязанская финансово-строительная компания» на спорном земельном участке двух жилых домов № 3, № 4 жилого комплекса «Мечта», суд первой инстанции обоснованно отметил, что  в материалы дела представлены распоряжения администрации от 31.12.2002 № 1682р, № 1683р о регистрации факта ввода в эксплуатацию законченных строительством жилых домов по адресу: г. Рязань, ул. Высоковольтная, д. 47, корп. 1, а также г. Рязань, ул. Высоковольтная, д. 47, корп. 2, к распоряжениям приложены акты государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта.

При этом суд первой инстанции правомерно усмотрел из указанных актов строительство арендатором жилых домов № 3 с присвоением адреса: г. Рязань,                  ул. Высоковольтная, д. 47, корп. 2, № 4 – адрес: г. Рязань, ул. Высоковольтная, д. 47, корп. 1.

Согласно выпискам из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.08.2013 № 01/230/2013-252, от 09.08.2013                              № 01/230/2013-251 первая государственная регистрация права собственности на квартиру в жилом доме, расположенном по адресу:  г. Рязань, ул. Высоковольтная, д. 47, корп. 1, произведена управлением 23.04.2002, в жилом доме, расположенном по адресу: г. Рязань, ул. Высоковольтная, д. 47, корп. 2 – 03.04.2003.

При этом суд первой инстанции обоснованно указал, что производя регистрацию права собственности на квартиры по спорным жилым домам, управление должно было располагать сведениями о вводе указанных домов в эксплуатацию.

Признавая несостоятельным довод  заинтересованного лица о том, что земельный участок с кадастровым номером 62:29:0070034:45 не сформирован, сведения о постановке его на кадастровый учет отсутствуют, суд первой инстанции обоснованно отметил, что осуществляя регистрацию договора аренды от 30.11.2001 № С 170-01,  у управления отсутствовали сомнения относительно присвоения земельному участку кадастрового номера.

В материалы дела представлен план спорного земельного участка с указанием кадастрового номера, выданный комитетом по земельным ресурсам и землеустройству  г. Рязани.

При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.08.2013 № 01/230/2013-252 в отношении жилого дома, расположенного по адресу:  г. Рязань, ул. Высоковольтная, д. 47, корп. 1, содержится указание на наличие обременения в отношении земельного участка, на котором расположен жилой дом, а именно аренда ОАО «Рязанская финансово-строительная компания», указан кадастровый номер участка 62:29:0070034:45, договор аренды от 30.11.2001 № С 170-01.

С учетом изложенного суд первой инстанции справедливо отметил, что наличие обременения на спорный земельный участок приводит к невозможности собственников жилых помещений дома, расположенного по адресу:  г. Рязань, ул. Высоковольтная,             д. 47, корп. 1, на реализацию своего права на регистрацию общей долевой собственности на земельный участок под домом.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции, а сводятся к несогласию с оценкой, установленных по делу обстоятельств и имеющихся в деле доказательств, что не может служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, отвечающих признакам относимости, допустимости и достаточности.

Нарушений норм процессуального права, влекущих по правилам части 4                    статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловную отмену судебного акта, апелляционной инстанцией не выявлено.

При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 29.10.2013 по делу № А54-2641/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление  вступает    в    законную    силу  с    момента  его    принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в     полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                                В.Н. Стаханова

Судьи                                                                                                              Н.В. Еремичева

О.А. Тиминская