Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2013 по делу n А68-5247/13. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В пункте   23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции от 25.01.2013) разъяснено, что  если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Как видно из пункта 4.1.1  спорного договора,  стороны  в качестве одного из оснований для его расторжения  предусмотрели случай невнесения  арендной платы более чем за два месяца, тем самым  признав, что нарушение данного условия является существенным. 

Материалами дела подтверждается, что на момент обращения  администрации с настоящим иском, задолженность  не вносилась  обществом более 7 месяцев.

Кроме того, за предыдущие периоды времени  задолженность по арендным платежам взыскивалась администрацией  только в судебном порядке (решения Арбитражного суда Тульской области от  07.03.2012 по делу № А68-12349/11, от 15.01.2013 по делу № А68-10204/12) (т. 3, л. д. 4–17).

С учетом изложенного апелляционная инстанция соглашается с позицией арбитражного суда области о  допущенных обществом существенных нарушениях условий договора  аренды, являющихся основанием для его досрочного расторжения.

Довод ответчика об отсутствии оснований для расторжения договора аренды в связи с устранением им  допущенного нарушения после обращения арендодателя с иском в арбитражный суд (погашения  задолженности) отклоняется.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (введен п Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13) разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Таким образом, факт устранения арендатором нарушения до принятия судом решения по делу, не лишает арендодателя права на предъявление иска о расторжении договора.

Из платежных документов усматривается, что задолженность погашалась  не самим обществом, а третьим лицом – ЗАО «Сибагроресурс» (т. 3, л. д. 57, 58), что, с учетом введенной в отношении ответчика процедуры банкротства, не может не затронуть прав  иных кредиторов.  

Кроме того, сам по себе довод общества о погашении задолженности не имеет значения, поскольку требования о взыскании задолженности оставлены  судом без рассмотрения. Оценка факту погашения долга должна даваться в рамках дела о банкротстве.

Довод  банка о том, что расторжение договора аренды лишает  его возможности обратить взыскание на заложенное по договорам залога  право аренды и  влечет прекращение залога, нарушает права и законные интересы банка, отклоняется апелляционным судом, поскольку наличие договора залога арендных прав и, соответственно, обременение договора аренды земельного участка не лишает права арендодателя обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка при существенном его нарушении арендатором.

Из статьи  619 Гражданского кодекса  Российской Федерации, пункта 9 статьи  22 Земельного кодекса Российской Федерации, абзаца 2 пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса  Российской Федерации следует, что действующее законодательство не предоставляет залогодержателю права аренды возможность ограничивать арендодателя в праве требовать расторжения договора аренды. Данное требование вытекает из взаимоотношений арендодателя и арендатора, основанных на соответствующем договоре, и направлено на защиту интересов арендодателя. В свою очередь, отношения банка и общества основаны на договоре залога арендных прав, участником которого арендодатель не является, его согласие на прекращение такого договора не требуется, в связи с чем, нарушений прав и законных интересов  банка не имеется (постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 30.11.2012 по делу № А35-5395/2010).

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу об обоснованности требования о расторжении договора  и необходимости его удовлетворения.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку  истец в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от  уплаты госпошлины по иску, она подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета  в сумме 4 тыс. рублей.

По апелляционной жалобе госпошлина не взыскивается, поскольку она подана освобожденным от ее уплаты лицом (пункт 4.1 информационного письма  Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 № 117 «Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации»).

На основании изложенного, руководствуясь 110, пунктом 6.1 статьи 268, статьями 270, 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

   ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 08.08.2013 по делу № А68-5247/13 отменить.

            Исковые требования  о взыскании задолженности и пени оставить без рассмотрения.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 14.04.2008 № 167.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «САХО-АГРО» в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 4 тыс. рублей. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд центрального округа в порядке, определенном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья

                             Л.А. Капустина