Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2013 по делу n А23-1113/2013. Изменить решение (ст.269 АПК)

29 ноября 2013 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                        Дело № А23-1113/2013

Резолютивная часть постановления объявлена   28.11.2013

Постановление изготовлено в полном объеме    29.11.2013

  Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Капустиной Л.А., судей  Каструбы М.В. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Некрасовой С.Е., при участии от истца – городской управы г. Калуги (г. Калуга, ОГРН 1024001179113, ИНН 4027017947) – Савосиной И.В. (доверенность от 05.02.2013), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Строительное Монтажное Управление – 3 Инвест» (г. Калуга, ОГРН 1054003083672, ИНН 4027070556)  – Суздальцевой Н.А. (доверенность от 30.04.2013), рассмотрев в открытом судебном заседании, проводимом с использованием системы видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Калужской области (после перерыва), апелляционную жалобу городской управы  г. Калуги на решение Арбитражного суда Калужской области от  08.08.2013 по делу № А23-1113/2013 (судья Акимова М.М.), установил следующее.

Городская управа г. Калуги (далее – управа) обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Строительное Монтажное Управление – 3 ИНВЕСТ» (далее – общество) о взыскании 4 294 774 рублей 14 копеек, в том числе задолженности по договору аренды от 05.05.2009 № 385/09 в  размере 3 435 792 рублей 35 копеек, неустойки за период с 01.07.2011 по 17.05.2012 в сумме 663 125 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 17.05.2012 по 29.01.2013  в сумме 195 856 рублей 79 копеек (т. 1, л. д. 4).

От заявленных в ходе рассмотрения дела уточненных требований (т. 1, л. д. 92–94) истец отказался (т. 1, л. д. 128 на обороте).

Решением суда от 08.08.2013 (с учетом определения об опечатке от 26.08.2013)                  (т. 1, л. д. 133, 141)  исковые требования удовлетворены частично: с общества в пользу управы взыскано 1 969 847 рублей 22 копеек, в том числе задолженность по договору аренды в размере 1 635 987 рублей 60 копеек, неустойка в сумме 184 003 рублей 16 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в  сумме 149 856 рублей 46 копеек. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Суд указал, что договор аренды земельного участка,  предоставленного для жилищного строительства, прекращен с момента ввода в  эксплуатацию многоквартирных жилых домов, а потому арендная плата должна уплачиваться до указанной даты. В связи с этим суд согласился с представленным обществом контррасчетом  арендной платы  и частично удовлетворил исковые требования. Отказывая в  снижении неустойки  ввиду ее несоразмерности суд указал  на отсутствие оснований для применения статьи 333  Гражданского кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе  управа  просит решение  отменить, исковые требования удовлетворить полностью. Оспаривая судебный акт, заявитель, ссылаясь на правовую позицию  Президиума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении  от 24.01.2012 № 11642/11, указывает, что договор аренды   признается действующим до момента  государственной регистрации права собственности за первым собственником помещений многоквартирного дома, а потому арендная плата должна уплачиваться  до этой даты.

В отзыве общество просит решение оставить без  изменения, жалобу – без удовлетворения. Полагает, что постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11 не может быть применено судом, поскольку принято по делу с иными фактическими обстоятельствами. Отмечает, что с момента ввода жилых домов в эксплуатацию цель договора аренды была достигнута, и земельный участок не мог использоваться  обществом по назначению. Ввиду этого считает правильным определенный судом момент прекращения договора аренды – датой ввода домов в эксплуатацию. Указывает, что при ином подходе момент прекращения договора  аренды будет зависеть от действий третьих лиц, что нарушит принцип гражданских отношений о свободе воли.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои позиции,  изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Представитель общества просил не принимать во внимание ранее  направленные в суд  дополнительные возражения на апелляционную жалобу о несогласии с  применением двух мер ответственности за нарушение денежного обязательства (неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами).

В судебном заседании 26.11.2013, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, был объявлен перерыв до 17 час 00 мин 28.11.2013. После перерыва  судебное заседание проведено в режиме видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Калужской области. 

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, Двадцатый арбитражный суд считает, что решение подлежит изменению.

Как видно из материалов дела, по итогам  аукциона  05.05.2009 между управой (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор № 385/09 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства многоквартирного дома (т. 1, л. д. 9). По условиям договора арендодатель предоставляет, а  арендатор принимает в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов общей площадью  3 037 кв. метров, состоящий  из двух участков:  участка № 1 площадью  1 022 кв. метров с кадастровым номером 40:26:000202:70 и  участка № 2  площадью                         2 015 кв. метров с кадастровым номером 40:26:000202:71, для строительства многоквартирного дома по адресу: г. Калуга, ул. Клюквина (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: г. Калуга, ул. Клюквина) в границах, указанных в кадастровых паспортах, на срок три года  (т. 1, л. д. 13–15).

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Калужской области 04.06.2009 № 40-40-04038/2009-076  (т. 1, л. д. 11).

Разделом 3 договора установлено, что размер арендной платы за календарный год соответствует размеру арендной платы, зафиксированному в протоколе от 28.04.2008 № 2 об итогах проведения торгов по лоту № 2 заседания комиссии по проведению торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков  специализированной организации ГСУ Калужской области «Фонд имущества Калужской области», и составляет 2 500 000 рублей. Арендная плата вносится  равными долями ежеквартально не позднее последнего дня последнего месяца квартала (за первый квартал – до 01 апреля, за второй квартал – до 01 июля, за 3 квартал – до 01 октября, за четвертый квартал – до 25 декабря).

 За нарушение сроков уплаты арендных платежей стороны предусмотрели ответственность  арендатора в виде  пени в размере 0,1 % от невнесенной арендной платы за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).

Управой 23.06.2009 ответчику были выданы разрешения № 6540-р, 6539-р на строительство многоэтажных жилых домов на переданных в аренду земельных участках.

27.12.2010 и 29.12.2010 обществу  выданы разрешения на ввод объектов в эксплуатацию – жилого дома по адресу: г. Калуга, ул. Грабцевское шоссе, д. 106 (т. 1, л. д. 39) и  жилого дома по адресу: г. Калуга,  ул. Грабцевское шоссе, д. 104 (т. 1, л. д. 40).

22.02.2012 между сторонами заключено соглашение № 49/12 о расторжении договора аренды № 385/09 от 05.05.2009 земельного участка (т. 1, л. д. 16), которое  зарегистрировано в установленном законом порядке.

Ссылаясь на то, что за период действия договора аренды у общества  образовалась задолженность по арендной плате, управа обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Определяя момент прекращения  обязательств по уплате арендной платы, суд первой инстанции указал, что им должна признаваться дата ввода объектов в эксплуатацию.

            Апелляционная коллегия не может согласиться с таким подходом, поскольку он противоречит правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 26 постановления  от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах  практики применения  правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013).

   В данном пункте разъяснено, что при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса  Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В силу пункта 2 статьи 13 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 № 1-ФКЗ «Об арбитражных судах  в Российской Федерации» по вопросам своего ведения Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  принимает постановления,  обязательные  для арбитражных судов в Российской Федерации.

Таким образом, моментом прекращения  договора аренды земельного участка, предоставленного для жилищного строительства,  является дата государственной  регистрации   права   собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме. Аналогичный подход ранее был изложен в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11.

В целях определения даты прекращения  договора аренды судом апелляционной инстанции  из Управления Росреестра по Калужской области  истребованы  сведения о дате первой  регистрации на помещения во введенных в эксплуатацию жилых домах по адресам: г. Калуга,  ул.  Грабцевское шоссе, д. 104 и д. 106.

Согласно поступившей в адрес суда информации первая государственная регистрация  права собственности на квартиру в  жилом доме по адресу: г. Калуга,  ул.  Грабцевское шоссе, д. 104 произведена 09.03.2011; на квартиру в жилом доме по адресу: г. Калуга,  ул.  Грабцевское шоссе, д. 106 – 05.03.2012.

Таким образом, арендная плата за земельные участки должна уплачиваться  обществом до указанных дат.

Исходя из условий договора аренды, размер арендной платы за земельный участок по адресу:  г. Калуга,  ул.  Грабцевское шоссе, д. 104,  площадью 1022 кв. метра, за период с 01.01.2011 до 09.03.2011 составит 154 428 рублей 57 копеек (2 500 000 рублей (годовая арендная плата за земельные участки общей площадью 3 037 кв. метров) : 3 037 кв. метров х 1 022 кв. метра (площадь земельного участка) : 365 дней в году х 67 дней задолженности).

Кроме требования о взыскании задолженности за земельный участок по адресу:                  г. Калуга, ул. Грабцевское шоссе, 104,  управой заявлено требование о применении  к обществу ответственности за нарушение денежного обязательства в виде процентов за пользование чужими денежными средствами (статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В суд апелляционной инстанции  истцом представлен уточненный расчет, из которого  следует, что размер процентов определен в сумме 24 860 рублей 99 копеек за период просрочки с 01.07.2011 по 14.06.2013.

Апелляционная инстанция не может признать правильным данный расчет, виду того, что в суде первой инстанции  управа просила взыскать проценты за  период просрочки с 17.05.2012 по 29.01.2013 (т. 1, л. д. 24). Поскольку в  суде апелляционной инстанции  изменение  размера исковых требований невозможно (в данном случае за счет увеличения периода просрочки) (пункт 3 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), размер ответственности следует определять за период, указанный в исковом заявлении – с 17.05.2012 по 29.01.2013.

Исходя из этого периода размер процентов за просрочку уплаты арендной платы за земельный участок по адресу: г. Калуга, ул. Грабцевское шоссе, 104, составит 8 913 рублей 25 копеек (154 428 рублей х 8, 25 % : 360 дней в году х 252 дня просрочки).

Размер арендной платы за второй  земельный участок по адресу: г. Калуга, ул. Грабцевское шоссе, 106, площадью 2 015 кв. метров, за период с 01.01.2011 до 06.03.2012 (даты первой регистрации права собственности на помещение в доме) составит 1 953 286 рублей 93 копейки (2 500 000 рублей (годовая арендная плата за земельные участки общей площадью 3 037 кв. метров) : 3 037 кв. метров х 2 015 кв. метра (площадь земельного участка) : 365 (366) дней в году х 430 дней задолженности).

Кроме требования о взыскании задолженности за земельный участок по адресу:                  г. Калуга, ул. Грабцевское шоссе, 106,  управой заявлено требование о применении  к обществу ответственности за нарушение денежного обязательства в виде неустойки (за период действия договора аренды) и процентов за пользование чужими денежными средствами (за период после прекращения договора аренды).

Размер неустойки определен в пункте 5.2 договора и составляет  0,1 % от невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

Проверяя размер неустойки, суд апелляционной инстанции  установил, что он является правильным, определен за период  просрочки, не превышающий указанный истцом в суде первой инстанции и срока действия договора аренды  (с 01.07.2011 до 06.03.2012).

Исходя из этого, размер неустойки составит 301 470 рублей 13 копеек.

Вместе с тем судебная коллегия, учитывая заявленное  ответчиком  в суде первой инстанции  ходатайство  о снижении неустойки (т. 1, л. д. 58), считает возможным применить статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Размер неустойки  снижается апелляционной коллегией  до суммы, указанной