Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2013 по делу n А23-1544/2013. Изменить решение (ст.269 АПК)

29 ноября 2013 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                        Дело № А23-1544/2013

Резолютивная часть постановления объявлена   28.11.2013

Постановление изготовлено в полном объеме    29.11.2013

  Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Капустиной Л.А., судей  Каструбы М.В. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Некрасовой С.Е., при участии от истца – городской управы г. Калуги (г. Калуга, ОГРН 1024001179113, ИНН 4027017947) – Савосиной И.В. (доверенность от 05.02.2013), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Строительное Монтажное Управление – 3 Инвест» (г. Калуга, ОГРН 1054003083672, ИНН 4027070556)  – Суздальцевой Н.А. (доверенность от 30.04.2013), рассмотрев в открытом судебном заседании, проводимом с использованием системы видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Калужской области (после перерыва), апелляционную жалобу городской управы  г. Калуги на решение Арбитражного суда Калужской области от  16.08.2013 по делу № А23-1544/2013 (судья Аникина Е.А.), установил следующее.

Городская управа г. Калуги (далее – управа) обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Строительное Монтажное Управление – 3 ИНВЕСТ» (г. Калуга, ОГРН 1054003083672, ИНН 4027070556) (далее – общество) о взыскании 3 887 866 рублей 23 копеек, в том числе задолженности по договору аренды от 24.10.2008 № 609/08 в  размере 2 952 237 рублей 67 копеек, неустойки в сумме 400 585 рублей 25 копеек и процентов за пользование чужими денежными средствами в  сумме 535 043 рублей  31 копейки (с учетом  принятого уточнения исковых требований  (т. 1, л. д. 26, 90).

Решением суда от 16.08.2013 (т. 1, л. д. 108), с учетом определения об опечатке                   (т. 1, л. д. 112) исковые требования удовлетворены частично: с общества в пользу управы взыскано 2 709 769 рублей 07 копеек, в том числе задолженность в размере                                  2 138 607 рублей 51 копейка, неустойка в  сумме 182 796 рублей 85 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 388 364 рублей 71 копейки. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Суд указал, что договор аренды земельного участка,  предоставленного для жилищного строительства, прекращен с момента ввода в  эксплуатацию многоквартирного жилого дома, а потому арендная плата должна уплачиваться до указанной даты. В связи с этим суд согласился с представленным обществом контррасчетом  арендной платы  и частично удовлетворил исковые требования, с учетом заявления общества об истечении срока исковой давности за период с 01.04.2010 по 13.04.2010.

В апелляционной жалобе  управа  просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить полностью. Оспаривая судебный акт, заявитель, ссылаясь на правовую позицию  Президиума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении  от 24.01.2012 № 11642/11, указывает, что договор аренды   признается действующим до момента  государственной регистрации права собственности за первым собственником помещений многоквартирного дома, а потому арендная плата должна уплачиваться  до этой даты.

В отзыве общество просит решение оставить без  изменения, жалобу – без удовлетворения. Полагает, что постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11 не может быть применено судом, поскольку принято по делу с иными фактическими обстоятельствами. Отмечает, что с момента ввода жилого дома в эксплуатацию цель договора аренды была достигнута, и земельный участок не мог использоваться  обществом по назначению. Ввиду этого считает правильным определенный судом момент прекращения договора аренды – датой ввода дома в эксплуатацию. Указывает, что при ином подходе момент прекращения договора  аренды будет зависеть от действий третьих лиц, что нарушит принцип гражданских отношений о свободе воли.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои позиции,  изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Представитель общества просил не принимать во внимание ранее  направленные в суд  дополнительные возражения на апелляционную жалобу о несогласии с  применением двух мер ответственности за нарушение денежного обязательства (неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами).

В судебном заседании 26.11.2013, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, был объявлен перерыв до 17 час 20 мин 28.11.2013. После перерыва  судебное заседание проведено в режиме видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Калужской области. 

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, Двадцатый арбитражный суд считает, что подлежит изменению.

Как видно из материалов дела, по итогам  аукциона  10.10.2008 между управой (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор № 609/08 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства многоквартирного дома (т. 1, л. д. 10). По условиям договора арендодатель предоставляет, а  арендатор принимает в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов общей площадью  1 826  кв. метров  с кадастровым номером 40:26:000003:31 для строительства многоквартирного дома по адресу: г. Калуга, ул.  Центральная (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами  участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно  в 30 м от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: г. Калуга, ул. Центральная, 2) в границах, указанных в кадастровом паспорте, на срок три года.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Калужской области (т. 1, л. д. 12).

Разделом 3 договора установлено, что размер арендной платы за календарный год соответствует размеру арендной платы, зафиксированному в протоколе от 10.10.2008 № 2 заседания комиссии по проведению торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков  специализированной организации ООО «ТРИГЛАВ», и составляет 3 029 000 рублей. Арендная плата вносится  равными долями ежеквартально не позднее последнего дня последнего месяца квартала (за первый квартал – до 01 апреля, за второй квартал – до 01 июля, за 3 квартал – до 01 октября, за четвертый квартал – до 25 декабря).

 За нарушение сроков уплаты арендных платежей стороны предусмотрели ответственность  арендатора в виде  пени в размере 0,1 % от невнесенной арендной платы за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).

Управой 04.12.2009 ответчику  выдано разрешение № 13751-р на строительство многоквартирного жилого дома на переданном в аренду земельном участке.

29.12.2010 обществу  выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию – жилого дома по адресу: г. Калуга, ул. Центральная, д. 4 (т. 1, л. д. 45).

25.05.2011 между сторонами заключено соглашение № 140/11 о расторжении договора аренды (т. 1, л. д. 16), которое  зарегистрировано в установленном законом порядке.

Ссылаясь на то, что за период действия договора аренды у общества  образовалась задолженность по арендной плате, управа обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Определяя момент прекращения  обязательств по уплате арендной платы, суд первой инстанции указал, что им должна признаваться дата ввода объектов в эксплуатацию.

            Апелляционная коллегия не может согласиться с таким подходом, поскольку он противоречит правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 26 постановления  от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах  практики применения  правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013).

   В данном пункте разъяснено, что при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса  Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В силу пункта 2 статьи 13 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 № 1-ФКЗ «Об арбитражных судах  в Российской Федерации» по вопросам своего ведения Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  принимает постановления,  обязательные  для арбитражных судов в Российской Федерации.

Таким образом, исходя из изложенного   моментом прекращения  договора аренды земельного участка, предоставленного для жилищного строительства,  является дата государственной  регистрации   права   собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме. Аналогичный подход ранее был изложен в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11.

В целях определения даты прекращения  договора аренды судом апелляционной инстанции  из Управления Росреестра по Калужской области  истребованы  сведения о дате первой  регистрации на помещения во введенном в эксплуатацию жилом доме по адресам: г. Калуга,  ул.   Центральная, 4.

Согласно поступившей в адрес суда информации первая государственная регистрация  права собственности на квартиру в  этом  доме произведена 21.03.2011.

 Таким образом, арендная плата за земельные участки должна уплачиваться  обществом до указанной даты.

Управа обратилась с требованиями о взыскании задолженности за период с 01.04.2010,  обществом было заявлено  о применении срока исковой давности (т. 1, л. д. 103).

В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в  споре, сделанному до  вынесения судом решения.

Если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин (если истцом является физическое лицо) для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса  Российской Федерации  истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (пункт 26 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12-15.11.2001 № 15/18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского  кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

Поскольку исковое заявление подано в суд 15.04.2013 (т. 1, л. д. 3), а требования заявлены о взыскании задолженности за период с  01.01.2010,  к требованиям о взыскании денежных средств за период с 01.01.2010 по 14.04.2010 подлежит применению срок исковой давности.

Таким образом, обоснованными являются требования о взыскании задолженности за период с 15.04.2010 до 21.03.2011. 

Исходя из условий договора аренды, размер арендной платы за земельный участок за период с 15.04.2010 до 21.03.2011 составит 2 828 133 рубля.

Кроме требования о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок  управой заявлено требование о применении  к обществу ответственности за нарушение денежного обязательства в виде неустойки (за период действия договора аренды) и процентов за пользование чужими денежными средствами (за период после прекращения договора аренды).

Размер неустойки определен в пункте 5.2 договора и составляет  0,1 % от невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

В суде первой инстанции истцом был указан период просрочки с 01.07.2010 по 24.03.2011 (т. 1, л. д. 88).

Поскольку договор считается прекращенным с 21.03.2011, неустойка не может быть взыскана после этой даты (пункт 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.12.2005 № 104 «Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о некоторых основаниях прекращения обязательств»).

Исходя из этого, размер неустойки за период с 01.07.2010 по 20.03.2011  составит 391 498 рублей 25 копеек.

Вместе с тем судебная коллегия, учитывая заявленное  ответчиком  в суде первой инстанции  ходатайство  о снижении неустойки (т. 1, л. д. 58), считает возможным применить статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Размер неустойки  снижается апелляционной коллегией  до суммы, указанной в решении первой инстанции – 182 796 рубля 85 копеек. Неустойка в указанной сумме взыскана первой инстанцией без применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом она  начислена на задолженность, определенную за неверный период просрочки (до момента ввода объекта в эксплуатацию).

 Считая возможным применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции исходит из следующего. 

В пункте 1  постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление № 81), установлено, что  соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается. Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса