Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2013 по делу n А23-731/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

25 ноября 2013 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

Дело № А23-731/2013

Резолютивная часть постановления объявлена  19.11.2013

Постановление изготовлено в полном объеме 25.11.2013

           Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Тимашковой Е.Н., судей Капустиной Л.А. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Некрасовой С.Е., при участии от истца – государственного бюджетного учреждения здравоохранения Калужской области «Центральная районная больница Малоярославецкого района» (Калужская область,                          г. Малоярославец, ИНН 4011003177, ОГРН 1024000693001) – Дрязгунова Е.А. (доверенность от 26.05.2013) и Потапневой Л.И. (доверенность от 28.06.2013), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Сатурн» (Калужская область,                                  г. Малоярославец, ИНН 4011013930, ОГРН 1044003802479) – Черных Л.Е (доверенность от 16.09.2013) и Квасничко Т.В. (решение от 31.07.2010 № 2), в отсутствие представителей третьих лиц: Малоярославецкой районной администрации Муниципального образования «Малоярославецкий район», министерства экономического развития Калужской области и министерства здравоохранения Калужской области, извещенных надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Сатурн» на решение  Арбитражного суда Калужской области от 28.08.2013 по делу № А23-731/2013 (судья Архипов Ю.В.), установил следующее.

Государственное бюджетное учреждение здравоохранения Калужской области «Центральная районная больница Малоярославецкого района» (далее – истец, учреждение) обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском к ООО «Сатурн» (далее – ответчик, общество) об освобождении нежилого помещения, расположенного по адресу: Калужская область, г. Малоярославец, ул. Чистовича, 38.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил требования и просил:

– истребовать из чужого незаконного владения нежилое помещение, расположенное в здании прачечной-морга ЦРБ общей площадью 52,6 кв. м, (комнаты 18 и 20), для чего обязать ответчика освободить занимаемое им нежилое помещение, расположенное по адресу: Калужская область, г. Малоярославец, ул. Чистова, 38;

– прекратить запись о государственной регистрации договора аренды от 26.10.2006                                     № 40-40-13/030/2006-085;

– взыскать госпошлину в сумме 4000 рублей.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Малоярославецкая районная администрация Муниципального образования «Малоярославецкий район» (далее – администрация), министерство экономического развития Калужской области и министерство здравоохранения Калужской области.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 28.08.2013 исковые требования удовлетворены. Суд обязал ООО «Сатурн» освободить нежилое помещение общей площадью 52,6 кв. м (в здании прачечной-морга ЦРБ), расположенное по адресу: Калужская область, г. Малоярославец, ул. Чистова, 38, комнаты № 18, 20, в срок до 28.09.2013. Кроме того, суд обязал прекратить запись о государственной регистрации договора аренды от 26.10.2006 № 40-40-13/030/2006-085. Судебный акт мотивирован отсутствием у общества законных оснований для пользования спорными помещениями.

            Ответчиком подана апелляционная жалоба, в которой оно просит решение суда отменить, ссылаясь на правомерность занятия спорных помещений в связи с тем, что договор аренды от 01.08.2006 № 21 является действующим, что подтверждается записью о его государственной регистрации.

В возражениях на апелляционную жалобу учреждение, указывая на то, что изложенные  доводы заявителя  являлись предметом проверки  суда первой инстанции,  просит  решение оставить  без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Проверив в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность обжалуемого судебного акта, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для частичной отмены решения суда первой инстанции ввиду следующего.

Как усматривается из материалов дела, 01.08.2006 между администрацией (арендодатель), истцом (балансодержатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды № 21, предметом которого являются нежилые помещения в здании прачечной-морга центральной районной больницы общей площадью 52,6 кв. м (комнаты 18 и 20), расположенные по адресу: Калужская область, г. Малоярославец, ул. Чистовича, д. 38.

Срок договора аренды установлен с 01.08.2006 по 31.07.2055 (пункт 1.3 договора от 01.08.2006 № 21).

Указанный договор прошел государственную регистрацию в регистрирующем органе 26.10.2006, о чем сделана соответствующая запись за номером                                       № 40-40- 13/030/2006-085.

Впоследствии 22.01.2009 между администрацией, учреждением и обществом заключен договор № 15 о социальном сотрудничестве в части совместного использования нежилых помещений в здании прачечной-морга центральной районной больницы, указанных выше, сроком до 31.07.2055 (пункты 1.1, 4.1 договора).

Согласно пункту 4.3 договора от 22.01.2009 № 15 с момента подписания данного договора утрачивает силу договор аренды от 01.08.2006 № 21.

По акту приема передачи имущества от 26.01.2009 спорное помещение было передано ответчику.

Сторонами 12.12.2011 подписано соглашение о расторжении договора от 22.01.2009 № 15 в части совместного использования указанных выше нежилых помещений. Обязательства сторон в указанной части прекращаются с момента вступления в силу настоящего соглашения и акта приема-передачи имущества (пункты 1, 2 соглашения).

В связи с этим 12.12.2011 по акту приема-передачи имущества № 2 спорные нежилые помещения были переданы администрации.

Постановлением Правительства Калужской области 26.12.2011 № 700 учреждение было предано в ведение министерства здравоохранения Калужской области.

В ходе проведенной истцом проверки было установлено, что ответчик занимает спорные нежилые помещения, в связи с чем 10.10.2012 последнему было направлено письмо № 780 об освобождении занимаемых помещений.

Отказ ответчика от освобождения нежилых помещений общей площадью 52,6 кв. м (комнаты 18 и 20), расположенных по адресу: Калужская область, г. Малоярославец,                    ул. Чистовича, д. 38, послужил основанием для обращения учреждения в арбитражный суд с иском.

Рассматривая дело по существу и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у общества законных оснований для пользования спорными помещениями.

Суд апелляционной инстанции согласен с данным выводом по следующим основаниям.

 Согласно статьям 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право пользования спорным имуществом ответчик основывает на договоре аренды от 01.08.2006 № 21.

Вместе с тем в материалы дела представлен договор от 22.01.2009 № 15, заключенный администрацией, учреждением и обществом, о социальном сотрудничестве в части совместного использования нежилых помещений в здании прачечной-морга центральной районной больницы, сроком до 31.07.2055, пунктом 4.3 которого предусмотрено, что с момента подписания данного договора утрачивает силу договор аренды от 01.08.2006 № 21.

Как установлено судом, договор аренды недвижимого имущества 01.08.2006                       № 21 в силу требований пункта 2 статьи 651 ГК РФ зарегистрирован в установленном законом порядке. При этом договор от 22.01.2009 № 15, предусматривающий его расторжение, государственную регистрацию не прошел. Однако данное обстоятельство не может свидетельствовать об отсутствии самого факта прекращения правоотношений сторон по сделке.

Пунктом 3 статьи 433 ГК РФ предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Соглашение об изменении или о расторжении договора, как того требует пункт 1 статьи 452 ГК РФ, совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

При этом в силу части 1 статьи 158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

В пункте 3 статьи 453 ГК РФ указано, что в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Таким образом, для сторон договор аренды прекращает свое действие с момента подписания ими соглашения о его расторжении или с момента, указанного в соглашении о расторжении договора.

Анализ пунктов договора аренды от 01.08.2006 № 21 показывает, что его условиями не предусмотрено обязательное заключение сторонами отдельного письменного соглашения о расторжении договора, а воля истца на расторжение спорного договора  выражена как в пункте 4.3 договора от 22.01.2009 № 15 и в акте приема-передачи имущества от 12.12.2011 № 2 (т. 1, л. 20).

Суд первой инстанции, оценив данные обстоятельства в порядке части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правомерно посчитал, что обществом признан факт прекращения арендных отношений с истцом по договору от 01.08.2006 № 21 в 2011 году.

Договор же о социальном сотрудничестве от 22.01.2009 № 15 в части совместного использования нежилых помещений общей площадью 52,6 кв. м (комнаты18 и 20), расположенных по адресу: Калужская область, г. Малоярославец, ул. Чистовича, д. 38, расторгнут сторонами на основании пункта 1 статьи 450 ГК РФ, что подтверждается подписанным сторонами соглашением от 12.12.2011 (т. 1, л. 19).

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Факт того, что спорные помещения не были освобождены после расторжения договора от 22.01.2009 № 15, установлен судом и не оспаривается ответчиком.

При таких обстоятельствах, учитывая отсутствие у общества законных оснований пользованием спорными помещениями, а также доказательств освобождения и передачи его истцу, удовлетворение судом требования истца об освобождении занимаемых нежилых помещений общей площадью 52,6 кв. м (комнаты 18 и 20), расположенных по адресу: Калужская область, г. Малоярославец, ул. Чистовича, д. 38, является правомерным.

Ссылка общества на то, что договор аренды в силу положений статьи 433 ГК РФ  не расторгнут и продолжает действовать, отклоняется апелляционным судом.

Поскольку договор аренды от 01.08.2006 № 21, как заключенный на срок более года, в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации, то и соглашение о расторжении указанного договора также подлежит обязательной государственной регистрации.

            В то же время сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился (пункт 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»). Действующим законодательством не установлен срок регистрации соглашения о расторжении договора аренды.

           Следовательно, отсутствие регистрации расторжения договор аренды не может свидетельствовать об отсутствии самого факта прекращения правоотношений сторон по сделке.

Довод общества о том, что договор от 22.01.2009 № 15, содержащий волеизъявление сторон о расторжении договора аренды, является незаключенным в силу отсутствия его государственной регистрации (статьи 131, 164 ГК РФ), также не принимается апелляционной коллегией во внимание в силу следующего.

Действительно, часть 1 статьи 131 ГК РФ предусматривает государственную регистрацию в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Частью 1 статьи 164 ГК РФ установлено, что в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Между тем договор от 22.01.2009 № 15 – это договор о социальном сотрудничестве, его регистрация не предусмотрена законом, а значит, он считается заключенным не с момента регистрации, а с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.

С учетом сказанного решение суда в этой части является законным и обоснованным.

Кроме того, руководствуясь положениями пункта 3 статьи 165 ГК РФ, суд первой инстанции удовлетворил исковые требования в части прекращения записи о государственной регистрации договора аренды от 26.10.2006 № 40-40-13/030/2006-085.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с данным выводом по следующим основаниям.

Предметом данного требования является прекращение записи о государственной регистрации договора аренды от 01.08.2006 № 21.

В соответствии с пунктом 2 статьи 165 ГК РФ (в редакции Федерального