Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2013 по делу n А09-1040/2011. Изменить определение первой инстанции (по аналогии со ст.269, 272, п.36 Постановления Пленума ВАС от 28.05.2009 №36)

Закон о банкротстве) продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 названного Закона.

На основании абзаца 3 пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

Между тем, в соответствии с абзацем третьим пункта 9 постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» (далее - Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 58) кредитор, требования которого обеспечены залогом, обязан установить особенности порядка и условий проведения торгов относительно заложенного имущества в разумный срок с момента обращения к нему конкурсного управляющего.

При этом абзац шестой пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 58 не исключает возможность представления конкурсным управляющим суду предложений относительно порядка и условий продажи заложенного имущества должника.

Основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также, если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

Суд первой инстанции, принимая решение об изложении пунктов 2.8, 3.5, 3.15 Положения в редакции конкурсного управляющего исходил из того, что в качестве организатора торгов выступает арбитражный управляющий или привлекаемая им для этих целей специализированная организация, оплата услуг которой осуществляется за счет средств, вырученных от продажи предмета залога. Указанная организация не должна являться заинтересованным лицом в отношении должника, кредиторов, арбитражного управляющего. Организатор торгов должен быть лицом беспристрастным, поэтому ни сама специализированная организация, ни ее сотрудники не должны принимать участия в соответствующих торгах. Предложенный конкурсным управляющим размер задатка гарантирует и исключает возможность необоснованно отказаться или уклониться участника торгов от заключения договора, т. к. в случае уклонения или не заключения договора купли-продажи задаток не возвращается и подлежит включению в конкурсную массу.

Исключая из Положения пункты 3.1.3, 3.3.4, 8.7, 8.15, суд  первой инстанции,  руководствуясь статьями 138, 139 Закона о банкротстве с учетом разъяснений Пленума ВАС РФ в постановлении № 58 от 23.07.2009,  пришел к  выводу о том, что установление минимальной продажной цены залоговым кредитором является неправомерным, ввиду  как отсутствия права, так и отсутствие самого понятия минимальной продажной цены. Нормой статьи 138 Закона о банкротстве не предусмотрено право кредитора, отказавшегося оставить предмет залога за собой, определять порядок и условия продажи заложенного имущества путем публичного предложения, в том числе устанавливать минимальную цену публичного предложения. Право определения порядка и условий продажи заложенного имущества реализуется залоговым кредитором при проведении первых и повторных торгов в отношении залогового имущества.

Суд апелляционной инстанции, проверив судебной акт в данной части, считает его законным, обоснованным и не подлежащим отмене.

В отношении разногласий между конкурсным управляющим и залоговым кредитором по пунктам 3.1.1., 3.1.2., касающихся установления начальной продажной цены, заложенного имущества, суд области пришел к выводу, что начальная продажная цена предмета залога подлежит утверждению исходя из отчета составленного                               ООО «Независимая Лаборатория Экспертизы и Оценки» в размере 582 813 800 рублей (без учета НДС). Суд посчитал, что установление начальной цены продажи имущества ЗАО «Мелькрукк», находящегося в залоге у ОАО «Банк УРАЛСИБ», в размере, равном рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком ООО «Независимая Лаборатория Экспертизы и Оценки», не препятствует продаже этого имущества по более высокой цене (в случае, если на него имеется соответствующий спрос и действительная стоимость имущества на рынке на момент проведения торгов гораздо выше начальной цены).

Суд апелляционной инстанции считает, что вышеуказанное определение в данной части подлежит изменению по следующим основаниям.

Конкурсным управляющим была проведена оценка рыночной стоимости имущества ЗАО «Мелькрукк» Семеновым В.Л. с привлечением независимого оценщика ООО «Инвестиционная компаний Анализ, Инвестиции, Развитие» от 10.08.2012                                № 0108/12, от 25.01.2012 №1612/11, от 25.01.2012 №1512/11 об оценке рыночной стоимости имущества принадлежащего ЗАО «Мелькрукк», общая стоимость имущества, обремененного залогом ОАО «Банк УРАЛСИБ», без учета НДС составила 835 825 500 рублей (т. 3, 4, 10 приложения № 43).

Суд апелляционной инстанции считает необоснованным установление начальной цены в размере 100% от установленной рыночной стоимости в отчете об оценке, ввиду следующего.

Как следует из абзаца 2 пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве, начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге.

В соответствии с пунктом 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» на основании абзаца второго пункта 2 статьи 131 Закона о банкротстве отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога. Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абзац второй пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве).

В абзаце 3 пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 разъяснено, что начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.

Согласно пункту 4 части 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Приведенные правовые нормы и разъяснения указывают на то, что начальная продажная цена заложенного имущества должна определяться судом исходя из оценки этого имущества независимым оценщиком в целях ее реализации.

При изложенных обстоятельствах арбитражный апелляционный суд считает необходимым для установления начальной продажной цены имущества, обремененного залогом, учитывая отчет оценщика, установить начальную продажную цену заложенного имущества в размере 80% рыночной стоимости, указанной в отчете, в общем размере                          835 825 500 рублей.

При таких обстоятельствах, определение Арбитражного суда Брянской области от 10.07.2013 года в  части определения начальной продажной цены подлежит изменению.

Доводы жалобы о существенных недостатках при проведении экспертизы по оценке рыночной стоимости залогового имущества, в частности в заключении отсутствуют разделы «Основные факты и выводы» и «Задание на оценку», предусмотренные Федеральным стандартом оценки, утвержденным Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 №254, отсутствует анализ рынка объектов оценки, описание, по каким причинам выбраны корректировки при расчете стоимости земельного участка и единицы площади здания, в качестве объектов для сравнения взяты права аренды на земельный участок, а не права собственности, стоимость права аренды указано без налога на добавленную стоимость (далее – НДС), допущены нарушения при расчете стоимости зданий и сооружений, не указан порядок расчета итоговой стоимости за единицу площади, отсутствует ссылка на сайты и их автоматизированные копии сайтов с указанием информации аналогах, подлежат отклонению.

Экспертное заключение выполнено в соответствии с Федеральным законом от 31.05.2001 № 73  «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ».

Все необходимые данные, которые должны содержаться в экспертном заключении в соответствии со статьей 25 указанного Закона в заключении эксперта имеются.

Определение рыночной стоимости проводилось методами в рамках затратного и сравнительного подходов к оценке объектов.

В рамках затратного подхода расчет рыночной стоимости земельных участков определялся с учетом средней рыночной стоимостью 1 кв. м. земельного участка в данном местоположении для земель промышленного назначения. Объекты сравнения выбраны от 5000 до 23000 кв. м. Исследуемые объекты от 5600 до 19782 кв. м. Исходя из площади оцениваемых земельных участков и рыночной стоимости 1 кв. м. земельного участка в данном местоположении для земель промышленного назначения, производился расчет стоимость исследуемого земельного участка. По данным риэлтерских агентств поправка на уторговывание составляет от 3% до 7% от первоначальной запрашиваемой цены продавца. Экспертом к расчету принята типичная поправка на уторговывание 5%.

Рынок земельных участков в центре города площадью от 5000 до 20000 кв.м. носит единичный характер. Ввиду  сложившейся ситуации по спросу данных земельных участков для производственных целей, а также для комплексного освоения земельных участков для жилищного строительства данной площади корректировка на уторговывание принята равной 5%.

По данным сборников УПВС зданий и сооружений выбрано аналогичное здание и с учетом коэффициентов приведения к текущему году, а также данных по физическому износу определена рыночная (остаточная) стоимость зданий и сооружений с учетом износа.

В рамках сравнительного подхода определена средняя рыночная стоимость 1 кв. м. административно-офисных зданий. Объекты аналоги - от 233,7 до 2020 кв. м. Исследуемые объекты - 189,9 кв. м, 716,7 кв. м., 1083,70 кв. м.

В рамках сравнительного подхода определена средняя рыночная стоимость 1 кв. м.  производственно-складских зданий. Объекты аналоги- 516, 1231, 1482, 1552, 2036. Объекты исследования - максимально 3650, 4519 (от 26 кв. м до 4519 кв. м.).

Ссылка в жалобе на необходимость указания стоимости имущества с учетом НДС не основана на законе.

Таким образом, у суда не имелось оснований для сомнений в достоверности приведенных в указанном заключении выводов эксперта и для самостоятельного исследования методов и способов проведения экспертизы.

В связи с вышеизложенным отклоняется довод жалобы о  неправомерном отказе судом области в проведении повторной экспертизы, поскольку оснований, предусмотренных статьей 87 АПК РФ,  не имеется.

В суде апелляционной инстанции залоговый кредитор заявлял ходатайство о проведении повторной экспертизы. Вместе с тем в нарушение  пункта 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 N 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" денежные суммы на проведение экспертизы не были внесены на депозитный счет суда. Суд апелляционной инстанции ввиду отсутствия оснований  для проведения повторной экспертизы (статья 87 АПК РФ) и невыполнения кредитором обязанности перечислить денежные средства на  вознаграждение эксперту на депозит суда, ходатайство оставил без удовлетворения.

При изготовлении резолютивной части постановления допущена опечатка, не изменяющая содержания, а именно не указано, что в остальной части определение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Согласно части 3 статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, принявший решение, по своей инициативе вправе исправить допущенные в судебном акте описки, опечатки без изменения его содержания.

На основании  указанной статьи суд апелляционной инстанции исправляет допущенную опечатку при изготовлении постановления в полном объеме.

Руководствуясь пунктом 5 статьи 188, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 2 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Брянской области от 10.07.2013 по делу                                   № А09-1040/2011  изменить в части определения начальной цены продажи имущества.

 Установить начальную продажную цену заложенного имущества равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости указанной в отчете ООО «Независимая Лаборатория Экспертизы и Оценки» в размере  466 251 040 рублей 00 копеек  (без  учета  НДС),  в том числе объекты недвижимости – 332 713 600 рублей 00 копеек, оборудование – 125 029 440 рублей 00 копеек, транспортные средства 8 508 000 рублей 00 копеек. 

Пункт 3.1.2. Положения изложить в следующей редакции  «Движимое имущество, являющееся предметом залога по следующим заключенным с ОАО «УРАЛСИБ» договорам:

-договор о залоге движимого имущества № 0128-02/ЗИ-09-100 от 10.06.2009 (далее с учетом дополнительных соглашений № 1 от 07.12.2009, № 2 от 01.06.2010);

-договор о залоге имущества № 0045-02/ЗИ-09-100 от 19.05.2009 (с учетом дополнительных соглашений № 1 от 22.09.2009, № 2 от 25.11.2009, № 3 от 01.06.2010), и  указанное в Приложении № 2 к  настоящему Положению.

Начальная цена продажи  имущества, указанного в п.п. 31.1.1, 3.1.2, составляет                  466 251 040 рублей 00 копеек (без учета НДС),

- Объекты недвижимости – 332 713 600 рублей 00 копеек,

- Оборудование – 125 029 440 рублей 00 копеек,

-Транспортные средства – 8 508 000 рублей 00 копеек. 

Имущество выставляется на торги единым лотом.».

В остальной части определение суда оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба на постановление суда подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                                     Г.Д. Игнашина

Судьи