Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2008 по делу n А09-658/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

(арендодатель) и Комитетом было заключено дополнительное соглашение об изменении площади земельного участка, переданного в аренду по договору № 25992 от 25.08.2003 года, согласно которому площадь передаваемого в аренду участка составляет 66 552 кв.м. Остальные пункты договора стороны оставили без изменения (л.д. 7, том 2).

Указанные изменения 27.07.2006 года внесены в Единый государственный реестр прав (далее – ЕГРП) за № 32-32-01/036/2006-138, в том числе и на основании кадастрового плана земельного участка от 18.05.2006 № 28/06-07867.

Дополнительным соглашением от 31.05.2007 года в основной договор аренды внесены следующие изменения: «считать, что на стороне арендодателя выступает Управление имущественных отношений Брянской области». Читать пункт 1.3 договора в следующей редакции: «для использования существующих зданий и сооружений и строительства объектов различного назначения, земли населенных пунктов».

Указанные изменения зарегистрированы в ЕГРП 28.09.2007 года.

Исходя из того, что согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, условие об изменении порядка землепользования спорным земельным участком вступило в силу 28.09.2007 года.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а к условиям субаренды применяются правила о договорах аренды.

Вместе с тем, в оспоренных договорах субаренды от 30.12.2005 года, от 30.03.2006 года, от 28.02.2007 года в нарушение ст. 615 ГК РФ изменено целевое назначение земельного участка, предоставленного в субаренду, поскольку согласно условиям указанных договоров субаренды земельный участок предоставляется субарендатору для размещения многоэтажной жилой застройки.

Таким образом, исходя из того обстоятельства, что до 28.09.2007 года целевое назначение земельного участка, предоставленного Комитету по основному договору аренды от 25.08.2003 года № 25992, не менялось и в нем отсутствует условие о застройке, оспариваемые договоры субаренды не соответствуют требованиям пунктов 1, 2 статьи 615 ГК РФ, в связи с чем является недействительными.

При заключении оспоренных договоров субаренды сторонами был допущен еще ряд нарушений, также влекущих их недействительность.

Так, в соответствии с пунктом 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В рассматриваемом основном договоре аренды № 25992 от 25.08.2003 года установлено, что земельный участок может быть сдан в аренду и субаренду третьему лицу с согласия арендодателя (п. 2.8. договора). 

Указанные требования закона и договора при подписании оспоренных договоров субаренды исполнены не были.

Как следует из писем Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Брянской городской администрации № 1344 от 08.04.2008 года, от 13.11.2007 года, договоры субаренды № 19 от 30.12.2005 года, № 19 от 30.03.2006 года, от 28.02.2007 года на земельный участок, площадью 7 500 кв.м, расположенный по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Дуки, 59, с арендодателем по основному договору не согласовывались (л.д. 132-134, 138, том 1).

Доказательств обратного, в нарушение ст. 65 АПК РФ, ответчиками судам обеих инстанций не представлено.

Суд первой инстанции обоснованно признал, что оспоренные договоры заключены с нарушением норм Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона «О государственном земельном кадастре».

Так, как следует из материалов дела, по условиям первого договора субаренды № 19 от 30.12.2005 года, заключенного между Комитетом (арендатор) и ООО «БрянскГИП» (субарендатор), в субаренду был передан земельный участок   площадью 7 500 кв.м, расположенный по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Дуки, д. 59, являющийся частью земельного участка общей площадью 71 172 кв.м., принадлежащего арендатору на праве аренды по договору № 25992 от 25.08.2003 года (л.д. 75-77, том 1).

Несмотря на то, что указанное описание предмета договора и приложенная экспликация к договору позволяет идентифицировать земельный участок, передаваемый в аренду, в нарушение ст. ст. 1, 14 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» в договоре нет указания на кадастровый номер субарендуемого земельного участка.

Согласно условиям второго договора субаренды № 19 от 30.03.2006 года с учетом дополнительного соглашения от 31.03.2006 года Комитет передает в субаренду ООО «БрянскГИП» земельный участок, площадью 7 500 кв.м, являющийся частью земельного участка общей площадью 71 172 кв.м с кадастровым номером 32:28:03 12 01:008, принадлежащего арендатору на праве аренды.

Однако решением Арбитражного суда Брянской области от 18.08.2005 года по делу № А09-1752/2005-27, оставленным в силе постановлением ФАС ЦО от 12.10.2005 года, установлено, что земельный участок площадью 71 172 кв.м в силу п. 3 ст. 14 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» юридически прекратил свое существование в связи с образованием двух новых земельных участков: площадью 66 552 кв.м (кадастровый номер 32:28:03 12 01:15), переданного Комитету, и площадью 4 620 кв.м (кадастровый номер                        32:28:03 12 01:0014).

В пункте 2 статьи 69 АПК РФ указано, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как следует из материалов дела, ООО «Брянск ГИП» и Комитет гражданской защиты и пожарной безопасности Брянской области являлись сторонами по указанному делу. Следовательно, обстоятельства, установленные судом при его рассмотрении, имеют преюдициальное значение для указанных лиц.

Таким образом, согласно условиям названного договора в субаренду ООО «Брянск ГИП» была передана часть уже не существующего на момент его заключения земельного участка, что является недопустимым в силу названных положений Федерального закона «О государственном земельном кадастре».

По условиям третьего договора субаренды от 28.02.2007 года в редакции дополнительного соглашения от 15.03.2007 года в субаренду ООО «Брянск ГИП» был передан земельный участок площадью 7 500 кв.м, расположенный по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Дуки, д. 59, из состава земельного участка 66 552 кв.м, принадлежащего арендатору на праве аренды, кадастровый номер участка 32:28:03 12 01:0015.

Вместе с тем на момент заключения данного договора данный земельный участок уже находился в субаренде у ООО «ЛидерСтрой». Данное обременение в установленном законом порядке было зарегистрировано в ЕГРП 28.07.2006 года сроком на 45 лет (л.д. 135, том 1).

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.

С учетом вышеизложенных обстоятельств суд первой инстанции пришел к правильному выводу о ничтожности договоров субаренды № 19 от 30.12.2005 года и № 19 от 30.03.2006 года, б/н от 28.02.2007 года.

При этом требования апелляционной жалобы ООО «ЛидерСтрой» о необходимости изменения решения суда первой инстанции путем дополнения резолютивной части обжалуемого решения выводом о ничтожности оспоренных сделок подлежат оставлению без удовлетворения, поскольку согласно разъяснениям, содержащимся в п. 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ №6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 01.07.1996 года, при удовлетворении иска о признании сделки недействительной указания на ее ничтожность достаточно в мотивировочной части решения.

Довод апелляционной жалобы ООО «Брянск ГИП» об отсутствии у истца права на обращение с настоящим иском в суд подлежит отклонению в силу следующего.

По общему правилу в силу ч.1 ст.4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В данном случае истцом наличие такого права доказано. Права ООО «ЛидерСтрой» как субарендатора спорного земельного участка были нарушены действиями Комитета по предоставлению этого же земельного участка третьему лицу, а также действиями ООО «Брянск ГИП», который ведет архитектурные, изыскательские и иные работы на указанном земельном участке.

Факт передачи в субаренду одного и того же участка подтверждается ссылкой в оспоренных договорах на основной договор аренды; площадь земельного участка, арендуемого по оспоренным договорам, совпадает с площадью земельного участка, сданного в субаренду истцу, с разницей в 80 кв.м, а также экспликациями к договорам субаренды

Данный факт не оспаривается ООО «Брянск ГИП» и, более того, подтверждается исковым заявлением последнего о признании недействительным договора субаренды земельного участка от 19.06.2005 года, заключенного между Комитетом и ООО «ЛидерСтрой» (дело № А09-5232/07-35 приостановлено до разрешения настоящего спора). ООО «Брянск ГИП» в качестве обоснования своей заинтересованности указывает на то, что по имеющимся у него документам места нахождения субарендованных истцом и ответчиком земельных участков практически полностью совпадают (копию искового заявления смотри в деле).

При этом суд первой инстанции и апелляционный суд исходят из того, что  факт несоответствия вышеперечисленных договоров субаренды ст.ст. 607, 615 ГК РФ, ст.ст. 6, 22, 68 Земельного кодекса РФ, ст.ст. 1, 7, 14 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» ст. 3 Федерального закона «О землеустройстве» является основанием для признания их ничтожными (недействительными) в силу ст. 168 ГК РФ.

Довод ООО «Брянск ГИП» о том, что договор субаренды земельного участка от 19.06.2005 года, подписанный между комитетом и ООО «ЛидерСтрой», является незаключенным, подлежит отклонению в силу следующего.

Согласно ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме.

Письменная форма договора сторонами соблюдена.

В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ существенным условием договора аренды считается объект аренды, отсутствие необходимых сведений о котором свидетельствует о том, что договор не заключен.

В подписанном сторонами договоре субаренды  существенные условия об объекте договора  согласованы.

Так, согласно п. 1.1. договора субаренды от 19.06.2005 года Комитет гражданской защиты и пожарной безопасности Брянской области (арендатор) передает, а ООО «ЛидерСтрой» (субарендатор) принимает право субаренды земельного участка общей площадью 7 580 кв.м, расположенного по адресу:                 г. Брянск, Советский район, ул. Дуки, д. 59, являющегося частью земельного участка с кадастровым номером  32:28:03 12 01:0015, общей площадью                       66 552 кв.м  (л.д. 58, том 1).

Границы субарендуемого участка указаны в плане участка (приложение № 1).

Описание объекта аренды позволяет полностью идентифицировать земельный участок.

Данный факт подтверждается государственной регистрацией названного договора субаренды, в ходе которой проводилась правовая экспертиза представленных на регистрацию документов, а также отражением данного договора в кадастровом плане земельного участка, в котором части земельного участка площадью 7 580 кв.м присвоен учетный номер 02 (см. в деле).

   Довод апелляционной жалобы ООО «Брянск ГИП» о том, что основанием для заключения ответчиками оспариваемых договоров субаренды явилось постановление Брянской городской администрации № 72-п от 22.01.2004 года, апелляционным судом отклоняется как необоснованный.

   Указанное постановление Брянской городской администрации содержит разрешение ООО «Брянск ГИП» на разработку проекта девятиэтажного жилого дома и благоустройства прилегающей территории, а также предписывает ответчику оформить право пользования земельным участком в установленном порядке (см. в материалах дела).

   Довод ответчика о том, что изменение  целевого  назначения  земельного участка, переданного по основному договору аренды № 25992 от 25.08.2003   г., содержится  в разделе VI договора аренды (Дополнительные условия), который зарегистрирован Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.11.2003 г., а не 28.09.2007 года, как указано в решении суда первой инстанции, является необоснованным.

   Из материалов дела усматривается, что 31.05.2007 года было заключено дополнительное соглашение к договору № 25992 от 25.08.2003 года, которым внесены следующие изменения в п. 1.3. договора: «для использования существующих зданий и сооружений и строительства объектов различного назначения, земли населенных пунктов».

   Данные изменения зарегистрированы в ЕГРП 28.09.2007 года за                                   № 32-32-01/048/2007-593 (л.д. 136-137, том 1).

Утверждение заявителя жалобы, что Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Брянской городской администрации не является арендодателем по договору аренды земельного участка от 25.08.2003 г. № 25992, в связи с чем не уполномочен давать согласие на передачу земельного участка в субаренду, является несущественным.

Комитет по земельным ресурсам и землеустройству является структурным подразделением Брянской городской администрации, уполномоченным в решении вопросов, вытекающих из земельных правоотношений, в своем отзыве указывает на отсутствие какого-либо постановления Брянской городской администрации о разрешении передачи в субаренду спорного земельного участка. Доказательств, опровергающих указанный вывод, ответчиком в нарушение ст. 65 АПК РФ судам обеих инстанций не представлено.

   Ответчик полагает, что  суд не учел представленные в материалы дела дополнительные соглашения к оспоренным договорам субаренды, которыми устранены все описки текстов договоров.

   Суд апелляционной инстанции устранил названную неполноту судебного акта суда первой инстанции, дав надлежащую оценку указанным соглашениям. По мнению апелляционного суда, данные недостатки судебного акта не привели к принятию неправильного