Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2011 по делу n А68-7650/10. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041,  г. Тула,  ул. Староникитская, д.1

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

31 мая 2011 года

Дело № А68-7650/10

Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2011 года

Постановление изготовлено в полном объеме 31 мая 2011 года

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сентюриной И.Г.,

судей                             Дайнеко М.М., Токаревой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шмалий Т.М., рассмотрев апелляционную жалобу Комитета имущественных и земельных отношений администрации города Тулы на решение Арбитражного суда Тульской области от 25 марта 2011 года по делу №А68-7650/10 (судья Бычкова Т.В.), принятое по иску общество с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма «Байра», г. Тула, к Комитету имущественных и земельных отношений администрации города Тулы, третье лицо: Федеральное государственное унитарное предприятие «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» о разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества,

при участии в судебном заседании:

от истца: Данилова Ю.И. – представителя по доверенности от 15.02.2010,

от ответчика: Бурмистрова О.Н. – представителя по доверенности №129 от 27.12.2010, Богомолова Р.И. – представителя по доверенности №18 от 03.02.2011,

от третьего лица: Отдельновой Е.М. – представителя по доверенности №08-03/02 от 23.10.2008,

установил: общество с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма «Байра» (далее - ООО ПКФ «Байра»), г.Тула, обратилось в Арбитражный суд Тульской области с иском к Комитету имущественных и земельных отношений администрации города Тулы об определении условий о цене договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества – нежилого помещения общей площадью 203,8 кв.м, расположенного в г. Тула, ул. Пузакова, д.20, 1 этаж, лит. А1 номера комнат на поэтажном плане №№ 45-51, 61-66, 66а, 67; лит. А3 номера комнат на поэтажном плане №№ 1-5, направленного комитетом имущественных и земельных отношений администрации г. Тула ООО ПКФ «Байра» письмом от 29.09.2010 № 5027, изложив пункты 1.1 и 2.1 в редакции покупателя, а именно заменить сумму 5 186 016 руб. 95 коп. суммой 2 881 355 руб. 94 коп.

До рассмотрения спора по существу истец, руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования и просил определить условие о цене договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества общей площадью 203,8 кв.м., расположенного в г. Тула, Зареченский р-н, ул. Пузакова, д.20, направленного комитетом имущественных и земельных отношений администрации г. Тула истцу письмом от 18.08.2010 г. № 4317, а именно: первый абзац пункта 1.1. изложить в следующей редакции: 1.1. Продавец передает в собственность покупателя нежилые помещения I общей площадью 203,8 кв.м., расположенные в г. Тула, Зареченский р-н, ул. Пузакова, д.20, 1 этаж, лит. А1, номера комнат на поэтажном плане №№ 45-51, 61-66, 66а, 67; лит. А3, номера комнат на поэтажном плане №№1-5, в соответствии с планом (приложение № 1), именуемые в дальнейшем «объект», а покупатель принимает объект и уплачивает денежную сумму в размере 3 730 633 руб. 89 коп.; третий абзац пункта 2.1 изложить в следующей редакции: в размере – 3 730 633 (три миллиона семьсот тридцать тысяч шестьсот тридцать три) рубля 89 копеек, что является ценой объекта (статья1). Цена указана без НДС. Покупатель самостоятельно уплачивает НДС в случаях, предусмотренных действующим законодательством. Уточнения были приняты судом первой инстанции.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 25 марта 2011 года определено условие о цене договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества общей площадью 203,8 кв.м., расположенного в г. Тула, Зареченский р-н, ул. Пузакова, д.20, направленного комитетом имущественных и земельных отношений администрации г. Тула истцу письмом от 18.08.2010 г. № 4317, а именно: первый абзац пункта 1.1. изложить в следующей редакции: 1.1. Продавец передает в собственность покупателя нежилые помещения I общей площадью 203,8 кв.м., расположенные в г. Тула, Зареченский р-н, ул. Пузакова, д.20, 1 этаж, лит. А1, номера комнат на поэтажном плане №№ 45-51, 61-66, 66а, 67; лит. А3, номера комнат на поэтажном плане №№1-5, в соответствии с планом (приложение № 1), именуемые в дальнейшем «объект», а покупатель принимает объект и уплачивает денежную сумму в размере 3 730 633 руб. 89 коп.; третий абзац пункта 2.1 изложить в следующей редакции: в размере – 3 730 633 ( три миллиона семьсот тридцать тысяч шестьсот тридцать три) рубля 89 копеек, что является ценой объекта ( статья1). Цена указана без НДС. Покупатель самостоятельно уплачивает НДС в случаях, предусмотренных действующим законодательством. Также суд взыскал с комитета имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Тула в пользу Общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма «Байра» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4000 рублей, расходы по оплате экспертизы в сумме 14 000 рублей.

Не согласившись с указанным судебным актом, Комитет имущественных и земельных отношений администрации города Тулы обратился с апелляционной жалобой и просит решение суда первой инстанции отменить.

Законность и обоснованность решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ. При  этом оснований для его отмены, предусмотренных ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Как следует из материалов дела, ООО ПКФ «Байра» является арендатором нежилого помещения общей площадью 203,8 кв.м, расположенного по адресу: г.Тула, Зареченский р-н, ул. Пузакова, д.20, 1 этаж, лит. А1, номера комнат на поэтажном плане №№ 45-51, 61-66, 66а, 67; лит. А3, номера комнат на поэтажном плане №№1-5.

Помещение находится в собственности муниципального образования город Тула.

07.09.2009 ООО ПКФ «Байра» обратилось в администрацию города Тулы с заявлением в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

18.08.2010 письмом №4317 Комитет имущественных и земельных отношений администрации города Тулы направил ООО ПКФ «Байра» подписанный договор купли-продажи указанного имущества.

Пунктами 1.1. и 2.1. указанного договора определена цена объекта в сумме 5 186 016 руб. 95 коп. без учета НДС.

Полагая, что цена является значительно завышенной, ответчик провел оценку выкупаемого имущества у независимого оценщика Сушкова С.Л., в соответствии с отчетом которого рыночная стоимость имущества составляет 2 881 355 руб. 94 коп. без НДС.

Не согласившись с условием договора о цене, ООО ПКФ «Байра» подписало  договор с протоколом разногласий, в котором настаивало на внесении соответствующих изменений в пункты 1.1. и 2.1., настаивало на сумме 2 881 355 руб. 94 коп.

29.09.2010 письмом №5027 Комитет отклонил протокол разногласий.

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассмотрев заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для их удовлетворения.

Проверив в порядке апелляционного производства оспариваемый судебный акт, правильность применения норм материального и норм процессуального права, а также соответствие выводов Арбитражного суда Смоленской области фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия пришла к следующему.

Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) в редакции Федерального закона от 26 ноября 2008 г. №224-ФЗ «О внесении изменений в часть первую, часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» с 1 января 2009 года при реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями, составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, налог на добавленную стоимость уплачивается в федеральный бюджет налоговыми агентами - покупателями (получателями) указанного имущества, за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями. Указанные лица обязаны исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

В соответствии с пунктом 2 статьи 12 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» начальная цена приватизируемого государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом, на основании отчета об оценке государственного или муниципального имущества, составленного в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

На основании статьи 3 Федерального закона от 22 июля 2008 г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» государственное или муниципальное имущество, арендуемое субъектами малого и среднего предпринимательства, использующими в установленном порядке преимущественное право на приобретение этого имущества, отчуждается по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Положениями Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что при совершении сделок купли-продажи применяется рыночная стоимость объекта оценки, которая отражается в отчете об оценке объекта оценки. При этом для целей оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

На основании пункта 6 федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №255, разумность действия сторон сделки в указанном случае означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Ответчиком рыночная стоимость нежилых помещений, указанная в договоре купли-продажи была определена на основании отчета №7100/19041Ц-11/Ю-01-М/0279 от 19.04.2010, составленного ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», на основании муниципального контракта.  Согласно данного отчета величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости  по состоянию на 19 апреля 2010 года с учетом налогов составляет округленно 6 119 500 рублей.

Определением Арбитражного суда Тульской области от 21.01.2011 по ходатайству истца была назначена экспертиза отчета №7100/19041Ц-11/Ю-01-М/0279 от 19.04.2010, составленного ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ». Проведение экспертизы было поручено эксперту Шогину Валерию Анатольевичу.

В результате проведения экспертизы экспертом были сделаны выводы о том, что отчет №7100/19041Ц-11/Ю-01-М/0270 от 18.05.2010, составленный ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» содержит нарушения требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, влияющие на итоговую стоимость объекта недвижимости (т.3,л.д.73-135). Рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 203,8 кв.м. лит. А1лит. А3, расположенного в г. Тула, ул. Пузакова, д.  20 была определена экспертом в 4 402 148 рублей (в том числе НДС).

Поскольку экспертом рыночная цена помещения, отчуждаемого из муниципальной стоимости определена в сумме 4 402 148 руб. (в том числе НДС) - 3 730 633 руб. 89 коп. без НДС, то требования истца правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Довод заявителя апелляционной жалобы на то, что экспертом в заключении  указаны не точные реквизиты объекта оценки, а именно  вместо номеров комнат 1-5  указаны 43-47, в связи, с чем заявитель полагает, что экспертное заключение нельзя расценивать в качестве надлежащего доказательства по делу, отклоняется судом апелляционной инстанции.

Согласно договора купли-продажи продавец передает в собственность покупателя нежилые помещения I общей площадью 203,8 кв.м., расположенные в г. Тула, Зареченский р-н, ул. Пузакова, д.20, 1 этаж, лит. А1, номера комнат на поэтажном плане №№ 45-51, 61-66, 66а, 67; лит. А3, номера комнат на поэтажном плане №№1-5, в соответствии с планом (приложение № 1).

В судебном заседании суда первой инстанции 17 марта 2010 года для дачи пояснений  был вызван эксперт Шогин В.А. который пояснил, что при проведении экспертизы руководствовался техническим паспортом, из которого определял комнаты с какими номерами на поэтажном плане  входят в состав нежилого помещения, рыночную стоимость которого ему необходимо определить. Кроме того, из анализа экспертного заключения, фотографий прилагаемых к нему суд апелляционной инстанции делает вывод, что экспертиза проводилась в отношении спорного объекта недвижимости.

В апелляционной жалобе доводы заявителя сводятся к несогласию с экспертным заключением, в связи с нарушением экспертом действующего законодательства об оценочной деятельности, указанные обстоятельства по мнению заявителя   существенным образом повлияли на итоговую  стоимость объекта недвижимости в сторону занижения цены недвижимого муниципального имущества при его отчуждении. Заявитель указывает, что в выводах эксперта имеются противоречия и комитет имеет основания сомневаться в обоснованности заключения эксперта. Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, апеллянт в судебном заседании суда апелляционной инстанции заявил письменное ходатайство