Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2011 по делу n А54-3403/2010. Отменить решение полностью и принять новый с/а

договору кадастровой карте  (плане) земельного участка (Приложение №2). Категория земель - земли сельскохозяйственного назначения».  В удовлетворении остальной части встречного иска и в удовлетворении первоначального иска отказал. При этом суд первой инстанции исходил из того, что действительная воля сторон с учетом цели договора аренды №08-Ю/042 от 20.05.08 направлена на предоставление указанного земельного участка в аренду ООО «ИСК» для геологического изучения и добычи песка.

Оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства с учетом обстоятельств дела, исследованных в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная судебная коллегия пришла к следующим выводам.

Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда  первой инстанции об обязании Комитета по управлению муниципальным имуществом муниципального образования - Рязанский муниципальный район Рязанской области внести изменения в договор аренды № 08-Ю/042 от 20.05.2008 изложив пункт 1.1. договора в следующей редакции: «Арендодатель предоставляет согласно Постановления Главы муниципального образования - Рязанский муниципальный район Рязанской области №247 от 27.03.2008 года «О предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 62:15:050508:6 ООО «ИСК» в районе села Дубровичи для геологического изучения, разведки и добычи песков строительных на участке недр «Приозерный» (Приложение №1), а Арендатор принимает в аренду на срок с  20 мая 2008 года по 19 мая 2013 года земельный участок с кадастровым номером 62:15:050508:6, находящийся примерно в 1,5 км по направлению на юго-запад от ориентира водонапорная башня, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: с.Дубровичи Рязанского района Рязанской области (далее - участок), для геологического изучения, разведки и добычи песков строительных, общей площадью 97000 кв.м, в границах,  указанных на прилагаемой к настоящему договору кадастровой карте  (плане) земельного участка (Приложение №2). Категория земель - земли сельскохозяйственного назначения.».

Согласно статье п.1. ст. 7 Земельного Кодекса Российской Федерации  все земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначенияю.

В соответствии со ст. 77 ЗК РФ, регулирующей понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

В силу ст. 78 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей.

Согласно ст. 8.8. КоАП РФ использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению влечет наложение административной ответственности на заявителя.

Из анализа указанных норм следует, что  использование земельного участка определенной категории должно осуществляться исключительно в целях определенной для данной категории.

Удовлетворяя заявленные требования  и внося изменения в договор, суд  не меняя категорию земельного участка разрешает на землях сельскохозяйственного назначения добычу песка, что противоречит действующему законодательству.

Кроме того, обязывая внести изменения в договор судом нарушена статья 421 ГК РФ, которая закрепляет принцип  свободы в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Удовлетворяя заявленные требования в этой части суд первой инстанции исходил из того, что действительная воля сторон с учетом цели договора аренды №08-Ю/042 от 20.05.08 направлена на предоставление указанного земельного участка в аренду ООО «ИСК» для геологического изучения и добычи песка.

Однако суд не учел следующего.В силу ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Суд в нарушение ст. 450,451 ГК РФ не указал, что по его мнению является существенным нарушением договора.

Согласно ст. 451ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Между тем абзац второй пункта 1 этой статьи признает изменение обстоятельств существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения.

Заключая договор стороны заключали их именно на тех условиях которые были указаны в тексте договора, доказательств обратного в материалы дела не представлено. То обстоятельство, что первоначально стороны совершали действия направленные на передачу ООО «Иск» земельного участка для добычи песка, а впоследствие заключая договор воля сторон была направлена на передачу участка для геологического исследования не противоречит ст. 421 ГК РФ. И также  само по себе не является существенным обстоятельством, следовательно не относится к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Кроме того, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 этой статьи оснований - установление либо того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Указанных оснований в рассматриваемом деле не имееется.

Следовательно, упомянутый договор аренды не подлежал изменению судом в порядке статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указанная позиция подтверждается постановлением Президиума ВАС РФ от 13.04.10 г. № 1074/10.

Наличия оснований для изменения договора в силу ст. 450 ГК РФ также не имеется.

Требование встречного истца о обязании администрации муниципального образования - Рязанский муниципальный район Рязанской области в десятидневный срок с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу передать обществу с ограниченной ответственностью «ИСК» ходатайство перед Правительством Рязанской области о переводе земельного участка с кадастровым номером 62:15:050508:6, площадью 97000 кв.м. также не подлежало удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции полагает, что истцом ООО «Иск» выбран неверный способ защиты.

Как усматривается из материалов дела  между Администрацией муниципального образования (третье лицо по делу) и ООО «Иск» заключено  соглашение о социально- экономическом сотрудничестве от 28.05.2010 (л.д.55 т.1) в соответствии с которым  Администрация берет на себя обязательство ходатайствовать  о переводе спорного земельного участка из земель сельско-хозяйственного назначения  в категорию земель промышленности. ООО «Иск» в  свою очередь  обязуется произвести ремонт дороги, индивилизирующие признаки которой указаны  в соглашении о социально- экономическом сотрудничестве от 28.05.2010. Доказательств обращения к Администрации с письмами об исполнении указанного договора, а также доказательств отказа Администрации в ходатайстве о переводе земельного участка из одной категории в другую, равно как и доказательств оспаривания такого отказа ООО «Иск» не представлено.

В силу изложенного, требование ООО «Иск» в этой части также не подлежало удовлетворению.

Рассматривая первоначальные исковые требования судебная коллегия не усматривает оснований для их удовлетворения в силу следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно п. 1 и пп. 1 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, определенными статьей 8 настоящего Кодекса

В соответствии с подпунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен и расторгнут только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Согласно пункту 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть расторгнут как в случае пользования арендованным имуществом с существенным нарушением условий договора, так и в случае существенного нарушения назначения имущества в процессе пользования.

Истец по первоначальному иску в качестве основания для расторжения договора аренды указывает на  использование ответчиком земельного участка не по целевому назначению.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

18.03.2010 выездной комиссией было выявлено нецелевое использование земельного участка с кадастровым номером 62:15:050508:6, находящийся примерно в 1,5 км по направлению на юго-запад от ориентира водонапорная башня, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: с.Дубровичи Рязанского района Рязанской области, для геологического изучения и разведки участка недр, общей площадью 97000 кв.м, о чем составлен акт (л.д. 20, том 1). Однако указанный акт  не подтверждает факт не целевого использования ответчиком спорного земельного участка, в силу следующего.

Согласно договора аренды земельный участок предоставлен арендодателем арендатору для геологического изучения и разведки участка недр «Приозерный» на срок с 20 мая 2008 года по 19 мая 2013 года.

Для вывода о нецелевом использовании земельного участка истец должен был представить доказательства о том, что вид использования земельного участка ответчиком не соответствует предмету договора и носит постоянный (длящийся) характер.

 В судебном заседании представитель истца и третьего лица не смогла пояснить в чем заключается предмет договора: геологическое изучение и разведка участка недр, а также какие действия при этом должен был производить ответчик.

Кроме того, доказательства причинения истцу ущерба в результате деятельности ответчика также не представлены. Доказательств вывоза песка, плодородного слоя с земельного участка материалы дела не содержат. Односторонние акты, подписанные только со стороны истца судебная коллегия оценивает критически.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В качестве уведомления о расторжении договора аренды Комитет ссылается на письмо администрации муниципального образования Рязанский муниципальный район Рязанской области от 05.10.2009. Вместе с тем, данное письмо не может являться надлежащим уведомлением, поскольку оно направлено не лицом, заключившим спорный договор аренды в качестве арендодателя, а администрацией района.

В качестве еще одного уведомления о расторжении договора аренды Комитет ссылается на письмо от 14.04.2010, которым  Комитет по управлению муниципальным имуществом Рязанского района письменно предложило ответчику в 30-дневный срок устранить все имеющиеся нарушения договора аренды земельного участка №08-Ю/42 от 20.05.2008 (л.д. 23, том 1).Указанное письмо получено ООО «Иск» 20.04.10, о чем свидетельствует уведомление о вручении (л.д.24,т.1).

Однако, из письма от 14.04.2010 №249 следует, что Комитет