Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2011 по делу n А09-4707/2010. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

имущества неотделимые улучшения, произведенные истцом, истец письмом от 05.05.2010 направил в Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации протокол разногласий, в котором предложил: «Добавить в договор пункт 1.4 и изложить его в следующей редакции: пункт 1.4 Стоимость неотделимых улучшений Объекта, произведенных Покупателем, составляет 1 177 803 (Один миллион сто семьдесят семь тысяч восемьсот три) рубля; изменить пункт 2.1 договора и изложить его в следующей редакции: пункт 2.1 Продавец продал, а Покупатель купил Объект за 672 783 (Шестьсот семьдесят две тысячи семьсот восемьдесят три) рубля, в том числе 600 (Шестьсот) рублей – затраты на проведение рыночной оценки объекта» (том 1, л.д. 21-22).

Рассмотрев данное обращение по вопросу подписания протокола разногласий, письмом от 17.05.2010 ответчик отклонил предложенную редакцию и сообщил, что Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации не вправе подписать договор купли-продажи спорного муниципального нежилого помещения, общей площадью 142,2 кв.м, с протоколом разногласий, так как затраты на проведение неотделимых улучшений в размере 1 177 803 рубля не обоснованы (том 1, л.д. 23).

Полагая, что отказ Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации учесть при продаже приобретаемого арендуемого имущества стоимость его неотделимых улучшений является незаконным, ООО «Сфера» обратилось в Арбитражный суд Брянской области с настоящим иском (с учетом уточнения исковых требований) (том 1, л.д. 4-11; том 3, л.д. 1).

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 82, 101, 106, 107, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральным законом «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Федеральным законом от 29.07.1998        № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», Ведомственными строительными нормами ВСН 58-88 (Р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденными Приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР 23.11.1988 № 312, пришел к выводам о том, что материалами дела подтверждено произведение истцом капитального ремонта в спорном помещении на сумму 1 177 803 рубля, указанные работы приняты балансодержателем МУП ЖКХ Бежицкого района города Брянска, поэтому ответчик неправомерно отказал истцу в зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого помещения.

При этом для определения перечня и стоимости неотделимых улучшений муниципального нежилого помещения судом по ходатайству истца была назначена строительно-техническая экспертиза, по результатам которой стоимость неотделимых улучшений при производстве работ по капитальному ремонту составила 525 526 рублей, стоимость неотделимых улучшений по реконструкции (организации отдельного входа) составила 592 109 рублей.

Кроме того, ответчиком в материалы дела был представлен отчет         № 363-12-2010 от 20.12.2010, составленный обществом с ограниченной ответственностью «Международный центр оценки и консалтинга» (далее – ООО «Международный центр оценки и консалтинга»), по которому итоговая рыночная стоимость спорного нежилого помещения с учетом налога на добавленную стоимость составила 1 888 744 рубля. Учитывая то обстоятельство, что ООО «Сфера» вправе претендовать на зачет стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, суд удовлетворил требования истца об урегулировании разногласий по пунктам 1.3, 1.4, 2.1 договора купли-продажи спорного нежилого помещения, изложив их в редакции истца, а также взыскал судебные расходы в пользу истца в сумме 19 530 рублей.

Проверив в порядке апелляционного производства оспариваемый судебный акт, правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов Арбитражного суда Брянской области фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Брянской области от                    28 января 2011 года не подлежит отмене, а апелляционная жалоба                                Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации удовлетворению ввиду следующего.

Как правильно указал суд первой инстанции, материалами дела подтверждается, что истцом произведен капитальный ремонт нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, ул. Куйбышева, д. 6, на общую сумму 1 177 803 рубля, данные работы приняты балансодержателем МУП ЖКХ Бежицкого района города Брянска (том 1, л.д. 82-85).

При этом производство капитального ремонта было вызвано необходимостью, поскольку использование помещения по целевому назначению не представлялось возможным в силу его фактического состояния, что подтверждается материалами дела.

В Ведомственных строительных нормах ВСН 58-88 (Р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденных Приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР 23.11.1988 № 312 определено понятие капитального ремонта.

Исходя из оценки представленных в материалы дела доказательств, свидетельствующих о характере произведенных истцом работ (ремонт инженерных коммуникаций (системы отопления, водопровода, канализации), электропроводки, остекление оконных блоков, установка дверных блоков, дополнительных перегородок), суд первой инстанции обоснованно отклонил довод ответчика о том, что понятие капитальный ремонт входит в понятие неотделимых улучшений, о чем, в том числе, указано в пункте 6.2 действующих в период проведения истцом работ заключенных договоров аренды.

Оценив данный пункт договоров, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в пункте 6.2 заключенных договоров аренды стороны согласовали условие, в соответствии с которым неотделимые улучшения и капитальный ремонт объекта проводятся Арендатором (ООО «Сфера») только с разрешения Арендодателя (Комитета по управлению собственностью города Брянска – правопреемником которого является Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации), согласованного с балансодержателем (МУП ЖКХ Бежицкого района города Брянска).

При этом, как правильно указал суд первой инстанции, неотделимыми улучшениями являются преобразования помещения, которые нельзя классифицировать как его капитальный или текущий ремонт. Создание неотделимых улучшений является действием, направленным на повышение технико-экономических показателей помещения, и совершение данных действий не что иное как право арендатора, тогда как капитальный ремонт есть не что иное как обязанность по содержанию имущества, возложенная на арендодателя или балансодержателя.

Наличие согласия собственника имущества в лице ответчика по настоящему делу и балансодержателя на проведение капитального ремонта подтверждается материалами дела (письмо от 08.12.2003 № 4346 и акт от 12.07.2004) (том 1, л.д. 61, 82-85).

С учетом изложенного суд первой инстанции обоснованно указал, что Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации неправомерно отказало ООО «Сфера» в зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого помещения.

Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определены правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

В соответствии со статьей 13 указанного едеральным 8.12.2003 № 4346 и акт от 12.07.2004 (том 1, л.д. 530 ______________________________________________________________Федерального закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

В статье 3 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» закреплено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого ими и отчуждаемого из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Статьей 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена обязательность проведения оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации.

Как правильно указал суд первой инстанции, наличие у истца первоочередного права приобретения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, порождает обязанность ответчика продать это имущество по данной цене, в связи с чем возникший спор подлежит рассмотрению в порядке арбитражного судопроизводства.

Для определения перечня и стоимости неотделимых улучшений спорного помещения судом первой инстанции, по делу была назначена строительно-техническая экспертиза (том 2, л.д. 70-72).

Согласно отчету общества с ограниченной ответственностью «Энергостройинжиниринг» от 22.11.2010 № 234 стоимость неотделимых улучшений при производстве работ по капитальному ремонту составила 525 526 рублей, стоимость неотделимых улучшений по реконструкции (организации отдельного входа) составила 592 109 рублей (том     Приложение 2, л.д. 17).

Кроме того, Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации представлен отчет № 363-12-2010 от 20.12.2010, составленный обществом с ограниченной ответственностью «Международный центр оценки и консалтинга», согласно которому итоговая рыночная стоимость спорного нежилого помещения с учетом налога на добавленную стоимость составила 1 888 744 рубля.

Согласно статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях возникновения разногласий по условиям договора, заключение которого в силу закона обязательно для одной из сторон, либо уклонения этой стороны от заключения такого договора другая сторона (контрагент обязанной стороны) вправе обратиться в суд с иском об урегулировании разногласий или понуждении заключить договор.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

С учетом изложенных обстоятельств и названных норм права суд первой инстанции пришел к правильным выводам о том, что ООО «Сфера» вправе претендовать на зачет стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, поскольку в результате выполненных работ произведены неотделимые улучшения арендуемого имущества, и что заявленные исковые требования об урегулировании разногласий по пунктам 1.3, 1.4 и 2.1 договора купли-продажи муниципального нежилого помещения, общей площадью 142,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, ул. Куйбышева, д. 6, в редакции, предложенной истцом, являются обоснованными, подтверждены материалами дела и подлежат удовлетворению.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что решение суда о включении в стоимость неотделимых улучшений суммы в размере 525 526 рублей противоречит Федеральному закону «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», не соответствует фактическим обстоятельствам дела и не принимается во внимание судом апелляционной инстанции, поскольку в заключении строительно-технической экспертизы установлено, что работы по капитальному ремонту помещений относятся к неотделимым улучшениям, а также что истец в результате проведения работ по капитальному ремонту арендуемого помещения произвел неотделимые улучшения указанного имущества на сумму 525 526 рублей.

Довод заявителя о том, что в состав и стоимость неотделимых улучшений, определенных