Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2011 по делу n А54-5402/2010. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041, г. Тула, ул. Староникитская, д. 1, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Тула

01 апреля 2011 года

                                    Дело №А54-5402/2010 С13                                                                      

Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 01 апреля 2011 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего            Мордасова Е.В.,

судей                                           Рыжовой Е.В., Сентюриной И.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цукановой А.А.,

при участии в судебном заседании:

от сторон: не явились, извещены судом о времени и месте судебного заседания надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  индивидуального предпринимателя Смоляковой Марины Валерьевны, д. Ковалинка Кораблинского района Рязанской области, (регистрационный номер – 20АП-874/2011) на решение Арбитражного суда Рязанской области от 12 января 2011 года по делу №А54-5402/2010 С13 (судья Крылова И.И.), принятое по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Рассказовой Нины Борисовны, р.п. Ухолово Рязанской области,                               к индивидуальному предпринимателю Смоляковой Марине Валерьевне,                     д. Ковалинка Кораблинского района Рязанской области, о расторжении договора аренды,  

установил:

индивидуальный предприниматель Рассказова Нина Борисовна (далее – ИП Рассказова Н.Б.), р.п. Ухолово Рязанской области, обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Смоляковой Марине Валерьевне (далее – ИП Смолякова М.В.) о расторжении договора аренды части нежилого помещения от 20.03.2010.

Решением суда исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с такой позицией арбитражного суда области, ответчик обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой, считая решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просит его  отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование своих доводов заявитель ссылается на то, что истцом не доказан факт передачи арендатору части арендуемого нежилого помещения. Помимо этого ответчик считает, что в настоящем случае невозможно индивидуализировать и определить объект аренды, что в силу закона влечет незаключенность договора аренды. Кроме того, по мнению                                     ИП Смоляковой М.В., договор аренды части нежилого помещения от 20.03.2010 на момент подачи искового заявления уже  расторгнут арендодателем в одностороннем порядке посредством направления арендатору претензии от 04.08.2010. Ответчик также ссылается на то, что частичное исполнение ИП Смоляковой М.В. полученного требования (внесения оплаты) свидетельствует о том, что для обращения в суд истцу необходимо вновь соблюсти досудебный порядок, поскольку оснований для привлечения арендатора к гражданско-правовой ответственности и расторжения договора уже не имеется.

Помимо этого, по мнению заявителя жалобы, суд первой инстанции не учел тот факт, что оплата была внесена арендатором в размере 48 500 руб. за пользование 2,5 м площади, т.е. в 2 раза меньше договорной, на основании чего ответчик считает, что аренда должна составлять 5 000 руб.  в месяц и за период с 20.03.2010 по 31.12.2010  не может составить более 45 000 руб. Ответчик также не может согласиться с выводом суда о том, что возврат имущества по договору в силу статьи 622 ГК РФ должен быть оформлен актом, поскольку указанная норма  имеет другое содержание.

Истец представил отзыв, в котором доводы, изложенные в апелляционной  жалобе, не поддержал. Считая оспариваемый судебный акт законным и обоснованным, просит оставить его без изменений, а требования жалобы – без удовлетворения.

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили.

От истца поступило ходатайство о рассмотрении настоящей жалобы в отсутствие его представителя.

Указанное ходатайство удовлетворено судебной коллегией на основании статей 41, 156, 159, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела, 20.03.2010 между ИП Рассказовой Н.Б. (арендодатель) и ИП Смоляковой М.В. (арендатор) заключен договор аренды (л.д. 9), по которому арендодатель обязался предоставить арендатору во временное пользование за плату часть нежилого помещения в павильоне «Мясо», расположенном по адресу: Рязанская область, д. Кораблино,                    ул. Школьная, д. 8, стр. 3, общей площадью 5 кв.м (место № 2), для осуществления розничной торговли продуктами питания сроком до 31.12.2010.

Пунктами 2.2., 3.1.-3.3., договора предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату, которая устанавливается в размере 10 000 руб. Арендные платежи производятся ежемесячно в виде предоплаты до 1 числа каждого месяца и в данную сумму включаются все коммунальные платежи.

04.08.2010 арендодатель направил арендатору претензию (л.д. 13), в которой указал на наличие со стороны ИП Смоляковой М.В. просрочки по внесению арендной платы более чем за 2 месяца в сумме 25 000 руб. Одновременно ИП Рассказова Н.Б. предложила арендатору в срок до 19.08.2010 погасить имеющуюся задолженность и освободить занимаемое помещение. Также  арендодатель указал, что при неисполнении указанных требований он будет вынужден обратиться в суд для урегулирования спора. Данная претензия получена ответчиком 12.08.2010, о чем свидетельствует имеющаяся копия почтового уведомления о вручении (л.д. 15). Вместе с тем она исполнена ИП Смоляковой М.В. лишь в части оплаты задолженности по договору, в остальной части претензия оставлена без исполнения.

Ссылаясь на грубое нарушение арендатором условий договора аренды, влекущее расторжение договора в одностороннем порядке,                                    ИП Рассказова Н.Б. обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, а также систематического нарушения арендатором условий договора.

В рассматриваемом случае обязательства сторон возникли из договора от 20.03.2010, подписанного сторонами и обозначенного, как договор аренды части нежилого помещения. Вместе с тем суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что названный документ следует квалифицировать как договор аренды торгового места на розничном рынке, поскольку предметом данного договора является предоставление истцом ответчику за плату торгового места № 2 в павильоне «Мясо» для осуществления розничной торговли продуктами питания.

В силу статьи 3 Федерального закона от 30.12.2006 № 271-ФЗ                       "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации" розничный рынок (рынок) представляет собой имущественный комплекс, предназначенный для осуществления деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на основе свободно определяемых непосредственно при заключении договоров розничной купли-продажи и договоров бытового подряда цен и имеющий в своем составе торговые места.

Указанная норма также устанавливает, что под торговым местом  следует понимать место на рынке, специально оборудованное и используемое для осуществления деятельности по продаже товаров и отвечающее требованиям, установленным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого находится рынок, и управляющей рынком компанией.

Правовое регулирование отношений, складывающихся из договора аренды, регулируется главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владе­ние и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу пункта 3 части 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с частью 2 статьи 450 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 4.4. договора предусмотрена возможность арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке при неисполнении арендатором обязанности по своевременному внесению арендной платы.

Направлением претензии от 04.08.2010 с последующим ее получением адресатом истцом был соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Поскольку факт систематического нарушения арендатором условий договора о своевременном внесении арендных платежей установлен материалами дела, доказательств обратного ИП Смоляковой М.В. не представлено, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что договор аренды части нежилого помещения от 20.03.2011 подлежит досрочному расторжению в соответствии с частью 3 статьи 619 ГК РФ. Таким образом суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования ИП Рассказовой Н.Б.

На ссылку ответчика о том, что в настоящем случае невозможно индивидуализировать и определить объект аренды, что в силу закона влечет незаключенность договора, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее. Пунктом 1.1 договора предусмотрена передача ИП Смоляковой М.В. части нежилого поме­щения в павильоне "Мясо" (места № 2) расположенном по адресу: Рязанская область,                      г. Кораблино, ул. Школьная, д. 8, стр. 3, общей площадью 5 кв.м. Из подписанных обеими сторонами квитанций № 071276 от 20.03.2010, № 185545 от 14.08.2010, № 185546 от 21.08.2010, № 071279 от 01.04.2010, № 071294 от 06.05.2010 (л.д.16-18) о внесении арендной платы следует, что оплата арендатором вносилась за торго­вое место № 2 (2,5 м).

В заседании суда первой инстанции 23.12.2010, как следует из аудиопротокола (л.д. 71), представитель истца пояснил, что в данном случае в расчет берется 2,5 погонных метра (л.д.71), т.е. длина прилавка. В схеме размещения торговых мест указано торговое место №2. Согласно пояснениям представителя истца указанная схема расположена в торго­вом павильоне на видном месте. Учитывая специфику договора аренды торгового места, для которого достаточным условием идентификации предмета аренды является указание на номер места и его расположение на схеме, суд апелляционной инстанции полагает, что подобный договор считается заключённым даже без указания площади места (торгового прилавка) или его дины. Кроме того, исполняя договор и производя плату по нему, арендатор не имел сложностей с определением своего места в торговом павильоне, по крайней мере, суду обратного не доказано.

В обоснование своих доводов заявитель также ссылается на те обстоятельства, что истцом не доказан факт передачи арендатору по договору части арендуемого нежилого помещения, а суд первой инстанции не учел тот факт, что оплата была внесена арендатором в размере 48 500 руб. за пользование 2,5 м площади, т.е. в 2 раза меньше договорной. С указанными доводами судебная коллегия не может согласиться, поскольку ответчик своими действиями по внесению арендных платежей подтвердил факт передачи помещения арендатору, а сам договор аренды части нежилого помещения от 20.03.2010 со всеми его условиями был подписан арендатором без каких-либо замечаний. Претензий к истцу по месту расположения торгового места и его площади ИП Смолякова М.В. не предъявляла, доказательств оспаривания договора в установленном порядке в материалы дела стороной также не представлено.

Судебная коллегия не может согласиться с мнением ответчика о том, что договор аренды части нежилого помещения от 20.03.2010 на момент подачи искового заявления  расторгнут арендодателем в одностороннем порядке посредством направления арендатору претензии от 04.08.2010. Суд считает необходимым отметить, что в указанном письме истец уведомил ответчика об имеющем место неисполнении со стороны последнего  обязанности по договору, а также предупредил арендатора о своем  намерении обратиться в суд для одностороннего расторжения договора в случае оставления требований претензии без удовлетворения. В статье 619 ГК РФ, на которую также ссылается сам апеллянт в своей жалобе, четко закреплено, что одностороннее расторжение договора по требованию арендодателя производится только в судебном порядке, в связи с чем указанная ссылка заявителя жалобы отклоняется судом апелляционной инстанции.

Не может быть признано состоятельным указание ответчика на то, что частичное исполнение с его стороны содержащихся в претензии требований (внесение оплаты) свидетельствует о необходимости повторного направления арендатору претензии с целью соблюдения досудебного порядка урегулирования спора. Данная позиция ответчика ничем не подкреплена, нормы гражданского законодательства, в том числе статьи 619, 452 ГК РФ, а также информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», на которые ссылается ИП Смолякова М.В. в своей жалобе, подобных предписаний не содержат. Кроме того, в соответствии с положениями  упомянутых норм арендодатель в порядке досудебного урегулирования спора направил арендатору претензию от 04.08.2010 (л.д. 13) с четко обозначенными требованиями 12.08.2010 указанная претензия была получена ответчиком (л.д.