Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2011 по делу n А62-4778/2010. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041, г. Тула, ул. Староникитская, д. 1, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Тула

23 марта 2011 года

                                    Дело № А62-4778/2010                                                                      

Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 марта 2011 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего              Мордасова Е.В.,

судей                                           Рыжовой Е.В., Сентюриной И.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цукановой А.А.,

при участии в судебном заседании 22.03.2011 до объявления перерыва:

от истца: Манойлова С.В. – представителя по доверенности от 01.02.2011;

от ответчика:  не явился, извещен судом о времени и месту судебного заседания надлежащим образом,

при участии в судебном заседании 22.03.2011 после объявленного перерыва путем использования системы видеоконференц-связи с Арбитражным судом Смоленской области:

от истца: Манойлова С.В. – представителя по доверенности от 01.02.2011;

от ответчика: Гришутиной Е.А. – представителя по доверенности №  54 от 28.12.2010,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Гарант-жилье»,                 г. Смоленск, (регистрационный номер – 20АП-1066/2011) на решение Арбитражного суда Смоленской области от  17.01.2011 по делу                             № А62-4778/2010 (судья Ткаченко В.А.), принятое по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Гарант-жилье», г. Смоленск, к департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области, г. Смоленск, о взыскании 586 632 рублей  92 копеек,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Гарант-жилье» (далее – ООО «АН «Гарант-жилье»), г. Смоленск,  обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к  департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области, г. Смоленск, о взыскании излишне уплаченной арендной платы за пользование земельным участком, расположенном по адресу: г. Смоленск, ул. Валентины Гризодубовой, 4А, за период с 25.04.2008 по 30.03.2010 в размере 586 632 руб. 98 коп.

Решением суда от 17.01.2011 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с такой позицией арбитражного суда области,                         ООО «АН «Гарант-жилье» обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить  и  принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование своих доводов заявитель ссылается на то, что после заключения 25.04.2008 договора аренды № 438/з земельного участка и подписания акта приема-передачи ООО «АН «Гарант-жилье» не имело возможности фактически использовать данный земельный участок по назначению, поскольку на нем располагалась автостоянка, принадлежащая Петухову С.А. При этом арендная плата обществом уплачивалась в соответствии с условиями договора, без фактического использования арендуемого объекта.  О данном обстоятельстве ответчик был  осведомлен, на что указывает истец в своей жалобе.

Помимо этого, как отмечает заявитель в своей жалобе, вывод суда о непредставлении истцом доказательств невозможности строительства дома при нахождении на земельном участке автомобильной стоянки не соответствует обстоятельствам дела, поскольку ООО «АН «Гарант-жилье» со своей стороны представило все необходимые доказательства, в том числе письма в администрацию г. Смоленска о продлении разрешения на строительство дома, планы земельного участка с расположением дома по ул. Валентины Гризодубовой, 4А и автомобильной стоянки Петухова С.А. Также истец ссылается на то, что, как следует из разрешения на строительство и разрешения на ввод дома в эксплуатацию, дом сдается не по секциям, а одновременно всеми подъездами, что делает невозможным строительство объекта по частям, – данные обстоятельства ответчиком, как указывает ООО «АН «Гарант-жилье», не отрицались.

Ответчик представил в суд апелляционной инстанции отзыв, в котором с изложенными в апелляционной жалобе доводами не согласился, просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, а требования апеллянта – без удовлетворения.

Определением суда от 17.03.2011 удовлетворено ходатайство ООО «АН «Гарант-жилье» об участии в заседании суда апелляционной инстанции, назначенном на 22.03.2011 на 14 часов 10 минут, путем  использования системы видеоконференц-связи (далее – ВКС) между Двадцатым арбитражным апелляционным судом и Арбитражным судом Смоленской области. Поскольку истец направил своего представителя непосредственно в суд апелляционной инстанции, а ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своего представителя не направил ни в Арбитражный суд Смоленской области, ни в Двадцатый арбитражный апелляционный суд, рассмотрение апелляционной жалобы проходило без использования системы ВКС.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлен перерыв до 22.03.2011 до 15 часов 30 минут.

После объявленного перерыва судебное заседание, в соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), продолжено в режиме ВКС с Арбитражным судом Смоленской области.

После объявленного перерыва представитель ответчика явился в Арбитражный суд Смоленской области для участия в судебном заседании.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела, 25.04.2008 между департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области (арендодатель) и ООО «АН «Гарант-жилье» (арендатор) заключен договор аренды № 438/з  земельного участка, государственная собственность на который не разграничена (л.д. 26-30), по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор  принял в аренду земельный участок из земель, отнесенных к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 67:27:001 33 06:0073, площадью 6 480 кв.м, расположенный по адресу: г. Смоленск, по ул. Валентины Гризодубовой, 4А, для жилищного строительства, сроком на 3 года. Договор был зарегистрирован 01.07.2008 за № 67-67-01/112/2008-129.

Пунктами 3.4., 4.4.4. договора  предусмотрена обязанность арендатора уплачивать в размере и на установленных условиях арендную плату путем перечисления на расчетный счет арендодателя ежеквартально до 20 числа последнего месяца квартала.

В соответствии с пунктами 3.2.-3.4. договора размер арендной платы за участок с 01.05.2008 по 31.12.2008 составляет 305 024 руб. 62 коп. В дальнейшем порядок расчета и размер арендной платы устанавливается в соответствии с действующим законодательством на каждый календарный год, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений (дополнений) в договор, и доводится до сведения арендатора путем опубликования в прессе.

Во исполнение своей обязанности по договору ООО «АН «Гарант-жилье» уплачивало арендную плату, что подтверждается платежными поручениями № 1125 от 13.08.2008, № 1067 от 06.11.2009, № 1127 от 09.11.2009, № 1428 от 18.12.2009, № 1007 от 09.07.2010  (л.д. 31-35).

Ссылаясь на излишнее перечисление арендной платы без фактического использования арендуемого земельного участка, 19.08.2010 истец направил в адрес ответчика претензию (л.д. 40), в которой просил разрешить вопрос о возврате излишне перечисленной арендной платы либо рассмотреть вопрос о возможности зачета данной суммы в счет арендной платы за пользование другими земельными участками, арендуемыми ООО «АН  «Гарант-жилье».

На полученную претензию департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области ответил отказом, ссылаясь на внесение арендной платы в соответствии с условиями договора аренды (л.д. 41). Данное обстоятельство послужило основанием для обращения общества с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из осведомленности истца о нахождении на части арендуемого земельного участка имущества Петухова С.А., которому ранее участок передавался для размещения автостоянки, а также из непредставления истцом доказательств того, что он не мог приступить к подготовительным и иным работам по причине нахождения имущества Петухова С.А. на месте застройки.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, тем самым указанный договор является возмездной сделкой. Односторонний отказ арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы законом и договором не предусмотрен.

В силу статей 606, 611 и 614 ГК РФ обязанности арендатора вносить арендную плату корреспондирует обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество во владение и пользование в соответствии с условиями договора и в надлежащем состоянии.

Согласно статье 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Во исполнение обязанности по договору № 438/з аренды земельного участка от 25.04.2008 арендодатель передал арендатору земельный участок площадью 6 480 кв.м, расположенный по адресу: г. Смоленск, по ул. Валентины Гризодубовой, 4А. Данный факт не оспаривается сторонами и следует из их пояснений, на основании чего суд приходит к выводу об исполнении департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области своих обязательств по договору.

Из материалов дела усматривается, что информация о нахождении на принятом в аренду земельном участке  автостоянки Петухова С.А. была известна истцу и до момента заключения договора. Указанное обстоятельство не оспаривается сторонами и подтверждается  представленным истцом проектом границ земельного участка, предоставляемого обществу под застройку многоэтажными жилыми домами (утвержден постановлением главы города Смоленска № 1226 от 10.05.2006, № 2445 от 24.08.2006), на котором указан земельный участок, занятый Петуховым С.А. (л.д. 60). Кроме того, процедура согласования истцом места размещения объекта осуществлена по его инициативе, договор аренды земельного участка заключен ответчиком не в добровольном порядке, а во исполнение решения суда от 20.02.2008 по делу № А62-5367/2007. Помимо этого, при исследовании схемы наложения ранее переданного Петухову С.А. участка на участок, на котором расположен дом (л.д. 112), выявлено лишь частичное перекрытие автостоянкой пятна застройки. В судебном заседании Двадцатого арбитражного апелляционного суда представитель заявителя жалобы также пояснил, что перед заключением договора ООО «АН «Гарант-жилье» осуществило предварительный осмотр принимаемого в аренду участка, на котором в то время еще находилась автостоянка Петухова С.А.

Вместе с тем, арендатор по акту приема-передачи принял в аренду земельный участок на условиях договора от 25.04.2008. Искового требования об уменьшении размера указанной в договоре годовой арендной платы арендатор в судебном порядке не предъявлял. Каких-либо иных доводов о необоснованном применении к отношениям сторон конкретных арендных ставок, не соответствующих целевому использованию участка, ответчиком  суду также не заявлено.

Частью 1 статьи 612 ГК РФ предусмотрена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества, непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя, потребовать досрочного расторжения договора.

Таким образом, под недостатками в данном случае понимается нахождение на земельном участке имущества другого лица (автостоянки), что препятствовало его дальнейшему использованию по целевому назначению.

Согласно части 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его неисправности при заключении договора или передаче имущества.

На основании изложенный нормы судебная коллегия приходит к выводу о том, что арендатор не вправе отказаться от внесения арендной платы (потребовать ее уменьшения или возврата), если при приемке ему было или должно было быть известно о ненадлежащем состоянии арендуемого имущества.

Поскольку правоотношения сторон складываются из договора, правовое регулирование которого осуществляется нормами главы 34 ГК РФ,  и судом установлено, что арендная плата за пользование спорным земельным участком внесена в соответствии с условиями договора от 25.04.2008, положения статьи 1102 ГК РФ не могут быть применены к настоящему спору ввиду отсутствия у ответчика неосновательного обогащения.

Ссылка ООО «АН «Гарант-жилье» на то, что вывод суда о непредставлении истцом доказательств невозможности строительства дома при нахождении на земельно участке автомобильной стоянки не соответствует обстоятельствам дела, поскольку истец со своей стороны представил все необходимые доказательства, не может быть признана состоятельной ввиду следующего.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое