Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2011 по делу n А62-3980/2010. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 300041,  г. Тула,  ул. Староникитская,  д.1

 ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                     

18  марта  2011 года                                                        Дело №А62-3980/2010

Резолютивная часть постановления объявлена  14 марта 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено  18 марта  2011 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего        Дорошковой А.Г.,

судей  Тиминской О.А. и Тимашковой Е.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания  Шульгач И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 20АП-251/2011) администрации города Смоленска  

на решение  Арбитражного  суда Смоленской  области от  06.12.2010    

по делу №А62-3980/2010  (судья Печорина В.А.), принятое

по заявлению  общества с ограниченной ответственностью «Градострой»

к  администрации города Смоленска,

третьи лица: закрытое акционерное общество трест «Смоленскагропромстрой»,  Управление  Федеральной  службы государственной  регистрации,  кадастра  и  картографии  по  Смоленской области,  

об  изменении  пункта  1  договора  о  передаче  квартир  в  муниципальную собственность города Смоленска от 28 июля 2006 года,

при участии:

от заявителя: не явились, извещены надлежащим образом;

от ответчика: не явились, извещены надлежащим образом;

от третьих лиц:  не явились, извещены надлежащим образом;

УСТАНОВИЛ:

          общество с ограниченной ответственностью «Градострой» (далее - Общество) обратилось в  арбитражный суд с исковым заявлением к  администрации  города  Смоленска  (далее   – администрация)  об изменении пункта 1  договора  о  передаче  квартир  в  муниципальную  собственность города Смоленска от 28 июля 2006 года, заключенного между ООО «Градострой» и администрацией города Смоленска,  путем исключения  из  указанного  пункта  абзац  третий  следующего содержания: « - пятикомнатная квартира № 50 общей площадью 91,4 кв.м, в  том числе жилой 71,4 кв.м, находящаяся в  городе Смоленске по улице Мало-Краснофлотской в доме № 37-А,  состоящая из пяти комнат, кухни, ванны,  туалета,  внутриквартирного  коридора,  лоджии»;  просило возвратить  в собственность Общества указанную квартиру (с учетом уточнения).

         Определениями суда первой инстанции  от 10.08.2010, от 07.10.2010 к участию в деле в качестве  третьих  лиц,  не  заявляющих  самостоятельных  требований относительно  предмета  спора,  привлечены  ЗАО трест  «Смоленскагропромстрой» (с учетом замены),  Управление  Федеральной службы  государственной  регистрации,  кадастра  и  картографии  по Смоленской области.

          Решением арбитражного суда от 06.12.2010  исковые требования удовлетворены.

         Администрация в апелляционной жалобе просит решение по делу отменить, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное применение судом норм материального права.

            Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени месте  судебного разбирательства извещены своевременно,  что подтверждается почтовыми уведомлениями. Дело рассмотрено по правилам ст. 156 АПК РФ в отсутствие указанных лиц.

         Изучив материалы дела,  оценив довод апелляционной жалобы и отзыва на нее, судом апелляционной инстанции установлено следующее.

           Постановлением  главы  города Смоленска от 21.02.2006  № 486 обществу с ограниченной ответственностью «Градострой» из земель поселений предоставлен в аренду  земельный участок площадью  1782  кв. м, расположенный  по  улице  Ново-Рославльской,  для  строительства многоэтажного жилого дома (т.1, л.д. 32).

         В пункте  2.4  постановления предусмотрено приступать    к  строительству жилого  дома   после  сноса расположенных на данном земельном участке  гаражей,  сараев, а также жилого  дома №  9  по  ул.  Ново-Рославльская  с  предоставлением  жильцам дома другой жилой площади  согласно действующему законодательству и договорам взаимных обязательств.

            24 августа 2006 муниципальное образование город Смоленск в лице главы города по градостроительству и земельным отношениям и ООО «Градострой» заключили договор аренды спорного земельного участка с кадастровым номером 67:27:003 06 08:0020 сроком на три года,  государственная регистрация которого проведена 31.01.2007.

       В договоре от 21.04.2006    администрация города  Смоленска  и  ООО «Градострой» согласовали  порядок и условия расселения жильцов и членов их семей квартиры №6 общей площадью 71,85 кв. м  (Вербицкене  В.Д.,  Вербицкас  Р.И., Вербицкас Д.Р., Клембо Д.В., Вилянтова В.П., Клембо А.Д, Клембо С.В., Клембо П.Д. ), для чего  общество обязалось осуществлять поиск, приобретение за счет собственных средств и передачу в муниципальную собственность г. Смоленска благоустроенных жилых  помещений общей площадью не менее 120 кв. метров, соответствующих санитарным и техническим требованиям, а орган местного самоуправления – предоставляет переселяемым гражданам-нанимателям  принятые в муниципальную собственность жилые помещения, заключает договор найма жилых помещений и осуществляет контроль за сроками освобождения жилых помещений в доме, подлежащем сносу  в  соответствии  с  постановлением  главы  города Смоленска от 23.03.2006 № 810 «Об утверждении Положения о порядке и условиях предоставления (выкупа) жилых помещений лицам, выселяемым из домов, подлежащих сносу» (т.1, л.д.16). 

      29.06.2006 сторонами подписано соглашение  об обязательствах с целью расселения  жильцов квартиры №5: администрация издает распоряжение  о  сносе  дома с последующим уведомлением заинтересованных лиц,  готовит  проект соглашения о выкупе жилого помещения (квартира №5),  в случае же недостижения  соглашения  вопрос о переселении жильцов (Буйских И.А., Буйских Е.Д., Буйских Д.Н., Кудряшов С.М.)  разрешает в судебном порядке. На вторую сторону возложена выплата выкупной цены квартиры за счет собственных средств или предоставление другого жилого помещения с зачетом стоимости в выкупную цену в счет сноса жилых помещений на основании заключенного соглашения о выкупе жилого помещения -  квартиры №5 (т.1, л.д.14).

       Во исполнение данного соглашения  28 июля 2006г. стороны  заключили договор о передаче квартир   в муниципальную собственность города Смоленска  (т.1, л.д.19-20), по  условиями которого ООО «Градострой» передало, а  глава города  Смоленска издал постановление от 28.07.2006 № 2143 о приеме в муниципальную собственность  однокомнатной  квартиры  №  7  общей  площадью  30,3  кв.м, расположенной по адресу: г. Смоленск, пр. Дзержинского, д. 8, и пятикомнатной  квартиры  №  50  общей  площадью  91,4  кв.м, расположенной по адресу: г. Смоленск, ул. Мало-Краснофлосткая, д. 37-а.

            Следующим постановлением   главы города  от 07.09.2006 №2616  было предусмотрено предоставить названные квартиры на условиях социального найма   жильцам квартиры  №6 жилого  дома, подлежащего сносу. Однако  жильцы  Вербицкене В.Д., Вербицкас Р.И., Вербицкас Д.Р., Клембо  Д.В.,  Вилянтова  В.П., Клембо А.Д,  Клембо  С.В., Клембо П.Д.  в указанные  квартиры  добровольно  не  переселились.

     Решением  Промышленного  районного  суда  города  Смоленска  от  30.07.2007, вступившим в законную силу, администрации города Смоленска отказано в принудительном выселении указанных граждан из занимаего ими жилого помещения (т.1, л.д.23-25). Основанием к отказу в иске послужили, в том числе,  те обстоятельства, что  администрация  не обосновала   признание жилого  дома №9, в котором проведен ремонт, аварийным;  истцы, проживающие в квартире №6, являются членами двух семей и претендуют на получение двух отдельных квартир. Кроме того, истцы дополнительно занимают квартиру №7 (фактически присоединенную к квартире №6), в которой как самостоятельная семья проживают  бывшая невестка с дочерью. Таким образом, предложенный администрацией вариант расселения жильцов путем предоставления  двух  квартир судом признан неприемлемым. 

        С  учетом этих обстоятельств   ООО «Градострой» письмом от 23.04.2009 предложило администрации возвратить обществу из муниципальной собственности  ранее переданные однокомнатную квартиру №7 в доме №8 по ул. Дзержинского и  пятикомнатную квартиру №50  в доме №37-а по ул. Мало-Краснофлотской, общей площадью 91,4 кв.м,  в том числе жилой 71,4 кв.м., с целью приобретения других жилых помещений для расселения жильцов  дома №9 по ул. Ново-Рославльской, а также предложило в качестве варианта договор мены жилых помещений (т.1, л.д.36).

 Так как Смоленский городской Совет решением от 22.12.2009 №1326 разрешил администрации города осуществить  мену  квартир,   09.02.2010 администрацией и обществом заключен  договор мены, по которому  общество  в обмен на возвращаемую однокомнатную квартиру №7 в доме №8 по проезду Дзержинского г.Смоленск без доплаты передало в муниципальную собственность двухкомнатную квартиру №60 в доме №41 по ул.Кирова г. Смоленск.

            Вместе с тем  предложение общества относительно возврата второй   квартиры  администрацией не принято, администрацией   не были  исполнены    принятые  на  себя обязательства  по  выселению  указанных  жильцов  в  переданную  ООО «Градострой» в муниципальную собственность по договору от 28.07.2006 пятикомнатную  квартиру  №  50,  в связи с чем данный спор передан на разрешение арбитражного суда.  

            В соответствии с ч.2 статьи 421 Гражданского кодекса РФ стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

            В настоящем случае суд правомерно квалифицировал заключенный сторонами  договор как непоименованный Гражданским кодеком РФ и иными законами и правовыми актами. Договор аренды земельного участка,  договор о предоставлении жилых помещений в связи со сносом жилого дома  от 21.04.2006 №132 и  договор о передаче двух квартир в муниципальную собственность от 28.07.2006 взаимосвязаны и взаимообусловлены,  поскольку имеют единую цель: расселение жильцов  в предоставленные обществом квартиры, снос жилого дома №9 и возведение на арендованном участке нового дома.

            Поскольку обязательства сторон возникли из гражданско-правового договора, то в силу ч.3 статьи 420 ГК РФ к ним применяются общие положения об обязательствах.

        В соответствии со ст. 86 Жилищного кодекса РФ, если дом, в котором  находится  жилое  помещение,  занимаемое  по  договору социального  найма,  подлежит  сносу,  выселяемым  из  него  гражданам органом  государственной  власти  или  органом  местного  самоуправления, принявшими  решение  о  сносе  такого  дома,  предоставляются  другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.

       Постановлением  главы  города  Смоленска от 23.03.2006   №  810 утверждено  «Положение  о  порядке  и  условиях  предоставления  (выкупа) жилых помещений лицам, выселяемым из домов, подлежащих сносу».  Согласно разделу 5  Положения финансирование приобретения жилых помещений, а также предоставление выкупной цены по настоящему Положению производится за счет средств  федерального, областного, местного бюджетов и иных источников финансирования в соответствии с городской  целевой программой – в части сноса многоквартирных домов муниципального жилищного фонда, признанных в порядке, утвержденном Правительством РФ, аварийными и подлежащими сносу, а также с Генеральным планом города – в части сноса жилых помещений муниципального жилищного фонда при строительстве новых домов и инженерных коммуникаций.

            Между  тем в настоящем случае  условием предоставления земельного участка для строительства  предусмотрено  осуществить снос находящихся на нем сараев и жилого дома  с предоставлением жилой площади жильцам согласно действующему законодательству и договорам  взаимных обязательств (п.2.4 постановления главы от 21.02.2006 №486). Последующими соглашениями  от 21.04.2006 №132, от  28.06.2006, 28.07.2006  расходы по сносу  дома и расселению жильцов фактически полностью были возложены на застройщика («ООО Градострой»). Кроме того,  как следует из решения Промышленного районного суда г. Смоленска от 30.11.2007г., жилой дом №9 по у. Ново-Рославльской аварийным не признан, равно  как органом местного самоуправления не принималось решение об изъятии земельного участка под этим жилым домом.

            С учетом изложенного   Положение о порядке и условиях предоставления жилых помещений лицам, выселяемым из домов, подлежащих сносу, не может быть распространено на рассматриваемые правоотношения. Кроме того,  в данных отношениях  произошли изменения  на стороне арендатора.

      Как установлено судом, рассмотрев заявление ООО «Градострой» от 07.08.2009 №247, поданное до истечения  срока аренды земельного участка,  Департамент  имущественных и земельных отношений Смоленской области уведомил арендатора о своем согласии на заключение договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды  земельного участка с кадастровым номером 67:27:003 06 08:0020  площадью 1782 кв. м (письмо от 10.08.2009 №17117).

    ООО  «Градострой»  и  ОАО  трест «Смоленскагропромстрой»  заключили договор от 04.08.2009   об  уступке  прав  и обязанностей по ранее заключенному договору аренды земельного участка, согласно которому  ООО  «Градострой»  по основаниям,  предусмотренным  статьей  22  Земельного  кодекса  РФ, передало  свои  права  арендатора  земельного  участка,  предоставленного ООО  «Градострой»  постановлением  главы  города  Смоленска  от  21.02.2006 № 486 (т.1, л.д.17).

            В соответствии с ч.9 ст. 22 Земельного Кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу (перенаем) без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.  В данном случае договор уступки, представляющий собой договор перенайма,  заключен с согласия  собственника земельного участка, зарегистрирован  в учреждении юстиции (см. штамп л.д. 18).

            В результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды земельного участка, поэтому перенаем осуществляется с соблюдением норм гражданского законодательства. В силу особенностей п.2 ст. 615 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ одновременно с передачей прав аренды на нового арендатора переходят и обязательства