Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2011 по делу n А54-4010/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041,  г. Тула,  ул. Староникитская,  д.1, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

21 февраля 2011 года                                                               Дело №А54-4010/2010 С12

Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2011 года

Постановление изготовлено в полном объеме 21 февраля 2011 года

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сентюриной И.Г.,

судей                                  Токаревой М.В., Волковой Ю.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шмалий Т.М.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ожогина Андрея Геннадьевича на решение Арбитражного суда Рязанской области от 06 декабря 2010 года по делу №А54-4010/2010 С12 (судья Сельдемирова В.А.), принятое по иску индивидуального предпринимателя Ожогина Андрея Геннадьевича, г. Рязань, к обществу с ограниченной ответственностью «Бизнесвариант», г. Рязань, администрации города Рязани, третьи лица: Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области,  индивидуальный предприниматель Жуков Алексей Иванович, г. Рязань о признании соглашения незаключенным,                                                                  

при участии:

от истца: не явился, извещен,

от ответчиков: не явились, извещены,

от третьего лица: не явились, извещены,

установил:   индивидуальный предприниматель Ожогин Андрей Геннадьевич, (далее – ИП Ожогин А.Г.), г.Рязань, обратился в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к Администрации города Рязани, г.Рязань, обществу с ограниченной ответственностью «Бизнесвариант» (далее – ООО «Бизнесвариант»), г.Рязань, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области о признании соглашения от 13.10.2008 об изменении условий договора аренды земельного участка № А 403-03 А от 04 ноября 2003 года между Администрацией города Рязани и обществом с ограниченной ответственностью «Бизнесвариант» незаключенным, и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись от 05.11.2008 о государственной регистрации соглашения.

Определением суда от 17.08.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области.

Определением суда от 06.10.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Жуков Алексей Иванович (далее – ИП Жуков А.И.).

В процессе судебного разбирательства истец заявил об отказе от части исковых требований в виде обязания Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись от 05.11.2008 о государственной регистрации соглашения.

Частичный отказ от иска судом был принят, поскольку он не противоречит закону и не нарушает права и интересы других лиц. Производство по делу в данной части прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По ходатайству истца определением суда от 06.10.2010 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 06 декабря 2010 года прекращено производство по делу в части обязания Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись от 05.11.2008 о государственной регистрации соглашения от 13.10.2008 об изменении условий договора аренды земельного участка № А 403-03 А от 04.11.2003. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Суд возвратил индивидуальному предпринимателю Ожогину Андрею Геннадьевичу, проживающему по адресу: г. Рязань, ул. Черновицкая, д. 30 б, кв.16,  из федерального бюджета госпошлину в сумме 4000 руб., уплаченную по квитанции СБ РФ от 09.08.2010.

Не согласившись с судебным актом, ИП Ожогин А.Г. обратился с апелляционной жалобой, в которой считает, что решение суда подлежит отмене.

Законность и обоснованность решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ. При этом судом апелляционной инстанции не установлены основания для его отмены, предусмотренные ст. 270 АПК РФ.

Проанализировав материалы дела, обсудив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Постановлением Администрации города Рязани от 18.08.2003 № 3197 обществу с ограниченной ответственностью «Бизнесвариант» для размещения и эксплуатации здания гостиницы «Первомайская» предоставлен в аренду сроком на 10 лет земельный участок общей площадью 3255,1 кв.м, расположенный по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д.56 (л.д. 55). Пунктом 3 постановления предусмотрено, что договор аренды заключается с условием согласия сторон на вступление в договор иных правообладателей помещений в здании, расположенном по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 56.

04.11.2003 между администрацией города Рязани (арендодатель) и ООО «Бизнесвариант» (арендатор) заключен договор № А 403-03 А аренды земельного участка, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду на срок с 19.08.2003 по 19.08.2013 земельный участок с кадастровым номером 62:29:007 00 44:005 общей площадью 3255,1 кв.м., расположенный по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д.56 (Железнодорожный округ), для размещения и эксплуатации здания гостиницы «Первомайская» (л.д. 56-58).

Пунктом 1.7 договора предусмотрено, что договор аренды заключается с условием согласия сторон на вступление в договор иных правообладателей помещений в здании, расположенном по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 56, а также в иных зданиях и сооружениях на участке.

Согласно пункту 2.6 договора размер арендной платы составляет: 78221,89 руб. (годовая), 19555,47 руб. (квартальная), исходя из общей площади земельного участка - 3255,1 кв.м, категории арендатора - размещение и эксплуатация здания гостиницы «Первомайская», базового размера арендной платы на момент заключения договора - 33,696 руб./кв.м, и градостроительной экономической оценочной зоны города.

Государственная регистрация договора произведена Рязанской областной регистрационной палатой 09.02.2004.

Постановлением Администрации города Рязани от 06.03.2007 № 639 Ожогину А.Г. предоставлен в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора сроком по 19 августа 2013 года для обслуживания магазина земельный участок площадью 3255,1 кв.м, расположенный по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 56 (л.д. 51).

16.03.2007 между администраций города Рязани (арендодатель) и Ожогиным А.Г. (арендатор) заключено соглашение № А 403-03 В о вступлении в договор аренды № 403-03 А от 04.11.2003, согласно которому арендодатель передает, а арендатор в соответствии со статьей 428 ГК РФ присоединяется к договору № А 403-03 А от 04.11.2003 и принимает в этой связи в аренду на срок с 07.03.2007 по 19.08.2013 земельный участок с кадастровым номером 62:29:007 00 44:005 общей площадью 3255,1 кв.м, расположенный по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д.56 (Железнодорожный округ), для обслуживания магазина (л.д. 61-63).

Согласно пункту 2.6 соглашения размер арендной платы составляет: 33699,17 руб. (годовая), 8424,79 руб. (квартальная), исходя из общей площади земельного участка - 3255,1 кв.м, категории арендатора - обслуживание магазина, базового размера арендной платы на момент заключения договора - 94,8738 руб./кв.м и градостроительной экономической оценочной зоны города.

Государственная регистрация соглашения произведена Управлением Федеральной регистрационной службы по Рязанской области 29.03.2007.

Письмом от 18.12.2007 № 188 ООО «Бизнесвариант» обратилось в администрацию города с заявлением о внесении изменений в договор аренды от 04.11.2003 № А 403-03 А в связи с приобретением в собственность двух объектов недвижимости, находящихся на данном земельном участке: здания, лит. Б, назначение - нежилое, общей площадью 46,3 кв.м (прачечная) и нежилого помещения Н4, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 25,5 кв.м (л.д. 44).

На основании данного обращения постановлением администрации города Рязани от 06.08.2008 № 4857 внесены изменения в постановление администрации г. Рязани от 18.08.2003 № 3197 (в пункты 1.1, 1.2, 1.3 договора).

На основании данного постановления 13.10.2008 между Администрацией города Рязани (Арендодатель) и ООО «Бизнесвариант» (Арендатор) подписано соглашение об изменении условий договора № А 403-03 А от 04.11.2003 аренды земельного участка, согласно которому в пункте 1.1 слова «для размещения и эксплуатации здания гостиницы «Первомайская» заменены словами «для обслуживания здания гостиницы «Первомайская», нежилого помещения, прачечной»; в пункт 2.1 внесено изменение о градостроительной оценочной зоне; изменены пункты  2.5.2, 2.5.3, 2.5.4, 2.6, касающиеся расчета арендной платы (л.д. 65).

Государственная регистрация соглашения произведена Управлением Федеральной регистрационной службы по Рязанской области 05.11.2008.

Ссылаясь на то, что соглашение от 13.10.2008 не подписано индивидуальным предпринимателем Ожогиным А.Г., и тем самым не соответствует по субъектному составу участников договора аренды, не достигнуто соглашение между всеми сторонами договора по существенному условию договора - целевому назначению земельного участка, индивидуальный предприниматель Ожогин А.Г. обратился в арбитражный суд с настоящим иском о признании соглашения от 13.10.2008 об изменении условий договора аренды земельного участка от 04.11.2003 № А 403-03 А незаключенным.

Рассмотрев заявленные исковые требования суд первой инстанции не нашел оснований для их удовлетворения.

Проверив в порядке апелляционного производства оспариваемый судебный акт, с учетом оценки  совокупности имеющихся в материалах дела доказательств и обстоятельств дела, исследованных в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к следующим выводам.

В силу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации защите подлежат оспоренные или нарушенные гражданские права.

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

В силу пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено названным Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности) покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования.

Договор от 04.11.2003 № А 403-03 А аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:007 00 44:005, заключенный между Администрацией города Рязани и ООО «Бизнесвариант», является договором аренды со множественностью лиц на стороне арендатора. Пунктом 1.7 договора предусмотрено, что  договор заключен с условием согласия сторон на вступление в договор иных правообладателей помещений в здании, а также в иных зданиях и сооружениях на участке.

После заключения договора аренды земельного участка от 04.11.2003 № А 403-03 А общество с ограниченной ответственностью «Бизнесвариант» приобрело в собственность два объекта недвижимости, находящиеся на данном земельном участке: здание, лит. Б, назначение - нежилое, общей площадью 46,3 кв.м. (прачечная) и нежилое помещение Н4, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 25,5 кв.м., в связи с чем приобрело право требовать оформления соответствующих прав на земельный участок для эксплуатации данных объектов недвижимости.

Поскольку вторичное вступление в договор аренды является невозможным, что подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Рязанской области от 21.12.2007 по делу №А54-2095/2007 (л.д. 108-111), следовательно, реализация ООО «Бизнесвариант» своего права возможна путем внесения изменений в договор аренды.

Оспариваемым соглашением внесены изменения в пункт 1.1 договора, слова  «для размещения и эксплуатации здания гостиницы «Первомайская» заменены словами «для обслуживания здания гостиницы «Первомайская», нежилого помещения, прачечной», в пункт 2.1 внесено изменение о градостроительной оценочной зоне; изменены пункты  2.5.2, 2.5.3, 2.5.4, 2.6, касающиеся расчета арендной платы.

Внесение изменений в договор аренды в части, касающейся расчета и размера арендной платы (пункты 2.5.2, 2.5.3, 2.5.4, 2.6), связано с увеличением площади помещений в связи с приобретением