Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2011 по делу n А62-4962/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041,  г. Тула,  ул. Староникитская,  д.1, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

26 января 2011 года                                                                   Дело №А62-4962/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2011 года

Постановление изготовлено в полном объеме 26 января 2011 года

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сентюриной И.Г.,

судей                                   Токаревой М.В., Волковой Ю.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шмалий Т.М.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования «Починковский район» Смоленской области на решение арбитражного суда Смоленской области от 22 ноября 2010 года по делу №А62-4962/2010 (судья Яковенкова В.В.), по иску Смоленского открытого акционерного общества производителей спирта и                          ликеро-водочных изделий «Бахус» к администрации муниципального образования «Починковский район» Смоленской области о заключении договора купли-продажи земельного участка,

при участии:

от истца: Битюкова П.А. - представитель по доверенности от 11.01.2011, №11,

от ответчика: Михеенкова И.Г.- представитель по доверенности от №788 от 18.05.2010,

установил: Смоленское открытое акционерное общество производителей спирта и ликеро-водочных изделий «Бахус» (далее – СОАО «Бахус») обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к администрации муниципального образования «Починковский район» Смоленской области (далее – Администрация) об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером 67:14:0050101:42, площадью 22 875 кв. м, с разрешенным использованием «для производственной деятельности», расположенного по адресу: Смоленская  область, Починковский район, д. Яново.

             Решением от 16 ноября 2010 года Арбитражный суд Смоленской области изложил пункт 2 договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 67:14:0050101:42, площадью 22 875 кв. м, с разрешенным использованием «для производственной деятельности», расположенного по адресу: Смоленская область, Починковский район, д. Яново, в следующей редакции: «В соответствии со статьей 1 Закона Смоленской области от 29.09.2009 № 81-з «Об  установлении цены земельного участка на территории Смоленской области» цена продаваемого земельного участка составляет 0, 15 процента кадастровой стоимости земельного участка или 110 914, 81 рубля (сто десять тысяч девятьсот четырнадцать рублей восемьдесят одна копейка)»;

изложил пункт 2.1 указанного договора в следующей редакции: «Покупатель уплачивает цену земельного участка не позднее одного месяца с даты подписания договора сторонами»;

изложил пункт 2.2 указанного договора в следующей редакции: «Расходы по продаже земельного участка составляют 110 914, 81 рубля (сто десять тысяч девятьсот четырнадцать рублей восемьдесят одна копейка), которые перечисляются на счет: ИНН 6712007818 УФК по Смоленской области (Починковский отдел по экономике и управлению муниципальным имуществом), л/с 04633014190, счет 40101810200000010001 в ГРКЦ ГУ Банка России по Смоленской области г. Смоленск, КПП 671201001, БИК 046614001, ОКАТО 66233847000, код 90411406014100000430».

Суд взыскал с администрации муниципального образования «Починковский район» Смоленской области в пользу Смоленского открытого акционерного общества производителей спирта и ликеро-водочных изделий «Бахус» судебные расходы в виде уплаченной по делу государственной пошлины в размере 4 000, 00 рублей.

Не согласившись с указанным решением суда, администрация муниципального образования «Починковский район» Смоленской области обратилась в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить.

Судебное заседание Двадцатого арбитражного апелляционного суда  проводилось с использованием систем видеоконференцсвязи  с Арбитражным судом Смоленской области  на основании определения Двадцатого арбитражного апелляционного суда  от 18.01.11. 

Законность и обоснованность решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ. При этом судом апелляционной инстанции не установлены основания для его отмены, предусмотренные ст. 270 АПК РФ.

Проанализировав материалы дела, обсудив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции установил следующее.

В 1992 году осуществлена приватизация государственного имущества, переданного в аренду коллективу Производственного объединения «Смоленскспиртпищеагропром». В состав приватизируемого имущества СОАО «Бахус» вошел в том числе, административно-производственный комплекс зданий спиртзавода «Яновский», расположенных по адресу: Смоленская область, Починковский район, д. Яново (л.д. 18-31, 36-48, том 1).

7 декабря 2009 года в администрацию направлено заявление исх. № 746 о предоставлении земельного участка, находящегося под принадлежащими СОАО «Бахус» на праве собственности объектами недвижимого имущества, в собственность за плату в соответствии с Законом Смоленской области от 29.09.2009 № 81-з «Об установлении цены земельного участка на территории Смоленской области» и прекращения в связи с этим права аренды данного земельного участка. Цена выкупаемого земельного участка, определяемая в соответствии с указанным законом, составляет 0,15% кадастровой стоимости земельного участка, что в денежном выражении равно 110 914, 81 рубля. На указанном земельном участке расположена производственная база спиртзавода «Яновский», принадлежащая СОАО «Бахус».

Распоряжением № 489-Р от 16.12.2009 о расторжении договора аренды земельного участка от 31.07.2001 № 17 между СОАО «Бахус» и администрацией заключено дополнительное оглашение о расторжении указанного договора аренды, государственная регистрация которого произведена 17.02.2010 Починковским отделом Управления Федеральной регистрационной службы по Смоленской области.

4 марта 2010 года администрацией издано распоряжение № 124-р «О предоставлении земельных участков в собственность», в соответствии с которым СОАО «Бахус» был предоставлен в собственность за плату указанный земельный участок.

На основании данного распоряжения ответчиком составлен проект договора купли-продажи земельного участка, при этом цена выкупаемого земельного участка определена в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в размере 2,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка, что составило 1 848 580, 22 рубля.

Не согласившись с предложенным администрацией проектом договора купли-продажи от 10.03.2010 в части установления цены земельного участка равной 1 848 580, 22 рубля, СОАО «Бахус» 06.07.2010 направило в администрацию протокол разногласий и обратилось к ответчику с письмом об урегулировании названного условия договора, предложив определить цену выкупаемого земельного участка в соответствии с Законом Смоленской области от 29.09.2009 № 81-з.

Письмом от 22 июля 2010 года ответчик сообщил истцу о том, что протокол разногласий к договору купли-продажи земельного участка рассмотрен администрацией и полностью отклонен.

В связи с невозможностью урегулирования разногласий, возникших между истцом и ответчиком при заключении договора купли-продажи, в досудебном порядке, СОАО «Бахус» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Рассмотрев заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для их удовлетворения.

Оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства, с учетом обстоятельств дела, исследованных в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

В силу положений пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 ГК РФ цена в договоре купли-продажи недвижимости является его существенным условием.

Пунктом 1 статьи 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Поскольку спорным условием договора между сторонами явилась цена выкупа земельного участка, данное условие должно быть определено в соответствии с решением суда.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со статьей 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Таким образом, поскольку в данном случае имеет место преддоговорной спор, цена земельного участка должна определяться исходя из кадастровой стоимости на момент вынесения решения суда, которым определены спорные условия договора.

В соответствии с пунктом 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка. Отказ в выкупе земельного участка   не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ, Кодекс) земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются юридическим лицам в собственность или в аренду.

В силу пункта 4 названной статьи не допускается отказ в предоставлении в собственность юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев:

изъятия земельных участков из оборота;

установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков;

резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию таких земельных участков.

Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления (пункт 1.1 статьи 36 ЗК РФ).

Пунктами 5 и 6 статьи 36 ЗК РФ предусмотрено, что исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в месячный срок со дня поступления заявления о приобретении прав на земельные участки принимает решение о предоставлении земельного участка. Такой же срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду установлен и для осуществления соответствующими органами подготовки проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направления его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 24.07.2007 № 212-ФЗ, действовавшей в период возникновения спорных правоотношений) предусмотрено, что до 1 января 2010 года продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения, производится по установленной субъектами Российской Федерации цене в пределах:

-                       20 процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллиона человек;

-                       2,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

Федеральным законом от 27.12.2009 № 342-ФЗ (вступил в силу 28.12.2009) действие нормы права, установленной пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», продлено до 1 января 2012 года.

Из содержания названной нормы следует, что субъектами применения льготного порядка расчетов за приватизируемые земельные участки выступают собственники зданий, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 9 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснил, что согласно статье 2 Закона о введении в действие ЗК РФ при продаже в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений их стоимость определяется субъектом Российской Федерации, а если она не определена, применяется установленная минимальная ставка земельного налога.

Определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК