Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2011 по делу n А54-4723/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041,  г. Тула,  ул. Староникитская, д.1

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                              

24 января 2011 года                                                                Дело № А54-4723/2010 С22 Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 января 2011 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего              Тучковой О.Г., судей                                              Полынкиной Н.А., Стахановой В.Н.,

по докладу судьи                         Тучковой О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания  секретарем Корнеевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области

на решение Арбитражного суда Рязанской области от 13.11.2010

по делу № А54-4723/2010 С22 (судья Митяева Л.И.), принятое

по иску ООО «Котовский»

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области, Пронскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области,

третьи лица: администрация муниципального образования – Пронский муниципальный район Рязанской области, администрация Мамоновского сельского поселения Пронского муниципального района Рязанской области, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области,

о государственной регистрации перехода права собственности,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: не явились, извещены надлежаще,

от ответчика: не явились, извещены надлежаще,

от третьих лиц: не явились, извещены надлежаще,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Котовский" (далее – общество, истец), д. Мамоново Пронского района Рязанской области, обратилось в Арбитражный суд Рязанской облас­ти с исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регист­рации, кадастра и картографии по Рязанской области (далее - Управление), Пронскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картогра­фии по Рязанской области (далее – Пронский отдел Управления), г. Новомичуринск Рязанской области, при участии в деле в качестве третьих лиц: администрации муниципального образования - Пронский муни­ципальный район Рязанской области, администрации Мамоновского сельского поселе­ния Пронского муниципального района Рязанской области и Территориального управ­ления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязан­ской области, о государственной регистрации перехода права собственности к обществу с ограниченной ответственностью "Котовский" на жилой дом, лит.А, назначение - жи­лое, общая площадь 1381,2 кв.м, в том числе жилая 796,2 кв.м, условный № объекта:              62-62-06/002/2007-124, расположенный по адресу: Рязанская область, Пронский район, дер. Мамоново, ул.Рабочая, д.7.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 13.11.2010 заявленные исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, Управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом, от администрации муниципального образования – Пронский муниципальный район Рязанской области в суд поступило ходатайство о рассмотрении дела без участия его представителя, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена в порядке  ст. ст. 266, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены  решения суда первой инстанции, исходя из следующего.

Из материалов дела следует, решением Арбитражного суда Рязанской области от 20.06.2006 по делу № А54-9595/2006-С1 ФГУП "Племенной завод "Котовский",                с. Мамоново Пронского района Рязанской области, признано несостоятельным (банкро­том), открыто конкурсное производство (т.1, л.д. 30-32).

Определением суда от 04.07.2006 конкурсным управляющим ФГУП "Племенной завод "Котовский"  был утвержден Мальцев Александр Викторович (т.1, л.д. 33).

В целях соблюдения порядка реализации имущества сельскохозяйственной орга­низации, установленного статьей 179 Федерального закона "О несостоятельности (бан­кротстве)", конкурсным управляющим проведена инвентаризация и независимая оцен­ка имущества должника.

Независимая оценка проведена ООО Аудиторский центр "Кайзен" 05.06.2007, согласно отчету № 5-07 рыночная стоимость недвижимого имущества ФГУП "Пле­менной завод "Котовский" составила  3 693 242,14 руб., с учетом разумного округления –            3 700 000 руб., рыночная стоимость животных с целью реализации третьим лицам                со­ставила – 979 721,45 руб., с учетом разумного округления – 980 000 руб.

Таким образом, общая рыночная стоимость имущества должника по независимой оценке с учетом разумного округления составляет 4 680 000 руб.

         От Территориального управления Росимущества по Рязанской об­ласти было получено заключение по отчету № 5-07 от 19.12.2007, согласно которому отчет может быть рекомендован для целей совершения сделки.

         Между ФГУП "Племенной завод "Котовский" и ООО "Котовский" за­ключен договор от 31.01.2007 № 1 купли-продажи объектов недвижимого имущества, по которому продан 41 объект на сумму 3 693 272,14 руб., в том числе жилой дом, лит.А, назначение -          жилое, общая площадь 1 381,2 кв.м, в том числе жилая 796,2 кв.м, условный № объекта:             62-62-06/002/2007-124, адрес объекта: Рязанская область, Пронский район, дер. Ма- моново, ул. Рабочая, д.7 (т.1, л.д. 49).

Впоследствии было заключено дополнительное соглашение к договору № 1 о внесении сторонами изменений в п. 4.1 в части стоимости отчуждаемого имущества. С учетом изменений стоимость имущества составила 4 680 000 руб. и была оплачена покупателем ООО "Котовский".

По акту приема - передачи от 31.01.2008 ООО "Котовский" было передано недвижимое имущество - 41 объект, в том числе жилой дом, лит. А, назначение - жилое, общая площадь 1 381,2 кв.м, в том числе жилая 796,2 кв.м, условный № объекта:                 62-62-06/002/2007-124, адрес объекта: Рязанская область, Пронский район, дер. Мамоново, ул. Рабочая, д.7 (позиция 20 в списке) (т.1, л.д. 49).

В материалы дела представлен технический паспорт на жилой дом, лит.А, назначение - жилое, общая площадь 1 381,2 кв.м, в том числе жилая 796,2 кв.м, условный № объекта: 62-62-06/002/2007-124, адрес объекта: Рязанская область, Пронский район, дер. Мамоново, ул. Рабочая, д.7.

Управлением Федеральной регистрационной службы по Рязанской области 21.03.2008 произведена государственная регистрация права собственности на 40 объектов недвижимости, приобретенных по договору № 1 купли-продажи объектов недви­жимого имущества от 31.01.2008 года   (т.1, л.д.46-49).

Также истец обратился в Пронский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области с заявлением о государственной регистрации перехода права на жилой дом, лит. А, назначение - жи­лое, общая площадь 1 381,2 кв.м, в том числе жилая 796,2 кв.м, условный № объекта:              62-62-06/002/2007-124, адрес объекта: Рязанская область, Пронский район, дер. Мамо-ново, ул. Рабочая, д.7.

Уведомлением от 20.03.2008 № 06/008/2008-080 государственная регистрация перехода права собственности на жилой дом была приостановлена в связи с возникши­ми сомнениями в наличии оснований для государственной регистрации перехода права на указанный объект (т.1, л.д. 91).

Сообщением от 15.08.2008 ООО "Котовский" было отказано в государствен­ной регистрации перехода права, на основании п. 5 ст. 132 Федерального зако­на   № 127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)", в соответствии с которым жилищный фонд должника не включается в конкурсную массу и подлежит пе­редаче в собственность соответствующего муниципального образования в лице органа местного самоуправления, о чем конкурсный управляющий уведомляет указанные ор­ганы (т.1, л.д. 94-95).

Определением Арбитражного суда Рязанской области от 01.04.2009 по делу                  № А54-9595/2005 С1 было завершено конкурсное производство в отношении ФГУП "Племенной завод "Котовский" (т.1, л.д. 35-36).

В Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись от 10.04.2009 о государственной регистрации прекращения деятельности юридического лица ФГУП "Племенной завод "Котовский" в связи с его ликвидацией вследствие банкрот­ства (т.1, л.д. 38, 39).

Считая отсутствие государственной регистрации перехода права собственности нарушением прав по владению, пользованию и распоряжению приобретенным имуществом, ООО «Котовский» обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В силу ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, являющееся предметом договора.

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно ст.223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ, Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

На основании ч. ч. 1, 3 ст. 12 Закона о регистрации права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

Согласно ст. 16 Федерального закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. В частности, регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

При этом в силу пункта 5 статьи 131 ГК РФ, п. 5 ст. 2, п. 3 ст. 20 Закона о регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа от государственной регистрации прав. Кроме того, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ.

Статьей 20 Закона о регистрации установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав. 

В соответствии с абз. 4 п. 1 ст. 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Как следует из материалов дела, 15.08.2010 Обществу было отказано в регистрации в связи с тем, что в соответствии с п.5 ст.132 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» жилищный фонд должника не включается в конкурсную массу и подлежит передаче в собственность соответствующего муниципального образования в лице органов местного самоуправления. По этой причине у государственного регистратора возникли сомнения в наличии оснований для государственной регистрации перехода права собственности на указанный жилой дом.

Письмом от 10.11.2010 № 5531/07 -10 Территориальное управление Феде­рального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области сообщило, что спорный объект не учтен в территориальной базе федерального имуще­ства по Рязанской области.

Письмом от 12.10.2010 № 2219/01-28 администрация муниципального обра­зования - Пронский муниципальный район Рязанской области также сообщила, что спорный объект не передавался в муниципальную собственность (т.1, л.д. 73).

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.10.2010 №01/391/2010-991 жилой дом № 7, распо­ложенный в д. Мамоново, по ул. Рабочая, зарегистрирован за ФГУП "Племенной завод "Котовский" на праве хозяйственного ведения.

Вопрос о неправомерном включении в состав проданного имущества должника жилого дома № 7, расположенного в д. Мамоново, по ул. Рабочая, был предметом исследо­вания в Двадцатом арбитражном апелляционном суде по делу № А54-1431/2008 по ис­ку к ФГУП "Племенной завод "Котовский" и ООО "Котовский" о признании недейст­вительным договора № 1 купли-продажи объектов недвижимого имущества от 31.01.2008 года и   о применении последствий   недействительности сделки (т.1, л.д. 54).

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2009 по делу № А54-1431/2008 установлено, что дом № 7 не заселен жильцами, представляет собой аварийное здание, непригодное для проживания. В паспорте на многоквартирный дом № 7 по ул. Рабочая, д. Мамоново указано, что износ составляет 62 %. Согласно акту технического состояния объекта ос­новных средств на 07.07.2006 в фундаменте трещины, частичное разрушение блоков, выщелачивание раствора из швов между блоками, стены имеют широко раскрытые трещины в стыках и перемычках, нарушение связи между отдельными