Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2011 по делу n А54-2556/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041,  г. Тула,  ул. Староникитская, д.1, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

17 января 2011 года

                                              Дело № А54-2556/2010 С8

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2011 года

Постановление изготовлено в полном объеме 17 января 2011 года

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Полынкиной Н.А.,

судей                                  Еремичевой Н.В., Стахановой В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гуленковой И.А.,

при участии: 

от заявителя: Новинская Н.В. – представитель по доверенности от 19.07.2010, паспорт 61 01 № 286432,

ответчик не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом,

рассмотрев апелляционную жалобу ИП Артемова А.И. на решение Арбитражного суда Рязанской области от 28 октября 2010 года по делу № А54-2556/2010 С8 (судья Стрельникова И.А.),

установил:

индивидуальный предприниматель Артемов Алексей Иванович (далее – ИП Артемов А.И.) обратился в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением к Управлению муниципальным имуществом администрации города Рязани (далее - УМИ администрации г. Рязани, Управление) о признании незаконным отказа в передаче в собственность арендуемого нежилого помещения и обязании заключить договор выкупа нежилого помещения.

Принятым по делу решением Арбитражного суда Рязанской области от 28.10.2010 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с указанным решением, ИП Артемов А.И. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. При этом заявитель жалобы указывает, что ИП Кондратьева О.А., являясь предшествующим правообладателем по отношению к ИП Артемову А.И., полностью передала ему все права и обязанности по договору аренды, который прошел государственную регистрацию, что подтверждает правопреемство при переоформлении прав на помещение и признание данного факта со стороны арендодателя. Более того, косвенно факт правопреемства подтверждают заключенные ранее договоры аренды, а именно: Артемов А.И. являлся учредителем Благотворительного фонда «Содействия управлению ГО и ЧС МЧС России по г. Рязани», который впоследствии был ликвидирован, а договор аренды нежилого помещения был заключен с Кондратьевой О.А., родственницей Артемова А.И. Кроме того, арендаторами проводился капитальный ремонт. Также заявитель жалобы указывает, что Положением о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в собственности муниципального образования «городской округ город Рязань» (утвержденным решением Рязанской городской Думы от 11.12.2008 № 923-1), не предусмотрено наделение Управления муниципальным имуществом полномочиями по заключению договоров уступки либо договоров о переводе прав и обязанностей. Таким образом, правопреемство на нежилое помещение арендаторы могли оформить только путем заключения нового договора аренды.    

Законность и обоснованность решения от 28.10.2010 прове­рены в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ. При этом оснований для его отмены, предусмотренных ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Проанализировав материалы дела, обсудив доводы заявителя жалобы, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как следует из материалов дела, 01.02.2008 между УМИ администрации          г. Рязани (арендодатель) и ИП Артемовым А.И. (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № 0312108, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение Н9, лит. А, расположенное по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, дом 59 (поз. 1-7 на поэтажном плане подвала от 06.04.2004), для размещения магазина непродовольственных товаров (п. 1.1. договора), арендуемое помещение передано по акту приема-передачи от 01.02.2008.

В соответствии с пунктом 1.2.2 договора общая площадь помещения составляет 77,9 кв.м, в том числе основная площадь – 44,5 кв.м, вспомогательная площадь – 33,4 кв.м.

Срок аренды вышеуказанного нежилого помещения установлен с 01 февраля 2008 года по 31 января 2011 года (п. 1.3. договора).

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Рязанской области, регистрационный номер 626206/309/2008-285.   

ИП Артемов А.И. 02.03.2010 обратился в УМИ администрации г. Рязани с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

УМИ администрации г. Рязани письмом от 31.03.2010 №01-69/450 отказало  ИП Артемову А.И. в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого подвального помещения Н9, лит. А, общей площадью 77,9 кв.м, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский  проспект, д. 59.

Полагая, что отказ Управления является незаконным, ИП Артемов А.И. обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закона № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, указанная норма связывает возникновение права преимущественного выкупа с соблюдением всех приведенных условий.

Статьей 9 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ установлено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.   В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с данным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретение арендуемого имущества

Из материалов дела следует, что спорное нежилое помещение предоставлено в пользование заявителю на основании договора аренды                    № 0312108 от 01.02.2008.

Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» вступает в силу, за исключением отдельных положений, по истечении 10 дней со дня его официального опубликования (п. 1 ст. 10 Закона № 159-ФЗ). Данный Федеральный закон был опубликован в «Российской газете» от 25.07.2008 № 158, а следовательно, вступил в силу с 05.08.2008. 

Таким образом, спорное помещение до дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ не находилось непрерывно во временном пользовании индивидуального предпринимателя Артемова А.И. в течение двух и более лет.

Следовательно, Управление обоснованно отказало предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, поскольку заявитель не соответствует требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что ИП Кондратьева О.А., являясь предшествующим правообладателем по отношению к ИП Артемову А.И., полностью передала ему все права и обязанности по договору аренды, который прошел государственную регистрацию, что подтверждает правопреемство при переоформлении прав на помещение и признание данного факта со стороны арендодателя, а также то, что Артемов А.И. являлся учредителем Благотворительного фонда «Содействия управлению ГО и ЧС МЧС России по            г. Рязани», который впоследствии был ликвидирован, а договор аренды нежилого помещения был заключен с Кондратьевой О.А., родственницей Артемова А.И., что также косвенно подтверждает факт правопреемства, отклоняются как основанные на неверном толковании норм материального права.

Арендные отношения Управления и Благотворительного фонда «Содействия управлению ГО и ЧС МЧС России по г. Рязани», оформленные договором № 1572004 от 26.05.2004, были прекращены на основании решения Управления муниципальным имуществом администрации города Рязани от 01.09.2005 № 01-010/0401, имущество возвращено Управлению. С ИП Кондратьевой О.А. заключен новый договор аренды спорного нежилого помещения от 06.09.2005 № 2242005, 14.08.2006 договор аренды переоформлен на договор № 042206. Арендные отношения Управления и индивидуального предпринимателя Кондратьевой О.А. прекращены в 2008 году, о чем свидетельствует акт приема-передачи от 31.01.2008, а с индивидуальным предпринимателем Артемовым А.И. заключен новый договор аренды № 0312108 от 01.02.2008.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в ст. 3 Закона, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.

В настоящем случае перехода и принятия прав и обязанностей по договору  аренды от индивидуального предпринимателя Кондратьевой О.А. к индивидуальному предпринимателю Артемову А.И. не произошло, поскольку отсутствовали основания для перехода субъективных прав от одного лица к другому.

В соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства заключения предпринимателем Кондратьевой О.А. и предпринимателем Артемовым А.И. договора перенайма, следовательно, факт сингулярного правопреемства также отсутствует.

Кроме того, как установлено судом первой инстанции, решением Арбитражного суда Рязанской области от 27.01.2010 по делу № А54-6238/2009, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от