Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2010 по делу n А62-4600/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041,  г. Тула,  ул. Староникитская, д.1

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Тула

28 декабря 2010 года

                                       Дело № А62-4600/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2010 года

Постановление в полном объеме изготовлено 28  декабря 2010 года

Двадцатый арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего          Мордасова Е.В.,

судей                                          Байрамовой Н.Ю., Дайнеко М.М.,  

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цукановой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области и общества с ограниченной ответственностью «21 ВеК» на решение Арбитражного суда Смоленской области от 01 ноября 2010 года по делу № А62-4600/2010 (судья Воронова В.В.), принятое по исковому заявлению закрытого акционерного общества «Уютный город», г.Смоленск, к Департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области, г.Смоленск, третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «21 ВеК», г.Смоленск, о признании договора аренды земельного участка № 6111 от 28.09.2006, в редакции дополнительного соглашения от 30.07.2009 действительным и заключенным на срок 3 года с даты государственной регистрации дополнительного соглашения и понуждении ответчика исполнять обязанности арендодателя по отношению к арендатору,

при участии в судебном заседании:

от истца: Безсонова Т.Ю., директора, выписка из ЕГРЮЛ №4335 от 23.07.2009;

Щербинина С.С., представителя по доверенности от 17.12.2010;

Костенко М.Л., представителя по доверенности от 17.12.2010

Морозова А.В., представителя по доверенности от 17.12.2010;

от ответчика: Гришутиной Е.А., представителя по доверенности № 05 от 11.01.2010;

Головко О.В., представителя по доверенности № 04 от 11.01.2010;

от третьего лица: не явился, извещен судом надлежащим образом,

установил:

закрытое акционерное общество «Уютный город» (далее – ЗАО «Уютный город»), г.Смоленск, обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области, г.Смоленск, о признании договора аренды земельного участка №6111 от 28.09.2006, заключенного между Департаментом имущественных и земельных отношений  Смоленской области и ЗАО «Уютный город», продленным до 07.12.2010.

До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования и просил признать договор аренды земельного участка №6111 от 28.09.2006, заключенный между Департаментом имущественных и земельных отношений  Смоленской области и ЗАО «Уютный город», в редакции дополнительного соглашения от 30.07.2009, действительным и заключенным на срок 3 года с 24.08.2009 - даты государственной регистрации дополнительного соглашения по 24.08.2012 и обязать Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области исполнять обязанности арендодателя по отношению к арендатору ЗАО «Уютный город», предусмотренные договором аренды земельного участка от 28.09.2006 № 6111 в редакции дополнительного соглашения от 30.07.2009. 

К участию в споре в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечено общество с ограниченной ответственностью «21 ВеК» (далее – ООО «21 ВеК»), г.Смоленск.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 01 ноября 2010 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с такой позицией арбитражного суда области,                       Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. 

В обоснование своих доводов заявитель ссылается на то, что пункт 2 соглашения не предусматривает дополнительных условий, а лишь редактирует текст договора. Не согласен с выводом суда о том, что воля сторон была направлена именно на продление действия договора. В связи с этим обращает внимание на то, что продление договора в письменном виде нигде не закреплено и соглашение сторон о тех или иных условиях договора не достигнуто. Отмечает, что соглашение от 30.09.2009 не является договором, поэтому установление судом срока действия договора аренды с момента заключения соглашения является неправомерным. Ссылается на положения статьи 2 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которым государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Указывает, что в настоящее время запись о регистрации договора аренды от 28.09.2006 №6111 прекращена. 

Третье лицо – ООО «21 ВеК» также не согласилось с принятым решением и обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. 

В обоснование своих доводов заявитель ссылается на то, что 13.09.2010 состоялся аукцион по продаже права на заключение договора аренды сроком на 3 года. Считает, что в пункте 2.1 договора с учетом дополнительного соглашения содержится условие об общем сроке действия договора аренды, а не о его продлении. По его мнению, указанный срок следует исчислять с даты заключения договора. Отмечает, что договор аренды считается заключенным с момента государственной регистрации, которая состоялась 07.12.2006, поэтому срок действия договора с учетом дополнительного соглашения от 30.07.2009 истек 07.12.2009. Обращает внимание на то, что письмом №23018/09 от 27.10.2009 арендатор был уведомлен об истечении срока действия договора аренды земельного участка №6111 от 28.09.2006.  

Истец представил письменные возражения на апелляционные жалобы, изложенные в отзывах. Полагая законным и обоснованным принятый судебный акт, просил оставить его без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители истца и ответчика поддержали свои позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Третье лицо, извещенное судом надлежащим образом о времени и месте рассмотрения жалобы, заявило письменное ходатайство о рассмотрении жалобы в его отсутствие. Указанное ходатайство удовлетворено судебной коллегией на основании статей 41, 156, 159, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившегося участника арбитражного процесса. 

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб и отзывов на них, выслушав мнение представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела, 28.09.2006  между МО г.Смоленск (арендодатель)  и ЗАО «Уютный город» (арендатор)  заключен  договор  аренды земельного участка №6111 (т.1, л.д. 35-38).

В соответствии с условиями совершенной сделки арендодатель обязался передать, а арендатор принять во временное пользование сроком на 3 года земельный участок с кадастровым номером 67:27:003 06 01:0057 общей площадью 5 260 кв. м, расположенный  по  адресу:  г.Смоленск, пл.Смирнова, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка для строительства административного здания.

В разделе 2 договора стороны согласовали порядок расчетов и арендную плату, определив ее в размере 205 282 руб. 94 коп. в период с 01.10.2006 по 31.12.2006. В дальнейшем арендная плата устанавливается в соответствии с действующим законодательством на каждый календарный год без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений (дополнений) в договор и доводится до сведения  арендатора путем опубликования в прессе.

Письмом №4 от 23.07.2009, направленным арендодателю, ЗАО «Уютный город» просило пролонгировать договор аренды №6111 от 28.09.2006 в связи с большим объемом топографо-геодезических и проектных работ, необходимых для начала строительства (т.1, л.д. 48).

Соглашением от 30.07.2009 к договору аренды №6111 от 28.09.2006, заключенным сторонами на основании заявления от 24.07.2009, предусмотрено, что арендодателем земельного участка следует считать Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области. При этом в пункте 2.1 определен срок действия договора – 3 года.

Указанное соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Смоленской области 24.08.2009 в установленном законом порядке. Данные обстоятельства подтверждаются соответствующей отметкой регистрирующего органа на оборотной стороне последнего листа договора.

Как следует из письма Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области №17613/09 от 18.08.2009, адресованного начальнику Управления муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Смоленска, на основании представленных документов по проектированию предполагаемого к строительству административного здания (с приложением к нему разрешения на строительство объекта, выданного Управлением архитектуры и градостроительства администрации г.Смоленска) было принято решение о продлении договора аренды (т.1, л.д. 115).  

Позднее,  27.10.2009, Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области уведомил ЗАО «Уютный город» о прекращении договора аренды №6111 от 28.09.2006 в связи с истечением срока его действия (т.1, л.д. 52).

Впоследствии земельный участок с кадастровым номером 67:27:003 06 01:0057 был реализован на торгах 13.09.2010 ООО «21 ВеК».

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения ЗАО «Уютный город» в арбитражный суд с настоящим иском.

Принимая решение, суд области исходил из установленного им факта пролонгации сторонами договора аренды сроком на 3 года и, руководствуясь нормами статей 309, 310, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об обоснованности заявленного иска.  

Оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства, с учетом обстоятельств дела, исследованных в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

В настоящем споре отношения сторон возникли из арендных правоотношений, правовое регулирование которых определено главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить  арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Применительно к арендным сделкам законодатель в статье 610  Гражданского кодекса Российской Федерации установил правило, согласно которому  договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды  в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен  иной срок предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

При этом в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Согласно пункту 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 указанного Кодекса.

Из условий спорной сделки следует, что, заключая 28.09.2006  договор аренды №6111, стороны определили срок его действия - три года.

Следовательно, договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежал государственной регистрации.

До истечения срока действия договора стороны заключили соглашение от 30.07.2009 к договору аренды №6111 от 28.09.2006, в соответствии с которым пункт 2.1 определен в следующей редакции: «Участок предоставлен сроком на три года». 

При этом соглашение от 30.07.2009 к договору аренды №6111 от 28.09.2006 было зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Смоленской области 24.08.2009 в установленном законом порядке.

Следует отметить, что указанное соглашение заключено сторонами на основании заявления ЗАО «Уютный город» от 24.07.2009, о чем прямо указано в преамбуле соглашения.

В свою очередь, заявление ЗАО «Уютный город» №4 от 23.07.2009, полученное Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области 24.07.2009 и зарегистрированное за №12819, касалось вопроса о возможности продления договора аренды №6111 от 28.09.2006 в связи с большим объемом топографо-геодезических и проектных работ, необходимых для начала строительства.

Отсюда следует, что, получив 24.07.2009 заявление