Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2010 по делу n А23-3356/10А-3-161. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

на результат оценки, в связи чем в отчете имеется отметка о том, что данная стоимость «не представлена».

Кроме того, эта информация в соответствии с федеральным стандартом не входит в перечень информации об объекте оценке, в его качественные и количественные характеристики, влияющие на результат оценки (ФСО №3 п.III п. «е»).

На принадлежность объекта оценки собственнику указывает информация в кадастровом плане на земельный участок и приложенное к отчету решение суда по делу №А23-6075/09 от 16.02.2010.

Довод апелляционной жалобы о неправомерности вывода оценщика о возможности оценки имущества Общества как подлежащего ликвидации отклоняется.

Ликвидационная стоимость земли - это расчетная величина, отражающая наибо­лее вероятную цену, по которой она может быль отчуждена за срок экспозиции, мень­ший типичного срока экспозиции подобных земельных участков для рыночных усло­вий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимо­сти, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца про­давать оцениваемую землю па условиях, не соответствующих рыночным. (Приказ Ми­нистерства экономического развития торговли Российской  Федерации от 20.07.2007 №255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимо­сти (ФСО №2)»).

В соответствии с ч.1 с т.90 Федерального Закона  «Об исполнительном производстве» торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации.

Согласно ст.92 упомянутого Закона «Об исполнительном производстве» в случае объявления торгов несостоявшимися организатор торгов не ранее десяти дней, но не позднее одного месяца со дня объявления торгов несостоявшимися назначает вторичные торги

Вторичные торги объявляются и проводятся в соответствии со статьей 89 ФЗ «Об исполнительном производстве».

Начальная цена имущества на вторичных торгах постановлением судебного пристава-исполнителя снижается на пятнадцать процентов.

В случае объявления вторичных торгов несостоявшимися судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить имущество за собой в порядке, установленном статьей 87 Федеральным Законом «Об исполнительном производстве».

Ссылка Общества на неправомерность применения скидки в 23% при расчете рыночной стоимости объекта оценки также отклоняется.

При этом в отчете для расчета скидки применена методика В.В. Болотских, так как других методик для расчета скидки, учитывающей такие факторы как срок экспозиции, инвестиционная привлекательность и ликвидность нет.

Срок экспозиции при продаже подобной недвижимости растянут во времени более, чем на полгода.

Кроме того, оцениваемый объект представляет собой общедолевую собственность, невыделенный в натуре земельный участок, что значительно затрудняет быструю продажу имущества.

В примененной оценщиком методике помимо срока экспозиции рассмотрена и инвестиционная привлекательность объекта, так как при покупке объекта требуется сразу значительная денежная сумма, что сужает круг покупателей.

Также необходимо отметить, что спорный земельный участок частично застроен и возможность его использования связана с тем назначением, которое определено расположенным на нем зданием.

Таким образом, оценщик обоснованно применил коэффициент вынужденности продаж, поскольку в соответствии с вышеуказанными нормами законодательства служба судебных приставов ограничена в сроках проведения торгов (отсутствует возможность выставлять реализуемое имущество неопределенное количество раз на торги, т.е. до тех пор пока имущество не будет продано по интересующей продавца цене); земельный участок не может быть продан без находящегося на нем здания, которое арестовано судебными приставами и оценено отдельно; оценивалась доля участка не выделенная в натуре, что также является существенным признаком, влияющим на снижение стоимости.

Довод заявителя об отсутствии в отчете ООО ЦОРС ссылки на надлежащие источники информации отклоняется, поскольку согласно ст.14 Федерального закона № 135-ФЗ оценщик вправе запрашивать информацию, необходимую для проведения оценки объекта, как в письменной, так и в устной форме.

Ссылка ЗАО «Калужский спичечно-мебельный комбинат «Гигант» на отчет ООО «Ригал Консалтинг» от 24.05.2010 № 28-ДО/10, определившему рыночную стоимость в размере 26 млн.рублей, не может быть принята во внимание.

При составлении этого отчета, в частности, был применен метод прямого сравнения с использованием сведений по сопоставимым объектам  с аналогичным функциональным назначением.

Однако по настоящему спору объект оценки – земля населенных пунктов под кирпичное здание мебельного центра, в то время как в качестве сопоставимых объектов выбраны в том числе земельные участки промышленного назначения под размещение автоцентра, автосервиса и склада, которые, по рыночным данным, имеют значительное расхождение по востребованности и цене с исследуемым объектом.

Кроме того, вышеперечисленные риски при составлении отчета № 28-ДО/10 не учитывались.

Судом первой инстанции полно установлены все обстоятельства, имеющие значения для рассмотрения дела, как то предусмотрено  ст.71 АПК РФ, правильно применены нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения.

Нарушений  норм процессуального права, влекущих по правилам ч.4 ст.270 АПК РФ безусловную отмену судебного акта, не выявлено.

Руководствуясь ст.ст. 269 п.1, 271 АПК РФ, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

                                                  ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калужской области  от 14.09.2010  по делу №  А23-3356/10А-3-161  оставить без изменения, а апелляционную жалобу –  без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в кассационную инстанцию Федерального арбитражного суда Центрального округа (в г. Брянске) в двухмесячный срок со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.А. Тиминская

Судьи

Е.Н. Тимашкова

В.Н. Стаханова