Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2010 по делу n А68-11686/09. Отменить решение полностью и принять новый с/а

рассрочка оплаты приобретаемого имущества сроком на пять лет. Рассрочка предоставляется на сумму – 2 063 000 руб., далее – сумма основного долга. Оплата производится ежемесячно по 34 383 руб. 34 коп.;

п. 2.2. договора: первый платеж покупатель делает не позднее 10 дней с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на объект. Все следующие платежи покупатель обязан делать не позднее 15 числа, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором должен быть сделан первый платеж;

п. 2.3. договора: на сумму основного долга начисляются проценты исходя из ставки, равно одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования решения об условиях приватизации (31.08.2009) – 3,58% годовых;

п. 2.4. договора: проценты начисляются на остаток задолженности по основному долгу ежемесячно. Процентным периодом считается каждый период, равный количеству дней между платежами, начиная со дня, следующего за днем, в котором покупатель сделал предыдущий платеж, по день предстоящего платежа, включительно. Первый процентный период начинается со дня государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. При этом сумма процентов определяется по формуле:

Пр=(О х ПП х 3,58%)/ДГ х 100, где:

Пр – сумма процентов в руб.,

О – остаток задолженности по основному долгу в рублях,

ПП – процентный период дней,

ДГ – количество дней в году (365 или 366)

Оплата процентов производится покупателем одновременно с погашением основного долга.

п. 2.5. договора: оплата приобретаемого в рассрочку объекта может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя. При досрочном погашении части основного долга покупатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу;

п. 2.6. договора: налог на добавленную стоимость покупатель уплачивает как налоговый агент, в порядке, предусмотренном Налоговым кодексом Российской Федерации;

п. 2.7. договора: надлежащим исполнением обязанности по оплате основного долга и процентов является списание денежных средств со счета покупателя.

В письме от 04.09.2009 № 1862, направленном в адрес предпринимателя,  администрация отказалась подписать договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях протокола разногласий, сообщив ИП Карпенко З.Л. о том, что в случае несогласия в течение 30 дней подписать договор купли-продажи на условиях ранее представленного договора она утратит преимущественное право покупки арендуемого имущества.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции решением Собрания представителей МО Суворовский район от 14.12.2009 №10-125 признано утратившим силу решение Собрания представителей МО Суворовский район от 28.08.2009 №6-81 «Об утверждении цены продажи недвижимого муниципального имущества» в оспариваемой заявителем части.

Полагая, что отказ администрации в согласовании условий договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества от 03.09.2009 №8/09 на условиях протокола разногласий является незаконным, ИП Карпенко З.Л. обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Судом первой инстанции назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Экспертиза собственности» Торгово-промышленной палаты Российской Федерации Смирновой Ольге Вячеславовне.

Согласно экспертному заключению эксперта Смирновой О.В. № 09/0110 рыночная стоимость нежилых помещений площадью 217,3 кв. м (комнаты №№ 6, 8, 10, 11, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29 по данным технического паспорта), расположенных по адресу: Тульская обл., г. Суворов, ул. Калинина, д. 3, по состоянию на 04.02.2010 с учетом НДС и округления составляет 2 066 500 руб., в связи с чем суд первой инстанции удовлетворил требования предпринимателя о понуждении администрации заключить договор купли-продажи муниципального имущества с учетом рыночной стоимости имущества, определенной судебной экспертизой.

Кроме того, удовлетворяя заявленные требования частично, суд первой инстанции указал, что ИП Карпенко З.Л. и арендуемое ею имущество соответствует всем критериям, установленным ст. 3 Закона №159-ФЗ, ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанным выводом Арбитражного суда Тульской области, исходя из следующего.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закона № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, указанная норма связывает возникновение права преимущественного выкупа с соблюдением всех приведенных условий.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ИП Карпенко З.Л. на основании договора аренды от 06.09.2005 №285/1 арендует спорные помещения.

Правоотношения, вытекающие из договора аренды, урегулированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При этом пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена государственная регистрация договора аренды  недвижимого имущества, если иное не установлено законом.

Правило о государственной регистрации сделок с землей и другим недвижимым имуществом закреплено и в статье 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой такие сделки подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской  Федерации  договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Так, в силу статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный сторонами на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Аналогичные требования предъявляются и к договорам аренды нежилых помещений (Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 №53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).

Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Информационном письме № 66 от 11.01.2002 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации признается равным году.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 30 июля 2010 года по делу № А68-4413/10, которое было оставлено без изменений постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2010, установлено, что договор аренды от 06.09.2005 № 285/1, заключенный на один год, и все дополнительные соглашения к нему зарегистрированы не были, в связи с чем признаны незаключенными, поскольку не порождают никаких правовых последствий.

Согласно п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134  «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки.

Исходя из вышеизложенного, договор аренды от 06.09.2005 № 285/1 не может являться основанием для возникновения преимущественного права на приобретение спорного имущества ввиду его незаключенности. 

В силу пункта 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

Между тем заявитель не доказал наличия у него преимущественного права на приобретение в собственность указанного выше нежилого помещения.

Ссылка ИП Карпенко З.Л. на договор № 205/1 от 21.03.2003 является несостоятельной, поскольку данный договор расторгнут на основании постановления главы МО Суворовский район от 15.09.2005 № 793, помещения, арендуемые по указанному договору, возвращены по акту приема-передачи от 26.10.2005.

Кроме того, по договору аренды № 205/1 от 21.03.2003 арендовались иные помещения, которые не являлись предметом договора аренды от 06.09.2005                № 285/1.

При вышеуказанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции в части удовлетворения заявленных требований подлежит отмене.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Тульской области от 05 августа 2010 года по делу № А68-11686/09 в части обязания администрации муниципального образования Суворовский район заключить с индивидуальным предпринимателем Карпенко Зинаидой Львовной договор купли-продажи муниципального имущества – нежилого помещения, расположенного по адресу: Тульская область, г. Суворов, ул. Калинина, д. 3, с приложениями №1 и № 2, в соответствии с проектом договора от 03.09.2009 № 8/09, предоставленного администрацией муниципального образования Суворовский район, и в части взыскания с администрации муниципального образования Суворовский район в пользу индивидуального предпринимателя Карпенко Зинаиды Львовны судебных расходов в сумме 37 000 рублей отменить.

В удовлетворении заявленных требований в этой части отказать.

В остальной части решение оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Полынкина

Судьи

                        Н.В. Еремичева

                       В.Н. Стаханова