Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2010 по делу n А62-2462/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

неустойки в размере 163 573 руб. 08 коп. рассчитана Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области за период с 21.03.2010 по 02.06.2010 и явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства оплаты.

Предусмотренный пунктом 5.2 договора аренды земельного участка №370/з от 01.04.2008 размер неустойки составляет 108 процентов годовых (0,3 % за каждый день просрочки), в то время как в период нарушения срока исполнения данного денежного обязательства ставка рефинансирования Банка России составляла от 8,5 % до 7,75 %.

Следовательно, размер пени по договору существенно превышает учетную ставку банковского процента.

Таким образом, учитывая компенсационную природу неустойки, ее высокий размер (превышающий ставку рефинансирования Банка России), заявленный истцом ко взысканию период просрочки исполнения обязательства, суд области правомерно оценил начисленные пени как явно несоразмерные последствиям неисполнения денежного обязательства, уменьшив их размер до 47 900 руб.   

Указанный вывод суда области соответствует требованиям закона и разъяснениям, данным в пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Расчет суммы неустойки проверен  апелляционной инстанцией. Каких-либо неточностей или арифметических ошибок в нем не выявлено.

Судебная коллегия считает также необходимым обратить внимание на следующее.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим  образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

   Пунктом 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что,  если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие  на рынке нужных товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Согласно статьям 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений; лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В данном случае ответчиком в нарушение указанных норм права не было представлено в суд доказательств, подтверждающих наличие оснований, предусмотренных статьей 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, для освобождения его от ответственности за неисполнение обязательства либо – еще большего снижения предусмотренного условиями договора размера ответственности.

Ненадлежащее исполнение арендатором обязанностей по уплате арендных платежей влечет для него ряд негативных юридических последствий, одним из которых является возможность расторжения договора по инициативе арендодателя.

В обоснование требований о расторжении договора аренды и обязании ответчика освободить занимаемый земельный участок площадью 105 869 кв. м с  кадастровым номером 67:27:000 00 00:0246, расположенный в микрорайоне «Семичевка» юго-восточного района г.Смоленска по ул. 2-ая Киевская–проспект Гагарина, истец сослался на просрочку внесения арендатором арендной платы за период более чем 6 месяцев и ненадлежащее исполнение им своих обязательств по внесению арендной платы, начиная с февраля 2008 года.

Возможность расторжения договора аренды регламентирована общими нормами, касающимися всех договоров независимо от их видов. Так, в силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора по требованию одной из сторон возможно в судебном порядке при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При этом в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается  соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с пунктом 3 части первой статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации  по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор  более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 30 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002г. №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации такое письменное предупреждение должно быть получено арендатором, чтобы он  имел возможность исполнить  договорное обязательство в разумный срок.

В пункте 4.1.1 договора предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы в общей сумме более чем за 6 месяцев, а также при нарушении других условий договора.

В связи с наличием у ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.10.2009 по 31.03.2010 в размере 1 473 631 руб. 38 коп.   Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области в адрес ООО ФСК «Веж» 23.03.2010 была направлена претензия с требованием об уплате образовавшегося долга, а в случае неисполнения принятых на себя обязательств - расторжении договора аренды в судебном порядке (т.1, л.д.25). 

Факт нарушения обязательств, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора, доказан материалами дела и не оспаривается ответчиком.

В то же время судебная коллегия обращает внимание на следующее.

Как следует из письменных пояснений ООО ФСК «Веж», изложенных в отзыве (т.1, л.д.44-45),  последнее является застройщиком и осуществляет жилищное строительство исключительно с привлечением денежных средств в порядке долевого участия в строительстве жилья.  Денежные средства  поступают в начале и в процессе  строительства конкретного жилого дома и расходуются непосредственно по целевому назначению - на строительство жилого объекта. До кризисных явлений (до сентября 2008  года) из всех денежных поступлений 75 % происходило за счет кредитов, выдаваемых  дольщикам банками под право требования.  В настоящее  время банки выдают кредиты только под готовое жилье. В целях модернизации архитектуры города, а также рационального использования земельного участка в микрорайоне «Семичевка», в  отношении которого заключен договор аренды №370/з от 01.04.2008, Генпланом  застройки территории было запроектировано строительство 16-этажных жилых домов.  Однако в связи с тем, что в г.Смоленске не решен вопрос по оснащению пожарных  подразделений автолестницами для обслуживания зданий высотой более 30 м, на проекты жилых  домов были получены отрицательные заключения государственной экспертизы  (т.1, л.д. 56-64),  поэтому общество было вынуждено вносить изменения в Генплан с условиями строительства 10-этажных жилых домов.  В данном районе существует ряд острых проблем по инфраструктуре инженерных сетей по электро- и водоснабжению,  канализации. Данные обстоятельства препятствовали получению разрешения на строительство. На земельном участке располагаются 12 ветхих 8-квартирных домов, подлежащих расселению и сносу, данные работы будет производить ООО ФСК «Веж». К настоящему времени ООО ФСК «Веж» понесло затраты на освоение земельного участка более чем на 27 млн. руб., включающие в  себя проектные, изыскательские, инженерные,  геодезические и прочие работы, а также и содержание земельного участка, о чем обществом представлены соответствующие акты сдачи-приемки выполненных работ. 20.05.2010 общество  получило разрешение на строительство 10-этажного жилого дома (по генплану №20. С 01.03.2010 на государственной экспертизе находится проект еще одного жилого дома (по генплану № 14). В условиях экономического кризиса у ООО ФСК «Веж» образовалась задолженность по зарплате, налоговым платежам и страховым  взносам, а также по арендной плате. Потеря темпов строительства образовала  новые долги перед гражданами, расторгнувшими договоры долевого участия с ООО ФСК «Веж» по малопродвинутым объектам, в связи с чем у общества образовалась значительная задолженность. В рамках ее взыскания службой судебных приставов были возбуждены исполнительные производства, в марте -  апреле 2010 года наложены аресты на основные и оборотные средства общества (земельные участки, жилые дома, свободные квартиры в строящихся домах), на  все сделки, связанные с этим имуществом, что привело к парализации  деятельности ООО ФСК «Веж». В  связи с чем 02.06.2010 определением Арбитражного суда Смоленской области по делу №А62-828/2010 в отношении  общества введена процедура банкротства - наблюдение. В рамках осуществления государственной Федеральной программы по обеспечению жильем  военнослужащих общество 06 апреля 2010 года приняло участие в аукционе, проводимом Министерством Обороны России, и стало победителем аукциона по продаже квартир для нужд Министерства обороны Российской Федерации.  23.04.2010 подписан государственный контракт с Министерством обороны РФ о  предоставлении МО РФ до 30.05.2010 55-ти квартир в жилом доме № 21 корпус 1 в 16 микрорайоне в г.Рославле Смоленской области на общую  сумму 69 586  000 руб. Срок действия государственного контракта - до 31.07.2010. Общество считает, что выполнение государственного контракта на 69,5 млн. руб. при наличии  долгов  на более меньшую сумму позволит ему в короткий срок (в течение 2-х месяцев) погасить все имеющиеся долги, в том числе по договору аренды земельного  участка №370/з  от  01.04.2010, стабилизировать свою деятельность и начать  строительство новых жилых объектов, в первую очередь в микрорайоне «Семичевка».

Принимая во внимание проделанную обществом работу по освоению  земельного участка, понесенные финансовые  затраты, в том числе дополнительные затраты необходимость которых возникла не по вине общества, суд первой инстанции по праву признал требования Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области о расторжении договора аренды и освобождении земельного участка необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Вместе с тем суд  правильно указал, что смена арендатора потребует  повторных затрат на разрешительные процедуры, связанные со строительством жилого микрорайона на спорном земельном участке.

Судебной коллегией оценивается как необоснованный и подлежащий отклонению довод заявителя о том, что в отношении ответчика введена процедура банкротства, поэтому в дальнейшем договорные обязательства не будут исполняться им надлежащим образом. Само по себе то обстоятельство, что в отношении ответчика введена процедура наблюдения не свидетельствует о неисполнении арендатором своих обязательств по договору аренды и не означает наличие оснований для расторжения договора аренды.

С учетом изложенного, принимая во внимание представленное в суд апелляционной инстанции положительное заключение государственной экспертизы от 29.09.2010 проекта строительства жилого 10-ти этажного дома (по генплану №14),  а также оценки в совокупности имеющихся в материалах дела доказательств и обстоятельств дела, исследованных в соответствии с требованиями статьи  71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или  изменения решения арбитражного суда области и удовлетворения требований апеллянта.

Обстоятельствам дела, исследованным судом первой инстанции, и  взаимоотношениям сторон  дана правильная правовая квалификация.

Неправильного применения норм материального права, а также нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.

В соответствии с пунктом 3  статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области, являющийся государственным органом, на основании статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, последняя не подлежит взысканию в доход федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 25 августа 2010 года по делу № А62-2462/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление  может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

           Председательствующий

           Судьи                                                                             

   Е.В. Мордасов

    Ю.А. Волкова

   Е.В. Рыжова