Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2010 по делу n А09-1778/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 300041,  г. Тула,  ул. Староникитская,  д.1

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                          

03 ноября 2010 года                                                                                  Дело № А09-1778/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 ноября 2010 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего                     Тучковой О.Г.,

судей                                                    Полынкиной Н.А., Стахановой В.Н.,

по докладу судьи                                 Тучковой О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания судьей Тучковой О.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО «Микро»

на решение  Арбитражного суда Брянской области

от 18.08.2010 по делу № А09-1778/2010 (судья Богданова М.В.), принятое

по иску ООО «Микро»

к  ООО «Центр-Капитал»,

3-е лицо: Управление Росреестра по Брянской области,

о государственной регистрации сделки,

при участии в заседании:       

от истца: Старостина В.Г. – представителя по доверенности от 07.09.2010 №104,

от ответчика: не явились, извещены надлежаще,

от третьего лица: не явились, извещены надлежаще,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Микро» (далее -  ООО «Микро», истец) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Центр-Капитал» (далее - ООО «Центр-Капитал», ответчик) о государственной регистрации сделки, а именно расторжения с 15 октября 2009 года договора аренды нежилого помещения от 15.11.2007 №BRMM, заключенного между ООО «Центр-Капитал» и ООО «Микро», а также взыскании 10 000 руб. расходов на оплату услуг представителя.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 18.08.2010 заявленные требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в апелляционную ин­станцию с жалобой.

Ответчик и третье лицо в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом, направили ходатайства о рассмотрении дела без их участия, в связи с этим апелляционная жалоба рассмотрена в порядке ст. ст. 266, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие неявившихся  лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя истца, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда пер­вой инстанции в связи со следующим.

Судом установлено, что между ООО «Центр-Капитал» (Арендодатель) и ООО «Микро» (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения от 15.11.2007 №BRMM, согласно которому Арендодатель представляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 111,1 кв.м, расположенные на первом этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: г.Брянск, ул.Красноармейская, д. 31 (п. 1.1. договора).

Согласно п. 1.2. договора настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном действующим законодательством порядке и действует в течение 5 лет с момента регистрации.

Пунктом 5.1. договора предусмотрено, что договор прекращает действие по истечению его срока, а также в любой другой срок по обоюдному соглашению сторон.

Во исполнение условий заключенного договора истцу - ООО «Микро» 15.11.2007 по акту приема-передачи были переданы нежилые помещения общей площадью 111,1 кв.м, расположенные на первом этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: г.Брянск, ул.Красноармейская, д. 31.

ООО «Микро» 09.08.2009 направило в адрес ответчика письмо, в котором просило расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 15.11.2007 №BRMM  с 15.10.2009 (л.д. 17).

В ответ на письмо истца ООО «Центр-Капитал» письмом от 09.09.2009 № 284 уведомило о своем согласии на расторжение данного договора с 15.10.2009.

ООО «Центр-Капитал» 12.10.2009 направило в адрес истца письмо №02-и, в котором сообщало, что договор аренды нежилого помещения от 15.11.2007 №BRMM не расторгнут, однако данный вопрос может быть рассмотрен при условии возмещения ООО «Микро» компенсации за оставшийся период действия вышеуказанного договора либо на иных приемлемых для обеих сторон условиях.

В письме ООО «Центр-Капитал» от 13.10.2009 на имя генерального директора ООО «Микро» ответчик указал на то, что спорный договор не расторгнут и общество не имеет намерений его расторгать. Также ответчик предложил истцу обратиться с мотивированным требованием о расторжении договора, а в случае получения отказа - обратиться в установленном порядке в суд.

Однако посчитав, что стороны пришли к соглашению о расторжении договора, ООО «Микро» 20.10.2009 обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области с заявлением о государственной регистрации расторжения договора аренды нежилого помещения от 15.11.2007 №BRMM на основании вышеуказанных писем.

Управлением Росреестра по Брянской области 13.11.2009 государственная регистрация   расторжения договора аренды нежилого помещения была приостановлена до предоставления полного пакета учредительных документов в отношении ООО «Центр-Капитал».

Кроме того, в уведомлении о приостановлении государственной регистрации  было указано на то, что договор аренды между ООО «Микро» и ООО «Центр-Капитал» заключен на срок до 10.12.2012, в настоящее время срок договора не истек, в соответствии с п.1 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В связи с приостановлением государственной регистрации расторжения договора ООО «Микро» 23.11.2009 и 17.12.2009 были направлены в адрес ответчика письма (л.д.  20, 22)  с  просьбой подписать и вернуть  направленное  ранее  соглашение  от 15.10.2009   о  расторжении  договора, а также представить копии учредительных документов для государственной регистрации расторжения договора аренды.

Поскольку причины, препятствующие регистрации, в установленный срок устранены не были, Управлением отказано в государственной регистрации расторжения договора аренды нежилого помещения от 15.11.2007.

Полагая, что ответчик уклоняется от государственной регистрации расторжения договора, истец обратился в арбитражный суд с иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что спорный договор аренды в установленном порядке не расторгнут.

На основании п.1 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно п.3 ст.453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключение соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

В соответствии с  п.1 ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договор совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

На основании п.1 ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружении заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанной сторонами. Несоблюдение этой формы влечет недействительность договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 ГК РФ.

Как обоснованно указал суд первой инстанции, требования ст.651 ГК РФ применимы к договорам аренды не только в части государственной регистрации, но и в части формы договора.

При этом ответчик факт расторжения договора не признал.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ)  государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В силу ст. 9 упомянутого Закона в компетенцию регистрирующего органа входит проверка действительности поданных заявителем документов, наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав. При осуществлении государственной регистрации в соответствии с порядком, установленным ст. 13, проводится правовая экспертиза документов, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установлен ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, является исчерпывающим, расширительному толкованию не подлежит и включает в себя, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии с ч. 1 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.

На основании ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Из материалов дела следует, что основанием к отказу в государственной регистрации прекращения договора аренды послужило непредставление двустороннего соглашения о расторжении договора аренды, составление которого предусмотрено п. 1 ст. 450, п. 2 ст.452, п. 3 ст. 453, п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Из содержания названных норм следует, что действующее законодательство предусматривает два способа расторжения договора:  соглашение сторон либо наличие решения суда о расторжении договора.

В соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считает соответственно расторгнутым или измененным.

Из содержания п. 17 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста России от 06.08.2004 N 135, следует, что при проведении правовой экспертизы документов при изменении, прекращении или расторжении договора аренды необходимо учитывать, в том числе, следующие положения ГК РФ: изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ); в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п. 3 ст. 450 ГК РФ); соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ); в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Оценивая представленные сторонами доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд пришел к правомерному выводу о том, что, поскольку соглашение о расторжении договора аренды отсутствует, в судебном порядке договор не расторгнут и не признан расторгнутым с 15.10.2009, исковые требования о государственной регистрации расторжения с 15.10.2009 договора аренды нежилого помещения от 15.11.2007  №BRMM  удовлетворению не подлежат.

Довод апелляционной жалобы о том, что ответчик считал договор аренды расторгнутым, противоречит материалам дела.

Факт передачи представителем арендатора по акту от 13.11.2009 ключей от нежилого помещения представителю арендодателя не свидетельствует о расторжении договора аренды с 15.10.2009, в связи с чем соответствующий довод апелляционной жалобы отклоняется.

Указание истца на то, что соглашение о расторжении договора аренда могло быть достигнуто не только в письменной, но и в устной форме, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку доказательств согласия ответчика на расторжение спорного договора истцом не представлено.

Кроме того, как обоснованно отметил суд первой инстанции, неоднократное направление истцом в адрес ответчика соглашения о расторжении договора аренды (письма от 01.10.2009, 20.10.2009 - л.д.69-71) свидетельствует о том, что и сам истец считал необходимым подписание сторонами соглашения о расторжении договора в письменном виде.

Согласно